Медиана рынка за м²5 270 $/м²Средняя сделка по квартирам Дубая, все районы, около 70 процентов off-plan. Только Дубай: Абу-Даби намеренно не усредняется. Источник: Knight Frank, Dubai Residential Market Review Q3 2025
Ниже собраны правила, ставки и шаги сделки с указанием источника у каждого числа, а рыночные цифры платформы приезжают на страницу живыми из каталога.
Сильные стороны
Freehold-собственность бессрочно в назначенных зонах
Отсутствие подоходного налога и налога на прирост капитала для физических лиц
Обязательный эскроу-счёт для объектов на стадии строительства под надзором RERA
Ещё 2
Дирхам, жёстко привязанный к доллару
Порог золотой визы через недвижимость составляет 2 млн AED
Что учесть
Взамен инвестор учитывает две вещи: волну сдачи объектов первичного рынка в среднем ценовом сегменте
Историческую статистику сдачи в срок, около половины заявленного
Рынок
Рынок недвижимости в ОАЭ сейчас
5 270 $/м²Медиана рынка за м²Средняя сделка по квартирам Дубая, все районы, около 70 процентов off-plan. Только Дубай: Абу-Даби намеренно не усредняется. Источник: Knight Frank, Dubai Residential Market Review Q3 2025
454Проектов в каталоге
2026-10-14Курс на датуexchangerate-api.com
Разброс цены за м² в каталоге
Медиана 5 595 $/м²
4 199 $/м² нижняя четвертьверхняя четверть 7 503 $/м²
по 454 из 454 проектов
График динамики появится с накоплением наблюдений: суточные снимки агрегатов каталога копятся с августа 2026 года, и рисовать линию по одной точке мы не станем.
Экономика
Экономика рынка в цифрах
Числа берутся напрямую у первоисточников: Всемирный банк, МВФ и BIS (Банк международных расчётов). У каждого значения своя дата и свой издатель, перечень источников раскрывается под блоком.
Право иностранца в ОАЭ определяется не страной, а эмиратом и конкретной зоной внутри него. В Дубае действует список назначенных freehold-зон, где иностранец владеет объектом бессрочно и на своё имя; за границами этого списка доступна только аренда права на срок. В соседних эмиратах правило своё, и его нужно проверять до задатка, а не после.
Форма собственности для иностранца
freehold бессрочно в назначенных зонах, вне их - leasehold до 99 летВ Дубае назначенных зон более пятидесяти, среди них Dubai Marina, Downtown, Business Bay, JVC и Palm Jumeirah. Право закреплено законом эмирата, а не разрешением застройщика.
только leasehold, обычно на 100 летГражданам стран за пределами ССАГПЗ freehold в Шардже не предоставляется: сделка оформляется соглашением с застройщиком на срок. Это не хуже и не лучше freehold, это другой актив, и сравнивать доходность двух форм напрямую нельзя.
запись в реестре земельного департамента Дубая (DLD)Готовый объект попадает в реестр титулов, договор на строящийся объект регистрируется отдельно в системе Oqood до первого платежа. Незарегистрированный договор в ОАЭ не является правом на объект.
Налоговая привлекательность ОАЭ держится на отсутствии личного подоходного налога, а не на отсутствии расходов: разовые сборы при сделке заметные, и закладывать их нужно сразу, иначе доходность считается по заниженной базе.
Сбор за переход права (DLD)
4 процента от цены сделкиФормально сбор делится между сторонами по договору, на практике в Дубае его платит покупатель целиком.
7-10 процентов от цены объектаВ эту вилку входят сбор DLD, регистрация, вознаграждение агента и расходы по ипотеке. Именно она, а не одни четыре процента, определяет реальную цену входа.
0 процентов для физического лицаЛичного подоходного налога в ОАЭ нет ни для резидентов, ни для нерезидентов. Обязанность декларировать доход в стране своего налогового резидентства это не отменяет.
0 процентов для физического лицаПрирост при перепродаже у физического лица не облагается; у компании тот же доход рассматривается в общем корпоративном режиме, поэтому форма владения выбирается до сделки.
5 процентовЖилая недвижимость НДС не облагается. Компания, зарегистрированная по НДС, может принимать входящий налог по коммерческому объекту к возмещению.
доход физического лица от инвестиций в недвижимость под корпоративный налог не подпадаетИзъятие действует независимо от суммы оборота, тогда как обычный порог, с которого деятельность физического лица попадает в корпоративный режим, составляет 1 000 000 AED. Инвестициями в недвижимость решение называет инвестиционную деятельность физического лица, прямо или косвенно связанную с продажей, арендой, субарендой и сдачей внаём земли или объектов, и только пока эта деятельность не ведётся и не обязана вестись по лицензии лицензирующего органа. Именно эта оговорка и очерчивает изъятие: как только деятельность лицензируема, изъятие перестаёт работать. У компании режим другой в любом случае: там применяется общая ставка.
9 процентов с прибыли свыше 375 000 AEDДо этого порога ставка нулевая. Налог введён Федеральным декрет-законом № 47 от 2022 года и применяется к финансовым годам, начинающимся 1 июня 2023 года или позднее. Для инвестора в жильё это режим компании-владельца, а не физического лица - строка выше.
Недвижимость в ОАЭ даёт не гражданство и не автоматическое налоговое резидентство, а возобновляемую визу инвестора на десять лет. Считается стоимость по реестру, а не договорённость с продавцом.
Порог золотой визы
2 000 000 AED, около 545 000 USDПорог считается по готовому объекту; для объектов на стадии строительства в зачёт идёт сумма, фактически оплаченная застройщику и проведённая через регистрацию Oqood.
в зачёт идёт полная стоимость по DLD, минимальный собственный взнос отменёнПрежнее требование внести 50 процентов стоимости или 1 млн AED собственными средствами снято, поэтому ипотечная покупка перестала быть препятствием для визы.
Сделка с недвижимостью на стадии строительства в ОАЭ построена вокруг эскроу: деньги покупателя идут не застройщику, а на проектный счёт в банке, одобренном RERA, и высвобождаются по мере подтверждённого строительства. Это главная защита покупателя и главный признак, который проверяется первым.
Эскроу на стадии строительства
обязателен, застройщик вносит не менее 20 процентов стоимости строительства до старта продажТребование введено законом эмирата Дубай №9 от 2007 года. Взнос вносится деньгами или банковской гарантией, платежи покупателей на операционные счета застройщика не идут.
через систему Oqood до сбора любых платежейСредства с эскроу высвобождаются застройщику поэтапно, после подтверждения инженером хода строительства, а не по его заявлению.
5 процентов эскроу удерживаются 12 месяцев после передачиУдержание покрывает структурные и отделочные недостатки, поэтому акт приёмки имеет смысл составлять подробно и в срок.
Резиденту доступен LTV до 80 процентов. Разница в первом взносе в 15-30 процентов стоимости и есть настоящая цена нерезидентства.Источник: StashAway
Требования банка
доход от 30 000 до 50 000 AED в месяц, одобрение 3-6 недель
Дополнительно проверяется кредитная история и страна происхождения дохода. Срок одобрения нужно закладывать в график платежей по договору.Источник: Masarif
Курсовой риск
дирхам привязан к доллару по курсу 3,6725 AED за 1 USD
Привязка держится с 1997 года, центробанк поддерживает её интервенциями. Для инвестора это означает, что валютный риск сводится к риску самого доллара, а не дирхама.Источник: Центральный банк ОАЭ
Потолки ипотеки по регламенту ЦБ
экспату-резиденту 80 процентов на первое жильё до 5 млн AED, 70 процентов дороже, 60 на второе и 50 на стройку
Читать эту строку нужно с одной поправкой: в таблице Регламента Центробанка ОАЭ об ипотечных кредитах всего две категории заёмщиков - граждане ОАЭ и экспаты, то есть резиденты страны. Строки «нерезидент» там нет вовсе, и переносить эти потолки на себя нерезиденту нельзя: ему предлагают заметно меньше, см. строку выше. Это верхние границы регулятора, а не предложение конкретного банка. Там же стоят два ограничения, о которых спрашивают реже, а упираются в них чаще: платежи по всем долгам не могут превышать 50 процентов дохода, а сам кредит не выдаётся дольше чем на 25 лет.Источник: Центральный банк ОАЭ
Доходность
Доходность аренды: что подтверждено источником
Ниже опубликованные диапазоны валовой доходности с издателем и годом. Это ориентир рынка, а не расчёт по конкретному объекту: своей посчитанной модели аренды по ОАЭ у платформы нет, поэтому ни одна из этих цифр не подставляется в калькулятор и не переносится на срок.
Средняя валовая доходность
6,68 процента по рынку, 7,15 процента по апартаментамСтудии дают от 7,5 до 9 процентов, однокомнатные квартиры от 7 до 8,5 процента.
JVC 8,5-9,5 процента, Downtown 4-6 процентов, виллы 4,8-5,1 процентаРазница между районами больше, чем разница между странами, поэтому средняя доходность по стране для решения о покупке бесполезна.
минус 1,5-2,5 процентного пунктаВычитаются сервисные сборы здания, управление, простой и ремонт. Сравнивать валовую доходность одного рынка с чистой доходностью другого нельзя.
Риски рынка ОАЭ известны и измеримы. Ниже те, которые меняют решение, а не украшают его.
Главный риск здесь не правовой, а календарный.
Рынок объявляет к сдаче существенно больше, чем передаёт, поэтому срок в договоре стоит читать как намерение застройщика, а не как дату.
Подробнее
Отсюда практический вывод: график платежей привязывается к этапам строительства, а не к календарю, и проект без подтверждённого хода работ не оплачивается вперёд.
Второй риск связан с концентрацией: подавляющая часть сделок приходится на строящиеся объекты, и волна передач в среднем ценовом сегменте 2026 года создаёт локальный избыток предложения.
Подробнее
На выходе это давит на арендную ставку в тех же районах, где доходность выглядела самой высокой на бумаге.
Риск 1
Сдача в срок
исторически 50-60 процентов заявленного, план 2026 года около 49 процентов
Из 71 613 запланированных на 2026 год объектов ожидается передача около 34 740.
Уровень цен нашего каталога стоит выше на этой странице и считается по нашей выборке. Здесь только внешняя динамика и спрос: они агрегатом не считаются и с ним не спорят.
Рост цен год к году
около 10 процентов в третьем квартале 2025 годаЗа первые девять месяцев 2025 года рост держался около 3,2 процента за квартал.
19,59 млн ночующих гостей за 2025 год, загрузка отелей 80,7 процентаТретий подряд рекордный год. Для краткосрочной аренды это спрос, для долгосрочной - конкуренция со стороны 154 000 гостиничных номеров.
Отобраны проекты, у которых цена за квадратный метр ниже медианы страны (5 595 $ за м², выборка 454 из 454 проектов). Сортировка по цене за квадратный метр. Цены сведены в доллары по курсу на 2026-10-14.
Можно ли иностранцу вообще купить недвижимость в ОАЭ?
Да. ОАЭ разрешают иностранцу владеть жильём, но право зависит от эмирата и конкретной зоны. В Дубае действует список более пятидесяти назначенных freehold-зон - Dubai Marina, Downtown, Business Bay, JVC, Palm Jumeirah - где иностранец получает бессрочную собственность на своё имя по закону эмирата. Вне этих зон, как и в большинстве других эмиратов, доступна только аренда права на срок, обычно до 99 лет. В Шардже, например, гражданам за пределами ССАГПЗ freehold не предоставляется вовсе - только соглашение с застройщиком на срок, обычно 100 лет. Статус конкретного участка стоит проверять до задатка.
Реально ли оформить всю сделку удалённо, не приезжая на объект?
Да, готовый объект в Дубае можно купить полностью удалённо через нотариально заверенную и легализованную доверенность на представителя, который подписывает договор и завершает регистрацию в трасти-центре DLD. По циркуляру DLD № 29/R/2025 от 16 июля 2025 года такая доверенность проходит обязательную электронную проверку, должна касаться конкретной сделки и быть не старше двух лет. С 17 июня 2025 года деньги от продажи идут только на счёт собственника, указанного в титуле, поэтому нужен банковский счёт в ОАЭ на своё имя - доверенное лицо платёж принять не может. Для строящихся объектов деньги в любом случае идут только на эскроу-счёт проекта.
Как правильно переводить деньги для покупки в ОАЭ?
Перевод денег в ОАЭ идёт обычным международным банковским переводом на счёт продавца, эскроу-агента или трасти-центра, а не наличными и не через посредников. Для переводов от 3500 AED банк обязан передать полные данные отправителя и получателя - имя, номер счёта, адрес, дату и место рождения, как того требует AML-CFT Decision Центробанка ОАЭ. Банк также вправе запросить подтверждение источника средств: зарплатные выписки, договор продажи прежнего актива, наследственные документы. Агенты и юристы по недвижимости обязаны сообщать в финансовую разведку о сделках с наличными от 55 000 AED и о платежах в криптоактивах.
Придётся ли платить налоги как покупателю и владельцу в ОАЭ?
Личного подоходного налога и налога на прирост капитала в ОАЭ нет ни для дохода от аренды, ни для дохода от перепродажи физическим лицом. Разовые платежи возникают при самой сделке: сбор земельного департамента за переход права - 4 процента от цены, на практике целиком на покупателе, плюс регистрационный сбор 4200 AED с НДС для объектов от 500 000 AED и отдельная оплата выдачи титула. Вместе с вознаграждением агента и расходами по ипотеке итоговый бюджет сделки составляет 7-10 процентов от цены объекта. НДС в 5 процентов применяется только к коммерческой недвижимости, жильё им не облагается.
Какие формы владения существуют и чем они отличаются?
Для иностранца в ОАЭ есть две формы владения. Freehold - бессрочная собственность на своё имя, доступна в назначенных зонах: в Дубае их более пятидесяти, включая Dubai Marina, Downtown, Business Bay, JVC и Palm Jumeirah, право закреплено законом эмирата. Вне этих зон и в большинстве других эмиратов действует leasehold - долгосрочная аренда права, обычно до 99 лет, без передачи титула. В Шардже, например, гражданам за пределами ССАГПЗ доступен только leasehold, как правило на 100 лет, оформленный соглашением с застройщиком. Готовый объект вносится в реестр титулов DLD, а договор на строящийся - отдельно, в системе Oqood, до первого платежа.
Насколько рискованно покупать на стадии строительства?
Юридически стройку защищает обязательный эскроу-счёт: застройщик вносит не менее 20 процентов стоимости строительства до старта продаж, а деньги покупателей высвобождаются поэтапно после подтверждения инженером хода работ, 5 процентов удерживаются ещё 12 месяцев после передачи на случай дефектов. Риск, который эскроу не снимает, - календарный: исторически сдаётся в срок около 50-60 процентов заявленного, а план 2026 года предполагает передачу лишь около 49 процентов из 71 613 запланированных объектов. При этом на первичный рынок приходится порядка 72 процентов сделок, и волна сдачи сосредоточена в среднем ценовом сегменте, где риск избытка предложения выше всего.
Как устроены аренда и управление объектом?
Договор аренды в Дубае обязательно регистрируется в системе Ejari - через портал DLD, приложение Dubai REST или трасти-центр, официальный сбор около 100 AED плюс два сбора по 10 AED. Управление объектом можно передать компании: по данным отраслевых источников на 2026 год, комиссия за долгосрочную аренду жилья обычно составляет 5-8 процентов от годовой арендной платы, для коммерческих объектов 7-10 процентов, а для посуточной сдачи 15-25 процентов от выручки. Дополнительно часто взимается плата за поиск арендатора, обычно равная месячной аренде, и сбор за продление договора. Это рыночная практика, а не государственный тариф.
Какие расходы возникают в процессе владения жильём?
Помимо ипотеки и коммунальных платежей, основной регулярный расход - сервисный сбор дома (service charge), который DLD утверждает отдельно по каждому проекту через систему Mollak, единой средней ставки по городу нет. По данным отраслевых источников на 2026 год, диапазон составляет примерно от 3 до 30 AED за квадратный фут в год, а в отдельных премиальных башнях доходит до 70 AED и выше. Рыночные оценки называют типичный уровень 12-22 AED за фут для среднего сегмента и 28-50 AED для набережных премиум-проектов. Эта цифра напрямую съедает часть заявленной валовой доходности, и её стоит уточнять по конкретному дому до покупки.
Разрешено ли жить в купленной квартире самому, или её нужно сдавать?
Да. Freehold-собственность в назначенных зонах Дубая (Marina, Downtown, JVC и другие) даёт право пользоваться объектом по своему усмотрению - жить самому, сдавать в аренду или оставить пустым. Само владение основанием для проживания в стране не является: это право на объект, а не резидентская виза. Чтобы законно находиться в ОАЭ дольше туристического срока, нужен отдельный статус, например инвесторская виза, которую открывает покупка от 2 млн AED. Без визы собственник может приезжать по туристическому режиму и останавливаться в своей квартире как турист.
Как проходит продажа объекта на вторичном рынке?
Продажа вторичной квартиры в Дубае идёт через трастовый офис земельного департамента (DLD). Стороны подписывают меморандум о взаимопонимании Form F, затем продавец получает у застройщика сертификат об отсутствии задолженности по сервисным сборам через систему eNOC - по данным отраслевых источников, это занимает около 3-5 рабочих дней. После оплаты сбора DLD 4 процента от цены сделки, сбора трасти и административных сборов стороны подписывают документы в трасти-офисе, и покупателю выдаётся новый титул. Комиссию агента источники не называют, её нужно уточнять отдельно у конкретного брокера.
Какой пакет документов нужен для покупки жилья?
Земельный департамент Дубая (DLD) и уполномоченные трасти-центры запрашивают копию паспорта, для нерезидента заверенную, оригинал титула продавца, подписанный договор Form F, сертификат об отсутствии возражений от застройщика, подтверждение оплаты и, если сделка ведётся дистанционно, нотариально заверенную доверенность на представителя. Для юридического лица дополнительно нужна торговая лицензия и документы уполномоченного подписанта, при ипотеке - банковские письма и справка о погашении. Точный перечень зависит от конкретного застройщика и трасти-центра, поэтому список стоит уточнять до внесения задатка, а не после.
Есть ли валютные риски при покупке недвижимости в ОАЭ?
Дирхам жёстко привязан к доллару США по курсу 3,6725 за 1 USD, и эта привязка держится с 1997 года под защитой интервенций центробанка ОАЭ. Для инвестора это означает, что курсового риска дирхам-доллар практически нет: цена объекта в дирхамах движется вместе с долларом. Реальный валютный риск возникает не внутри ОАЭ, а на стыке доллара с домашней валютой инвестора - если она к доллару не привязана, доход от аренды и стоимость объекта в пересчёте на неё будут двигаться вслед за курсом доллара, а не за местным рынком недвижимости.
Стоит ли нанимать юриста и что он проверяет?
Формально нет: переход права проходит через трасти-офис земельного департамента и может быть завершён без адвоката. На практике юриста привлекают при ипотечной покупке, сделках на стадии строительства, долевом владении, наследственных вопросах или крупной сумме сделки - по данным юридических платформ, это распространённая практика, а не требование закона. Юрист проверяет титул и статус объекта в реестре, условия договора Form F, наличие сертификата об отсутствии возражений от застройщика и соответствие эскроу-схемы закону. Стоимость таких услуг у частных юрфирм, по тем же источникам, начинается от нескольких тысяч дирхамов и растёт со сложностью сделки.
На какую доходность от аренды можно рассчитывать?
По опубликованным на 2026 год данным, средняя валовая доходность по рынку Дубая составляет около 6,68 процента, по апартаментам - около 7,15 процента, а разброс по районам и типам объекта гораздо шире: JVC даёт 8,5-9,5 процента, Downtown - 4-6 процентов, виллы - 4,8-5,1 процента. Чистая доходность ниже валовой на 1,5-2,5 процентного пункта за счёт сервисных сборов, управления и простоя. Средняя цифра по стране для решения о конкретном объекте бесполезна: район и тип объекта весят больше, чем сам факт покупки в Дубае.
Что за схемы гарантированного дохода предлагают застройщики?
Некоторые застройщики Дубая предлагают фиксированную выплату, обычно 7-8 процентов годовых на срок от двух до пяти лет, вместо рыночной аренды - например, схема одного застройщика в 2015 году давала 8 процентов в год на три года под маркетинговым названием «гарантия 24 процента». Это не государственная программа, RERA её не страхует, а ставка почти всегда заложена в более высокую цену покупки по сравнению с объектами без гарантии в том же районе. Основной риск - платёжеспособность самого застройщика и падение реальной аренды после окончания срока гарантии, когда выплаты прекращаются.
Нужна ли виза, чтобы просто владеть недвижимостью?
Нет, для оформления права собственности виза не требуется: иностранец может купить и зарегистрировать freehold-объект в назначенной зоне, находясь в стране по туристическому режиму или вовсе не приезжая, оформив сделку по доверенности. Виза - это отдельная опция, а не условие владения: покупка от 2 млн AED открывает право подать на возобновляемую резидентскую визу инвестора на десять лет, но собственник может владеть объектом и без неё, просто без статуса резидента ОАЭ.
Рыночные числа - живой агрегат каталога Housebook по этой стране плюс внешний замер издателя, если он раскопан и сверен. Правовые, визовые и налоговые факты - авторский профиль страны: у каждого числа назван источник.
Методология
Медиана и четверти считаются по активным проектам каталога с известной ценой за квадратный метр. Цены сведены в доллары по одному снимку курса, а не по разным датам, поэтому числа между собой сравнимы.
Обновление
Агрегаты каталога пересчитываются ежесуточно. Авторский профиль и внешние замеры обновляются вручную: дата последней сверки стоит у каждого источника в списке ниже.
Внешний замер рынка
Что измерено
средняя цена сделки по квартирам Дубая, все районы, около 70 процентов сделок - off-plan
Числа на этой странице описывают рынок и правила на дату сверки. Это справочная информация, а не оферта, инвестиционная рекомендация или обещание доходности.
