Медиана по каталогу Housebook3 146 $/м²по 328 из 328 проектов
Вход от46 460 $
Проектов в каталоге328
Рынок
Рынок недвижимости в Таиланде сейчас
3 146 $/м²Медиана по каталогу Housebookпо 328 из 328 проектов
328Проектов в каталогеОбъектов в продаже: 15 343
2026-10-14Курс на датуexchangerate-api.com
Разброс цены за м² в каталоге
Медиана 3 146 $/м²
2 239 $/м² нижняя четвертьверхняя четверть 4 228 $/м²
по 328 из 328 проектов
График динамики появится с накоплением наблюдений: суточные снимки агрегатов каталога копятся с августа 2026 года, и рисовать линию по одной точке мы не станем.
Экономика
Экономика рынка в цифрах
Числа берутся напрямую у первоисточников: Всемирный банк, МВФ и BIS (Банк международных расчётов). У каждого значения своя дата и свой издатель, перечень источников раскрывается под блоком.
Закон разрешает иностранцам владеть недвижимостью в Таиланде. Поможем подобрать подходящую форму владения
КондоРекомендуется: Кондо
Фрихолд (Freehold)
Квартира в кондоминиуме оформляется в полную собственность по документу Чанот. Работает только для кондоминиумов.
Уровень риска
Низкий
Расходы на перевод
~6.3%
Права собственности те же, что в России или ЕС
Наследование без ограничений
Владение без срока действия
Действует только для кондо: доля иностранцев в здании ограничена 49%
При покупке платятся сборы: на покупателя обычно приходится около 1% (из общего сбора за перевод в 2%)
В востребованных проектах квота часто уже выбрана
Кому подходит: Инвестору с долгим горизонтом, вопросом наследования и консервативным подходом
КондоВиллуРекомендуется: Виллу
Лизхолд (Leasehold)
Договор аренды на 30 лет с возможностью продления (30+30+30, итого до 90 лет). Важно: продления после первых 30 лет закреплены договором, а не законом Таиланда, поэтому гарантии на них нет.
Уровень риска
Средний
Расходы на перевод
~1.1%
Цена покупки ниже на 5-10%
Комиссия за перевод небольшая, 1,1%
Подходит и для вилл, и для земельных участков
Продление закрепляет договор, а не закон
Есть теоретический риск, если у проекта сменится владелец
Получить финансирование под такой объект бывает труднее
Кому подходит: Инвестору, ориентированному на доходность, со средним горизонтом 5-10 лет, покупателям вилл
КондоВиллу
Тайская компания
Иногда иностранцы регистрируют тайскую компанию, чтобы оформить фрихолд. Условие - минимум 51% акций у тайских партнёров.
Уровень риска
Высокий
Расходы на перевод
~3-5%
Даёт фрихолд на землю вместе с виллой
Контроль сохраняется за счёт структуры акций
Срок владения ничем не ограничен
Схема с номинальными держателями акций незаконна и преследуется по закону
Нужны настоящие тайские акционеры, минимум 51%
Учреждение и обслуживание компании обходится дороже
Кому подходит: Опытным инвесторам, у которых уже есть настоящие тайские бизнес-партнёры
Чек-лист юридической проверки
Проверить титул Чанот
Убедиться в наличии заключения EIA (оценка воздействия на среду)
Проверить разрешения на строительство
Убедиться, что на земле нет обременений и залогов
Изучить историю и финансовую устойчивость застройщика
Проверить остаток иностранной квоты (для кондо)
Визы и резидентство
Пути получения резидентства
Визовые программы, к которым чаще всего обращаются иностранные покупатели недвижимости
Thailand Privilege (Elite)
Долгосрочная виза без права работать в Таиланде. В неё входят VIP-обслуживание в аэропортах, помощь с госуслугами и скидки на медицину.
5-20 летот 600K до 2M THB
Виза LTR (Long-Term Resident)
Виза на 10 лет для состоятельных людей, пенсионеров, удалённых работников и высококвалифицированных специалистов. Может давать льготы по подоходному налогу.
10 лет50K THB + требования к доходу
Пенсионная виза (O-A)
Оформляется после 50 лет и требует подтверждения финансовой состоятельности: 800K THB на счёте в тайском банке либо ежемесячный доход от 65K THB. Продлевается раз в год.
1 год (продляемая)Финансовые требования
Важное примечание
Сама по себе покупка недвижимости не даёт права на резидентство в Таиланде: для долгого проживания нужна одна из визовых программ.
Не применимо-
Условия получения виз и налоговые льготы со временем меняются, поэтому стоит проконсультироваться у квалифицированного иммиграционного специалиста.
Налогообложение
При покупке
Фрихолд (кондоминиум)
~2-6,3%
Складывается из сбора за перевод 2%, гербового сбора 0,5% (или SBT 3,3%, если продавец владел объектом меньше 5 лет) и налога у источника. Итоговая нагрузка плавает, а кто сколько платит - вопрос договорённости сторон
Лизхолд (аренда)
~0,55%
Регистрационный сбор 1% от стоимости аренды плюс гербовый сбор 0,1%. По факту покупатель платит около 0,55% от цены
Специальный бизнес-налог (SBT)
3,3%
Возникает, когда продавец владел объектом меньше 5 лет, и ложится на продавца. Если SBT не применяется, вместо него действует гербовый сбор 0,5%
При владении
Налог у источника при продаже
1-35%
Ставка 1-35% от оценочной стоимости зависит от суммы сделки и срока владения. Для юридических лиц ставка фиксированная - 1%
Налог на арендный доход
до 35%
Для резидентов (≥183 дней) действует прогрессивная шкала 0-35% со стандартным вычетом 30% от валового дохода: за счёт вычета и ступеней шкалы при умеренном доходе от аренды фактическая нагрузка оказывается заметно ниже верхней ставки. Для нерезидентов (<183 дней) у источника удерживают 15% от валового дохода, но можно подать декларацию и перейти на прогрессивные ставки с вычетами. Тут пригодится консультация налогового специалиста
Ежегодный налог на землю и строения
0,02-0,1%
Для жилья, где живёт сам владелец: 0,02%, при этом первые 50 млн бат налогом не облагаются. Для инвестиционных объектов ставка 0,02-0,1%. Конкретная цифра зависит от оценочной стоимости и того, как используется объект
Размер налоговых обязательств определяют структура владения, налоговое резидентство, категория объекта и актуальное законодательство. Без консультации профессионального налогового консультанта здесь не обойтись.
Пошагово
Как проходит покупка недвижимости
5 этапов, которые ведут от подбора объекта к стабильному арендному доходу
Шаг 1
Исследование и стратегия
Уточняем цели вложений, бюджет и горизонт, после чего выбираем стратегию: доход, рост стоимости или стиль жизни.
Оценка Вашего инвестиционного профиля
Обзор рынка и советы по выбору района
Прогноз доходности по отобранным объектам
Шаг 2
Подбор объектов
Собираем персональную подборку объектов под Ваши критерии вместе с подробным расчётом доходности.
Персональная подборка объектов
Видеотуры и подробные презентации объектов
Сравнительный анализ рынка
Шаг 3
Юридическая проверка
Независимые тайские юристы полностью проверяют объект, застройщика и документы на землю.
Проверка титула и земельного реестра
Проверка разрешений застройщика и заключения EIA
Разбор договора лицензированным юристом ($900-$1 500)
Шаг 4
Резервирование
Объект бронируется задатком, обычно в размере $1 500 - $3 000.
Подписание соглашения о резервировании
Внесение задатка банковским переводом
Согласование итоговой структуры собственности
Шаг 5
Подписание SPA
Стороны подписывают договор купли-продажи. При покупке на стадии строительства платежи привязаны к этапам стройки.
Подписание договора (дистанционно или лично)
Поэтапные платежи по графику строительства
Оформление FET для фрихолд-покупки
Шаг 6
Регистрация в Земельном управлении
Право собственности официально регистрируется в земельном департаменте, это можно сделать по доверенности.
Переход права собственности в Земельном управлении
Оплата налогов и сборов
Доверенность для удалённых покупателей
Шаг 7
Запуск после покупки
Объект передаётся управляющей компании, и уже через несколько недель начинает поступать доход от аренды.
Передача в управление арендой
Размещение на площадках бронирования
Доступ к онлайн-порталу отчётности
Анализ реальных расходов
Реальная стоимость владения
Полная картина расходов ещё до того, как Вы примете решение о покупке
Беспристрастный разбор программ гарантированного дохода на тайском рынке недвижимости
Что такое программы гарантированного дохода?
Застройщик обещает фиксированный доход от аренды (чаще всего 5-10% годовых) на определённый срок - от 2 до 5 лет. Выплаты могут идти из общего арендного пула или гарантироваться по каждому объекту отдельно. Когда гарантийный срок заканчивается, доходность начинает зависеть от рынка.
Как застройщики финансируют гарантии?
Обычно цена гарантии уже сидит в стоимости объекта в виде наценки 10-30%, а часть денег резервируется под будущие выплаты. После завершения гарантийного срока фактическая доходность может сильно разойтись с обещанной.
Тревожные сигналы в предложениях
Стоит насторожиться, если: доходность выше 8-10% годовых обещана без объяснений; нет условий для досрочного выхода из сделки; неясно, как будет распределяться доход после окончания гарантии; отсутствует банковская гарантия или независимое юридическое сопровождение; гарантия фактически покрывает только первый год.
Вопросы для юридической проверки
Стоит выяснить: сколько стоят похожие объекты без гарантии дохода? Где хранятся резервные средства? Какая реальная заполняемость у других объектов этого застройщика? Что будет с доходностью, когда гарантия закончится? Можно ли расторгнуть договор досрочно?
Наш подход
Мы строим сценарии доходности на реальных рыночных данных, а не на обещаниях застройщиков. Калькулятор опирается на фактические ставки аренды, сезонную заполняемость и полный список операционных расходов.
Оценки рынка
Разбор доходности
Сравниваем доходность от аренды в ключевых районах Пхукета
После вычетов (33-53%) чистая доходность обычно держится на уровне 5-8% для краткосрочной аренды в лучших районах
Интерактивный калькулятор
Калькулятор чистой доходности
Посчитайте фактическую доходность с учётом всех операционных расходов
Чистая доходность
8.2%
Валовая доходность
15.3%
Валовый годовой доход
$76,650
Операционные расходы (46%)
-$35,494
Чистый годовой доход
$41,157
Оценка налога (~15%)
-$8,048
Чистый доход после налогов
$33,108 (6.6%)
Показать единовременные расходы
Сборы за перевод титула
~2-6%
Юридические услуги
$2,000-5,000
Взнос в ремонтный фонд
При покупке (кондо)
Разовые расходы не входят в расчёт годовой доходности, зато влияют на срок окупаемости вложений
Цифры приблизительные, откалиброваны по рынку Пхукета, и не являются инвестиционной рекомендацией.
Сравнение районов
Районы Пхукета
Подберите расположение, которое подходит именно Вашему инвестиционному профилю
Банг Тао / Лагуна · $400K - $1.5M · STR 8.9%
Ключевая туристическая зона острова с курортным комплексом Laguna: спрос на аренду здесь максимальный, сегмент люксовый.
Валовая доходность (STR)
8.9%
Валовая доходность (LTR)
5.5%
Рост стоимости
6%
Ценовой диапазон
$400K - $1.5M
Денежный потокРост стоимостиЛиквидность
Камала · $350K - $1.3M · STR 8.8%
Пляж премиального уровня, до моря 5 минут пешком. Высокий спрос среди европейцев, приезжающих на длительный срок.
Валовая доходность (STR)
8.8%
Валовая доходность (LTR)
5.6%
Рост стоимости
5%
Ценовой диапазон
$350K - $1.3M
Рост стоимостиДля семьиЛиквидность
Ката / Карон · $200K - $800K · STR 10.3%
Востребованные пляжи с развитой инфраструктурой, разумный баланс между туризмом и комфортом для жизни.
Валовая доходность (STR)
10.3%
Валовая доходность (LTR)
7.1%
Рост стоимости
4%
Ценовой диапазон
$200K - $800K
Денежный потокДля семьи
Равай / Най Харн · $180K - $650K · STR 10.0%
Район, который выбирают экспаты на юге острова: спокойная атмосфера и настоящий тайский колорит.
Валовая доходность (STR)
10.0%
Валовая доходность (LTR)
7.8%
Рост стоимости
4%
Ценовой диапазон
$180K - $650K
Тихий районДля семьи
Патонг · $200K - $600K · STR 14.8%
Самый высокий туристический поток на острове, центр ночной жизни - лучший вариант для объёмов краткосрочной аренды.
Валовая доходность (STR)
14.8%
Валовая доходность (LTR)
9.4%
Рост стоимости
3%
Ценовой диапазон
$200K - $600K
Денежный потокЛиквидность
Матрица сравнения
Матрица сравнения
Сравнение районов
STR доходность
LTR доходность
Рост капитала
Стиль жизни
Ликвидность
Банг Тао / Лагуна
●●●●○
●●●●○
●●●●○
●●●○○
●●●●●
Камала
●●●●○
●●●●○
●●●○○
●●●●○
●●●●●
Ката / Карон
●●●●○
●●●●●
●●○○○
●●●●○
●●●●○
Равай / Най Харн
●●●●○
●●●●●
●●○○○
●●●●○
●●●○○
Патонг
●●●●●
●●●●●
●●○○○
●●●○○
●●●●●
Защита инвестора
На что стоит обратить внимание
Признаки, при которых стоит либо провести дополнительную проверку, либо отказаться от сделки
Земельный титул - не Чанот
Полное право собственности даёт только титул Чанот (Nor Sor 4 Jor). Остальные виды титулов, Nor Sor 3 и Nor Sor 3 Gor, защищают покупателя слабее.
Тип титула всегда стоит сверять в земельном департаменте
Земля Sor Por Kor 4-01
Это государственная сельхозземля, которую нельзя законно ни продать, ни застроить в коммерческих целях.
От сделки лучше отказаться: приобрести такую землю законным путём нельзя
Нет оценки воздействия на среду
Проекты выше определённого масштаба обязаны получить одобрение EIA. Без него проекту грозят судебные иски или снос.
Запросите номер сертификата EIA и сверьте его в профильном ведомстве
Гарантированная доходность выше 10%
Обещание гарантированной доходности выше 10% нереалистично и часто выдаёт либо пирамиду, либо отчаянное положение застройщика.
Сверьте цифру со средними по рынку: реалистичный диапазон чистой доходности - 5-8%
Нет разрешений на строительство
Стройка без нужных разрешений рискует получить предписание о сносе, а сам объект окажется незастрахованным.
Проверьте разрешение на строительство и акт ввода объекта в эксплуатацию
Авансовая загрузка платежей
Если застройщик требует больше 50% оплаты ещё до завершения стройки, риски заметно растут.
Настаивайте на графике платежей, привязанном к реальным этапам строительства
Прогноз 2026
Рынок Пхукета: прогноз на 2026
Прогнозы по ценам, инфраструктурные проекты острова и главные факторы риска
Ценовой прогноз по сегментам
Премиальные виллы+4-7%
Кондо среднего класса+2-4%
Стартовый сегмент+0-2%
Инфраструктурные проекты
Лёгкое метро Пхукета2029+Высокое влияниеПроект Линия длиной 40 км соединит аэропорт с южными пляжами острова
Расширение аэропорта2031Высокое влияниеПодтверждено Строится новый международный терминал, пропускная способность вырастет вдвое, до 18M/год
Инициатива Smart City2026-28Среднее влияниеПодтверждено Государственная программа по обновлению технологий и инфраструктуры острова
Строительство марины2028+Среднее влияниеПроект На юге острова строят новую яхтенную марину
Факторы риска
Замедление мировой экономики может снизить туристический спрос
Курс THB колеблется и влияет на итоговую доходность
Возможны изменения в законах о собственности иностранцев
В отдельных сегментах и районах предложение может превысить спрос
Валюта и переводы
Все расчёты идут в тайских батах (THB). Чтобы зарегистрировать собственность, нужна справка FET (Foreign Exchange Transaction) о поступлении денег из-за рубежа. Подскажем удобный маршрут перевода средств
Проекты
Проекты страны
Отобраны проекты, у которых цена за квадратный метр ниже медианы страны (3 146 $ за м², выборка 328 из 328 проектов). Сортировка по цене за квадратный метр. Цены сведены в доллары по курсу на 2026-10-14.
Разрешено ли иностранцу покупать недвижимость в Таиланде?
Да, разрешено. Кондоминиум можно оформить в полную собственность (фрихолд), если квота иностранцев в здании ещё не выбрана и не превышает 49%. Виллы и земельные участки оформляются через долгосрочную аренду - лизхолд сроком до 90 лет. Многое здесь решают правильная структура договора и проведённая юридическая проверка.
Можно ли провести всю покупку удалённо?
Всю сделку реально провести не приезжая в страну: объект смотрят по видеосвязи, бронируют задатком (обычно $1 500-$3 000), договор подписывают через электронную почту, оплата идёт банковским переводом. Для регистрации права собственности выписывается доверенность на тайского юриста. Личное присутствие не обязательно, хотя для юридической проверки оно желательно.
Каким способом переводить деньги в Таиланд?
Деньги переводят через SWIFT с обычного банковского счёта или через финтех-сервисы вроде Wise или Revolut - у них курс часто выгоднее. Важный момент: при покупке в фрихолд понадобится Foreign Exchange Transaction Form. Часть застройщиков принимает оплату в криптовалюте (USDT).
Какие налоги ждут покупателя и владельца?
При фрихолде: сбор за перевод 2%, плюс гербовый сбор 0,5% либо SBT 3,3%, плюс налог у источника - в сумме выходит около 2-6,3%. При лизхолде регистрация обходится примерно в 0,55% от цены покупки. Ежегодный налог на землю и строения для жилья - 0,02-0,1% в зависимости от использования объекта. Доход от аренды облагается по прогрессивной шкале до 35%, при этом действует стандартный вычет 30%. Итоговая нагрузка зависит от структуры владения, поэтому советуем консультацию профессионала.
Чем фрихолд отличается от лизхолда?
Фрихолд означает, что собственность оформлена на Ваше имя - применимо к кондо в рамках 49%-й иностранной квоты. Лизхолд - это договор аренды на 30 лет с возможностью продлить его ещё дважды. Важный нюанс: продления (30+30) держатся на договорной основе, тайский закон их не гарантирует, хотя на деле застройщики их обычно соблюдают. Формально существует ещё вариант владения через тайскую компанию (Company Freehold), но он несёт серьёзные юридические риски и всё чаще попадает под пристальное внимание властей. При покупке виллы единственный безопасный и на 100% законный вариант - оформить дом в фрихолд, а землю под ним в лизхолд. Именно эту схему мы и советуем.
Насколько рискованно покупать на стадии строительства?
Обычно график платежей синхронизирован с ходом стройки, а деньги идут напрямую застройщику, минуя посредников. Тут решающую роль играет юридическая проверка самого застройщика: его репутация, разрешительная документация, финансовая база, условия договора. Советуем проверять это через независимого тайского юриста.
Как устроены аренда и управление объектом?
Управляющая компания берёт на себя продвижение, переписку с гостями, заезд и выезд, уборку и обслуживание объекта. Владельцу открывают доступ к онлайн-порталу с отчётами, а выплаты чаще всего приходят на счёт раз в квартал. Комиссия оператора обычно составляет 15-30% от дохода с аренды.
Какие расходы возникают в процессе владения?
Из регулярных расходов: управление объектом (15-30% от аренды), обслуживание (5-8%), коммунальные платежи (3-5%), сборы CAM/HOA ($1,800-3,600 в год), страховка ($500-1,200 в год), налог на недвижимость ($300-800 в год), амортизационный фонд для кондо (около $600 в год). Комиссию площадки (3-5%) платят только при краткосрочной сдаче.
Разрешено ли жить в объекте самому?
Да, в большинстве договоров с оператором заложено от 2 до 8 недель личного проживания в год - точная цифра зависит от условий договора и сезона. Всё остальное время, если объект не в пуле аренды, Вы им распоряжаетесь по своему усмотрению. Для долгого пребывания стоит заранее позаботиться о визе (Thailand Elite или пенсионная), поскольку туристическая виза даёт лишь 60-90 дней.
Как впоследствии продать объект?
Продать объект можно в любой момент, включая продажу другому иностранцу - для фрихолда это ограничено 49%-й квотой. Рынок Пхукета достаточно ликвиден, а спрос на нём растёт. При перепродаже мы тоже готовы помочь. Налог на прирост капитала в Таиланде считается по прогрессивной шкале до 35%.
Какой пакет документов потребуется?
Для брони достаточно копии загранпаспорта. Для подписания договора нужен загранпаспорт, а для доверенности - его нотариально заверенная копия. Для фрихолда потребуется банковская форма о вводе валюты (Foreign Exchange Transaction Form), подтверждающая валютный перевод. Для юридической проверки лучше привлечь независимого тайского юриста.
Какие риски несёт колебание валют?
И цены, и доход от аренды в Таиланде считаются в батах (THB), а колебания курса EUR/THB и RUB/THB напрямую сказываются на фактической доходности. Что помогает снизить риск: держать счёт в батах для текущих трат, разбивать платежи на этапы, фиксировать курс, а при крупных суммах - хеджировать через банковские инструменты.
Стоит ли нанимать юриста?
Советуем нанять независимого тайского юриста для юридической проверки и разбора договора, это обойдётся примерно в $900-$1 500. Юрист проверит разрешения на строительство, данные земельного реестра, репутацию застройщика и будет представлять Ваши интересы при регистрации права собственности.
На какую доходность можно рассчитывать?
Чистая доходность от аренды в Таиланде чаще всего держится в диапазоне 5-8% годовых - это до налогов, но уже за вычетом комиссии оператора, и цифра сильно зависит от расположения, заполняемости и расходов на содержание. Стоимость объектов в престижных районах за последние годы прибавляла 3-6% в год. Эти цифры ориентировочные, реальный результат складывается из множества факторов, а для конкретного объекта мы готовим отдельный расчёт.
Что представляют собой программы гарантированного дохода?
Такие программы - это фиксированный доход от аренды (обычно 5-10% годовых), который застройщик обещает на срок от 2 до 5 лет. Стоимость этой гарантии, как правило, уже включена в цену объекта. Когда гарантийный период заканчивается, доходность начинает определять рынок. Стоит сравнить цену с аналогичными объектами без гарантии и уточнить, где именно держатся резервные средства.
Требуется ли виза, чтобы владеть недвижимостью?
Виза для самой покупки не нужна, но владение объектом не даёт права на резидентство. Для долгого проживания стоит присмотреться к трём вариантам: Thailand Privilege (5-20 лет, от 600K THB), виза LTR (10 лет: для состоятельных лиц, пенсионеров, удалённых работников и высококвалифицированных специалистов) и пенсионная виза O-A (50+, с ежегодным продлением). Условия и требования по этим программам могут меняться.
