Это рынок для инвестора, который сознательно принимает договорную форму владения и валютный риск ради потенциально высокой доходности, а не классический freehold-рынок для консервативного капитала.
Сильные стороны
Программа Second Home Visa снижает порог входа через депозит от 126 тысяч долларов или недвижимость от 1 млн долларов и даёт визу на 5 или 10 лет
Экономика при этом растёт на 4,7-5,1 процента в год, а туризм превысил допандемийный рекорд на 12 процентов
Что учесть
Но без классической собственности для иностранца: закон резервирует полный титул Hak Milik за гражданами
Иностранцу доступны право пользования Hak Pakai сроком до 80 лет, лизхолд Hak Sewa (долгосрочная аренда) на 25-30 лет или структура PT PMA с капиталом от 150 тысяч долларов, которая держит право HGB
Это виза, а не путь к владению землёй
Ещё 2
Рупия в 2026 году торгуется у исторических минимумов к доллару, массовая ипотека нерезиденту почти не существует
На стадии строительства подлинность сертификатов и разрешений проверяют до оплаты
2 014 $/м² нижняя четвертьверхняя четверть 3 115 $/м²
по 150 из 150 проектов
График динамики появится с накоплением наблюдений: суточные снимки агрегатов каталога копятся с августа 2026 года, и рисовать линию по одной точке мы не станем.
Экономика
Экономика рынка в цифрах
Числа берутся напрямую у первоисточников: Всемирный банк, МВФ и BIS (Банк международных расчётов). У каждого значения своя дата и свой издатель, перечень источников раскрывается под блоком.
Индонезийский закон не оставляет иностранцу пути к полному титулу на землю: статья 21 Основного аграрного закона резервирует Hak Milik за гражданами страны. Доступные формы производны от статуса резидента или от корпоративной структуры, и от их выбора зависит и срок владения, и то, что происходит с активом при продаже.
Hak Milik недоступен иностранцу
полный титул закреплён статьёй 21 Основного аграрного закона только за гражданами ИндонезииЭто конституционное ограничение, а не практика конкретного региона: оно действует одинаково и на Бали, и на Яве.
право пользования до 80 лет (30+20+30), доступно держателям KITAS или KITAPHak Sewa (лизхолд) обычно оформляется на 25-30 лет и не требует местного вида на жительство, но и не даёт того же уровня защиты права.
минимальный уставной капитал 2,5 млрд рупий (около 150 тыс долларов после реформы октября 2025 года), держит право HGBPT PMA - это индонезийское юрлицо с иностранным участием, а не личное владение: актив принадлежит компании, а не физическому лицу напрямую.
Разовые налоги при сделке в Индонезии заметные и оплачиваются с обеих сторон: покупатель закладывает BPHTB до подписания акта, продавец платит финальный налог с продажи, а годовой налог на владение считается не с рыночной, а с заниженной оценочной стоимости.
Налог при покупке (BPHTB)
5 процентов от стоимости объекта за вычетом необлагаемого порога NPOPTKPПорог по стране минимум 80 млн рупий, в отдельных регионах и при наследовании доходит до 300 млн; налог платит покупатель до подписания акта.
финальный подоходный налог PPh Final 2,5 процента от стоимости сделки, платит продавецНотариус-PPAT не вправе удостоверить акт купли-продажи (AJB) без подтверждения уплаты этого налога.
0,1-0,5 процента от оценочной стоимости NJOPNJOP обычно ниже рыночной цены, а налогооблагаемая база NJKP как правило составляет 40 процентов от NJOP - реальная ставка к рынку получается заметно ниже заявленной.
финальный налог PPh 4(2): 20 процентов с валового дохода нерезидента, 10 процентов для налогового резидента ИндонезииНалог удерживается с валового дохода, вычеты расходов не предусмотрены - это меняет расчёт чистой доходности по сравнению с юрисдикциями, где считают от чистой прибыли.
Second Home Visa даёт долгосрочное право находиться в стране, а не собственность на землю: депозит и недвижимость - две разные дорожки к одному и тому же статусу, и обе считаются по зарегистрированной, а не договорной стоимости.
Порог входа
депозит от 2 млрд рупий (около 126 тыс долларов) в госбанке либо недвижимость от 1 млн долларов на праве Hak PakaiДепозитная дорожка дешевле и не требует покупки объекта; недвижимость должна быть оформлена именно на Hak Pakai, а не на любую другую форму права.
5 или 10 лет, в зависимости от выбранного порогаЧерез 3 года постоянного проживания держатель может перейти на ITAP - аналог постоянного вида на жительство.
Сделка строится вокруг акта AJB, который готовит нотариус-PPAT, но его подпись не заменяет независимую проверку: сертификат земли нужно сверять напрямую в земельном агентстве, а не по копии от продавца или агента.
Оформление сделки
акт AJB готовит и удостоверяет нотариус-PPATПеред подписанием обязательна независимая проверка сертификата напрямую в BPN и сверка зонирования по картам RTRW/ITR - копия документа от продавца проверкой не считается.
эскроу или поэтапные платежи, привязанные к вехам строительстваРаспространены фантомные проекты, где депозиты собирают за объекты, существующие только в виде рендеров; девелопер может исчерпать капитал и задержать сдачу.
Проверить сертификат земли (sertifikat) напрямую в Национальном земельном агентстве (BPN), а не по копии от продавца.
Сверить зонирование участка по картам RTRW/ITR: земля в зелёной зоне (Zona Hijau) не может законно нести коммерческую виллу.
На готовом объекте проверить разрешение на строительство PBG и сертификат эксплуатационной пригодности SLF - без них объект нелегален для сдачи и перепродажи.
На стадии строительства настаивать на эскроу или платежах, привязанных к подтверждённым вехам строительства, а не к календарю.
Согласовать и подписать акт купли-продажи (Akta Jual Beli, AJB) у нотариуса-PPAT.
Оплатить налог BPHTB до подписания акта - без подтверждения оплаты акт не удостоверяется.
Зарегистрировать право (Hak Pakai, Hak Sewa или структуру PT PMA) в реестре после подписания.
Деньги
Стоимость денег и владения
Массовая ипотека иностранцу в Индонезии практически недоступна, а рупия в 2026 году торгуется у исторических минимумов - оба фактора вместе означают, что большинство сделок закрывается за наличные, а не за счёт кредитного плеча.
Стоимость денег и владения
Статья расходов
Ставка
Что это значит
Ипотека для держателей KITAS/KITAP
первая целевая программа Permata Bank с июня 2025 года, LTV до 60 процентов, ставка ориентировочно 8-10 процентов годовых
Минимальная стоимость объекта 2 млрд рупий, минимальный доход заёмщика 25 млн рупий в месяц (около 1560 долларов), первоначальный взнос 30-40 процентов, программа построена на принципах исламского финансирования.Источник: Tranio, Rumavi, обзоры рынка 2026
Курс рупии
пара USD/IDR достигала исторического максимума 18247 в июне 2026 года, диапазон держится 18100-18200
С апреля 2026 года для покупки валюты свыше 50 тыс долларов на человека в месяц требуются подтверждающие документы - мера против спекуляций Банка Индонезии.Источник: tradingeconomics.com, FXStreet, Bank Indonesia
Доходность
Доходность аренды: что подтверждено источником
Ниже опубликованные диапазоны доходности с издателем и годом. Это рыночный ориентир, а не расчёт по конкретному объекту: своей посчитанной модели аренды по Индонезии у платформы нет, поэтому ни одна из этих цифр не подставляется в калькулятор.
Краткосрочная аренда
валовая доходность 10-18 процентов годовых, в Чангу и Бераве до 12-18 процентовПосле комиссии управляющей компании (15-25 процентов), обслуживания и налогов чистая доходность оседает на уровне 8-12 процентов.
Риски рынка Индонезии сосредоточены не в налогах, а в документах: недействительные сертификаты и разрешения встречаются чаще, чем на зрелых рынках, поэтому их сверяют до задатка, а не после.
Главное, что проверяют на стадии строительства: у девелопера может закончиться капитал, сдвинуться срок сдачи или измениться заявленные характеристики.
Подробнее
Встречаются и проекты, существующие только в виде рендеров, где депозит уходит напрямую на счёт застройщика без обеспечения. Практический вывод: настаивать на эскроу или платежах, привязанных к подтверждённым вехам строительства, и платить очередной транш только после независимой проверки прогресса.
Вторая проверка касается разрешений, а не денег: обязательное строительное разрешение PBG (заменило прежний IMB с 2021 года) встречается недействительным или отсутствует вовсе, как и сертификат эксплуатационной пригодности SLF, поэтому оба сверяют по реестру.
Подробнее
Без них объект нельзя законно сдавать и перепродавать, а земля в зелёной зоне (Zona Hijau) или на защищённых сельхозугодьях не может законно нести коммерческую виллу вне зависимости от того, что обещал продавец.
Риск 1
Риск строящейся недвижимости
незавершение проекта, задержка сдачи, характеристики ниже заявленных
Рекомендуется эскроу или поэтапные платежи, привязанные к вехам строительства, а не к календарю.
Здесь только внешняя динамика экономики, туризма и цен - уровень цены за м2 на этой странице считается по нашей собственной выборке, и внешние ценовые ориентиры сюда сознательно не перенесены, чтобы два разных числа под одной подписью не спорили друг с другом.
Рост ВВП
МВФ прогнозирует 5,0-5,1 процента на 2026 год, Всемирный банк и ОЭСР - 4,7 процентаПрогнозы трёх институтов расходятся незначительно и все указывают на устойчивый, а не ускоряющийся рост.
344 трлн рупий дохода от иностранных туристов в 2025 году, на 12 процентов выше рекорда 2019 годаПо оценке WTTC туризм формирует около 5,5 процента ВВП страны.
цена земли в престижных зонах острова выросла на 15-30 процентов за два годаРост неравномерен по районам, и абсолютный уровень цены за м2 в профиле не приводится - на этой странице он считается по нашему каталогу.
Отобраны проекты, у которых цена за квадратный метр ниже медианы страны (2 466 $ за м², выборка 150 из 150 проектов). Сортировка по цене за квадратный метр. Цены сведены в доллары по курсу на 2026-10-14.
Могут ли иностранцы вообще покупать недвижимость в Индонезии?
Нет. Статья 21 Основного аграрного закона резервирует полный титул Hak Milik только за гражданами Индонезии - это конституционное ограничение, действующее одинаково и на Бали, и на Яве. Иностранцу доступны три формы: Hak Pakai - право пользования сроком до 80 лет (циклами 30+20+30), которое оформляется держателям KITAS или KITAP; Hak Sewa - лизхолд на 25-30 лет, не требующий местного вида на жительство, но и не дающий того же уровня защиты права; и структура PT PMA - индонезийское юрлицо с минимальным капиталом 2,5 млрд рупий (около 150 тыс долларов после реформы октября 2025 года), которое держит право HGB, то есть актив принадлежит компании, а не физлицу напрямую.
Можно ли оформить всю сделку по покупке недвижимости удалённо, не приезжая на место?
Да, специальная нотариальная доверенность (surat kuasa khusus) позволяет иностранному покупателю не присутствовать в Индонезии лично: по ней можно подписать акт AJB у нотариуса-PPAT, участвовать в сделке и оформить документы PT PMA. Использовать абсолютную доверенность (surat kuasa mutlak) с неограниченным правом распоряжения землёй запрещено правительственным постановлением №24/1997 - такая схема расценивается как незаконная номинальная конструкция в обход запрета на владение землёй иностранцами. По данным юридических гидов на 2025-2026 годы, доверенность оформляется у индонезийского нотариуса, обычно с переводом на бахаса и копией паспорта.
Как правильно переводить деньги в Индонезию, чтобы оплатить покупку?
Средства переводятся через уполномоченный банк-девизный оператор (bank devisa) в Индонезии банковским переводом по SWIFT, а не наличными. Банк Индонезии требует подтверждающие документы (договор купли-продажи, инвойс) при переводах свыше установленного порога: до апреля 2026 года он составлял 100 тысяч долларов, с 1 апреля 2026 года снижен до 50 тысяч долларов в месяц, а с 1 июля 2026 года - до 25 тысяч долларов; покупка валюты наличными ограничена 10 тысячами долларов в месяц на клиента. Перед переводом стоит уточнить действующую редакцию правил Bank Indonesia на дату платежа.
С какими налогами придётся столкнуться покупателю и владельцу?
Покупатель до подписания акта AJB платит пошлину BPHTB - 5 процентов от стоимости объекта за вычетом необлагаемого порога NPOPTKP (минимум 80 млн рупий, в отдельных регионах и при наследовании до 300 млн). Продавец платит финальный подоходный налог PPh Final 2,5 процента от суммы сделки - без подтверждения его уплаты нотариус-PPAT не удостоверит акт. Ежегодный налог на владение PBB считается от заниженной оценочной стоимости NJOP и составляет 0,1-0,5 процента от неё. Доход нерезидента от сдачи в аренду облагается по ставке 20 процентов с валового дохода, вычеты расходов не предусмотрены.
Чем отличаются друг от друга разные формы владения?
Полный титул Hak Milik закон резервирует за гражданами Индонезии по статье 21 Основного аграрного закона, поэтому иностранцу доступны только производные права. Hak Pakai - право пользования до 80 лет циклами 30+20+30, доступно держателям KITAS или KITAP. Hak Sewa - гражданско-правовой лизхолд на 25-30 лет, не требует местного вида на жительство, но даёт более слабую защиту права. PT PMA - индонезийская компания с иностранным капиталом от 150 тыс долларов, держит право HGB; в этом случае актив принадлежит юрлицу, а не физлицу напрямую.
Насколько рискованно покупать жильё ещё на этапе строительства?
Первичный рынок, особенно на Бали, требует повышенной осторожности: встречаются фантомные проекты, где депозиты собирают под объекты, существующие только в виде рендеров, а у застройщика может не хватить капитала на завершение или сдвинуться срок сдачи. Отдельный риск связан с разрешениями: без действующих PBG и SLF готовый объект нельзя законно сдавать в аренду или перепродать, а земля в зелёной зоне не может законно нести коммерческую виллу. Практическая защита - настаивать на эскроу или платежах, привязанных к подтверждённым вехам строительства, а не к календарю, и проверять сертификат земли напрямую в BPN до оплаты.
Как обычно устроены аренда и управление объектом?
Краткосрочная аренда на Бали даёт заявленную валовую доходность 10-18 процентов, в Чангу и Бераве до 12-18, но после комиссии управляющей компании 15-25 процентов, обслуживания и налогов чистая доходность оседает на 8-12 процентах. Долгосрочная аренда при загрузке 85-90 процентов даёт валовые 5-9 процентов и близкую чистую доходность 7-11 процентов. Доход нерезидента облагается финальным налогом PPh 4(2) по ставке 20 процентов с валовой суммы без вычета расходов. На рынке также распространены схемы «гарантированной» доходности от застройщиков; по данным отраслевых источников на 2026 год это коммерческое обещание без государственного регулирования или страхования.
Какие расходы возникают уже после покупки, во время владения?
Ежегодный налог на владение (PBB) формально невысок - 0,1-0,5 процента, но считается не с рыночной цены, а с заниженной оценочной стоимости NJOP, что снижает эффективную ставку. Помимо налога, по данным отраслевых обзоров на 2026 год, содержание сдаваемой виллы на Бали на 2-3 спальни обычно обходится владельцу в 27-57,5 тысячи долларов в год с учётом зарплаты персонала, обслуживания бассейна и сада, коммунальных услуг, взносов в банджар и страхования; отдельно рекомендуют резервировать 3-5 процентов от стоимости объекта в год на обслуживание. Это рыночная практика, а не законодательно закреплённая ставка, и сильно зависит от размера виллы и штата.
Можно ли самому жить в купленном объекте и на каком основании?
Право проживания в объекте следует из выбранной формы владения, а не из отдельного разрешения. Hak Pakai даёт держателю действующего KITAS или KITAP личное право пользования домом на срок до 80 лет (30+20+30), и именно на нём чаще всего оформляют «дом для себя». Hak Sewa (лизхолд) не требует вида на жительство, но остаётся договором, а не зарегистрированным вещным правом. При структуре PT PMA актив держит компания на праве HGB, поэтому личное проживание владельца юридически привязано к статусу учредителя, а не к прямому титулу физического лица.
Как потом продать объект, если решишь его продать?
Продажа Hak Pakai оформляется нотариальным актом купли-продажи (AJB) у PPAT и регистрируется в земельном офисе BPN/ATR с подачей сертификата, паспорта и KITAS покупателя-иностранца; купить Hak Pakai может только иностранец с действующим видом на жительство. Продавец платит финальный налог PPh 2,5 процента от суммы сделки, покупатель - BPHTB 5 процентов от стоимости земли. Переуступка Hak Sewa не считается передачей права на землю: она оформляется отдельным соглашением о цессии между сторонами и собственником участка, без регистрации смены титула в BPN.
Какие документы вообще нужно собрать для сделки?
Для оформления Hak Pakai иностранцу нужен действующий загранпаспорт и вид на жительство KITAS или KITAP, заявление на предоставление права, налоговый номер NPWP (обычно регистрируется как физлицо), земельные документы и сертификаты, подтверждение уплаты пошлины, а при браке с индонезийским гражданином - копия свидетельства о браке и его удостоверения личности. При подписании акта AJB нотариус-PPAT дополнительно сверяет оригиналы правоустанавливающих документов и налоговые записи по объекту. Единого официального перечня из одного госисточника нет: список собран по нескольким юридическим гидам, поэтому конкретный набор стоит уточнять у PPAT или в офисе BPN.
Какие риски создают колебания валютного курса в Индонезии?
Пара USD/IDR в 2026 году держалась у исторических минимумов рупии, поднимаясь до 18247 в июне, поэтому доходность, посчитанную в долларах, нужно пересчитывать регулярно, а не один раз при покупке. Банк Индонезии одновременно ужесточил валютный контроль: с апреля 2026 года подтверждающие документы требуются уже при покупке валюты свыше 50 тыс долларов в месяц на человека, а с июля порог снижен до 25 тыс долларов, лимит наличной покупки - до 10 тыс долларов в месяц. Для инвестора это означает не только курсовой риск, но и растущие требования к прозрачности переводов при выводе средств.
Нужен ли юрист и что именно он должен проверить?
Да. Нотариус-PPAT удостоверяет акт AJB, но не проводит независимую проверку объекта - это отдельная задача покупателя или его юриста. Проверяют подлинность сертификата земли напрямую в BPN, а не по копии от продавца, зонирование участка по картам RTRW/ITR (земля в зелёной зоне не может законно нести коммерческую виллу), а на готовом объекте - действующие разрешение на строительство PBG и сертификат эксплуатационной пригодности SLF. На стадии строительства юрист также проверяет условия оплаты - настаивает на эскроу или платежах, привязанных к вехам строительства, а не к календарю.
На какой доход от аренды реально можно рассчитывать?
Публикуемые валовые диапазоны по Бали идут от 5 до 18 процентов в зависимости от типа аренды и района: краткосрочная 10-18 процентов, долгосрочная 5-9 процентов. Чистая доходность после управления, обслуживания и налогов обычно оседает на 7-12 процентах. Своей модели аренды по Индонезии мы не считаем и поэтому ставку по умолчанию не подставляем.
Что на самом деле скрывается за программами гарантированного дохода?
Это маркетинговое предложение застройщика, а не государственная программа: официального регулирования или страхования таких гарантий в Индонезии нет. По оценкам отраслевых обзоров, застройщики на Бали рекламируют валовую доходность 5-15 процентов, иногда до 17 процентов годовых, но независимые расчёты чистой доходности после управления, комиссий площадок бронирования, персонала и налогов PT PMA дают около 3-4 процентов в год. Риски: непрозрачные вычеты, условные гарантии с оговоркой о клоубэке и отсутствие обязательности исполнения при банкротстве застройщика - в этом случае обещанная выплата юридически не защищена.
Нужна ли виза, чтобы владеть недвижимостью в Индонезии?
Прямо владеть недвижимостью через Hak Pakai иностранец без вида на жительство не может: это право доступно только держателям KITAS или KITAP. Но два других пути не требуют местного вида на жительство: лизхолд Hak Sewa (обычно 25-30 лет) оформляется по гражданскому договору без привязки к иммиграционному статусу, а структура PT PMA держит право HGB как юрлицо, а не как физическое лицо. Second Home Visa - отдельная программа, которая сама по себе даёт долгосрочное право находиться в стране, а не право на землю: депозит от 126 тыс долларов или недвижимость на Hak Pakai от 1 млн долларов дают визу на 5 или 10 лет.
Рыночные числа - живой агрегат каталога Housebook по этой стране плюс внешний замер издателя, если он раскопан и сверен. Правовые, визовые и налоговые факты - авторский профиль страны: у каждого числа назван источник.
Методология
Медиана и четверти считаются по активным проектам каталога с известной ценой за квадратный метр. Цены сведены в доллары по одному снимку курса, а не по разным датам, поэтому числа между собой сравнимы.
Обновление
Агрегаты каталога пересчитываются ежесуточно. Авторский профиль и внешние замеры обновляются вручную: дата последней сверки стоит у каждого источника в списке ниже.
Внешний замер рынка
Что измерено
первичный рынок брендированных резиденций Бали: 59 проектов, 3643 объекта
Методика издателя
источник публикует диапазон 30-65 миллионов рупий за м², в доллары переведена середина диапазона
Период данных
2025
Исходное значение и курс
48 млн IDR/м²; 17836 (Bank Indonesia JISDOR, 2026-08-14)
Числа на этой странице описывают рынок и правила на дату сверки. Это справочная информация, а не оферта, инвестиционная рекомендация или обещание доходности.
