Ниже собраны правила, ставки и шаги сделки с указанием источника у каждого числа, а рыночные цифры платформы приезжают на страницу живыми из каталога.
Сильные стороны
Принцип взаимности отменён ещё в 2012 году, и покупать могут граждане 184 стран
Порог гражданства за инвестиции держится на 400 000 USD с 13 июня 2022 года и не изменился в 2026 году
Валовая доходность аренды в среднем по стране держится у 7,3 процента
Что учесть
Однако действует лимит 30 гектаров на человека и 10 процентов площади любого района, а сделка по каждому участку проходит проверку военной службы безопасности, и её решение окончательное, обжалованию не подлежит
Титульный сбор тапу составляет 4 процента от кадастровой стоимости, а с 1 января 2026 года переоценка этой базы подняла её в отдельных муниципалитетах в 3-6 раз
С 2022 года переход права на иностранца невозможен без сертификата DAB о конвертации валюты в турецком банке
Ещё 2
Продажи жилья иностранцам в 2025 году на девятилетнем минимуме: рынок стал рынком покупателя
При управляемой девальвации лиры и лировой ипотеке нерезиденту дороже 40 процентов годовых
Рынок
Рынок недвижимости в Турции сейчас
3 689 $/м²Медиана по каталогу Housebookпо 70 из 70 проектов
70Проектов в каталоге
2026-10-14Курс на датуexchangerate-api.com
Разброс цены за м² в каталоге
Медиана 3 689 $/м²
2 547 $/м² нижняя четвертьверхняя четверть 4 704 $/м²
по 70 из 70 проектов
График динамики появится с накоплением наблюдений: суточные снимки агрегатов каталога копятся с августа 2026 года, и рисовать линию по одной точке мы не станем.
Экономика
Экономика рынка в цифрах
Числа берутся напрямую у первоисточников: Всемирный банк, МВФ и BIS (Банк международных расчётов). У каждого значения своя дата и свой издатель, перечень источников раскрывается под блоком.
Принцип взаимности - обязательное наличие аналогичного права у турецких граждан в стране покупателя - отменён в 2012 году, и сегодня покупать могут граждане 184 стран без этого условия. При этом открытый список идёт с двумя рамками: лимитом на площадь и зонами, закрытыми для покупки полностью. Полный официальный текст закона о военных запретных зонах и актуальная карта таких зон в открытом доступе не найдены, поэтому для конкретного участка ограничение проверяется только через Земельный кадастр по кадастровому номеру, а не по карте из интернета.
Взаимность и охват
отменена с 2012 года, доступно гражданам 184 странИсключение составляют пять гражданств: Сирия, Армения, Кипр (включая Северный Кипр), КНДР и Куба - для них покупка запрещена или ограничена отдельно.
30 гектаров по всей стране, не более 10 процентов площади частных земель одного районаВторой лимит считается по ильче (району) в целом, а не по конкретному застройщику, поэтому проверяется независимо от того, сколько объектов уже куплено у других продавцов.
покупка запрещена в зонах первой и второй степени по закону №2644Зона первой степени - центр военного объекта, вторая - защитный пояс вокруг стратегического объекта; правило распространяется и на зоны, признанные стратегическими вне военного профиля.
решение военной службы безопасности окончательное и обжалованию не подлежитПроверка проводится при каждой сделке с иностранцем отдельно, а не один раз на весь проект: положительный ответ по одному объекту дома не гарантирует такой же ответ по соседнему.
Заголовочная ставка тапу-сбора выглядит скромно - 4 процента, но с 1 января 2026 года база, от которой он считается, в части муниципалитетов выросла в 3-6 раз из-за переоценки кадастровой стоимости. Освобождение от НДС при покупке валютой существует, но действует с оговоркой о сроке хранения объекта, а не автоматически всем подряд.
Титульный сбор (тапу)
4 процента от кадастровой стоимостиФормально делится 2/2 процента между сторонами, но по рыночной практике в сделках с иностранцем весь сбор чаще всего платит покупатель.
рост официальной оценочной стоимости в 3-6 раз в отдельных муниципалитетахРеформа действует с 1 января 2026 года и меняет и разовый сбор, и годовой налог на имущество, поскольку оба считаются от одной базы.
отчёт от двух оценщиков, аккредитованных турецким SPKБез отчёта земельный кадастр не регистрирует переход права на иностранца, независимо от суммы сделки.
при оплате валютой из-за рубежа и непроживании в Турции последние 6 месяцевПри перепродаже в течение 1 года льгота аннулируется и НДС взыскивается задним числом.
0,1-0,2 процента от кадастровой стоимости для жилой недвижимостиВ крупных муниципалитетах (Стамбул, Анкара, Измир, Анталья и другие büyükşehir) ставка удваивается; платёж вносится двумя частями, в мае и ноябре.
прогрессивная шкала независимо от резидентства владельцаДействует необлагаемый годовой минимум порядка 47 000 турецких лир, дальше налог считается по общей прогрессивной шкале.
5 процентов от стоимости объекта по налогу на недвижимость, если жильё отдано в пользование бесплатно или плата ниже вменённойЭто правило налоговой базы, а не рыночная доходность. Оно включается ровно в двух случаях: жильё передано в пользование бесплатно либо заявленная плата ниже вменённой, и тогда доход считают от вменённой величины. Просто пустующая квартира, которой никто не пользуется, под правило не подпадает. Для имущества и прав, кроме зданий и земли, вменяется 10 процентов от стоимости приобретения. Правило не применяется, когда жильё отдано для проживания родителям, бабушкам и дедушкам, детям, внукам, братьям или сёстрам (не более одного жилья на каждого), когда собственник живёт там вместе с роднёй и когда нанимателем выступает государственный орган.
0 процентов после 5 лет владения, 15-40 процентов при продаже раньшеСтавка при досрочной продаже прогрессивная и считается вместе с прочим доходом физического лица за год.
У Турции два разных порога, и их легко перепутать. Недорогой краткосрочный ВНЖ открывается от 200 000 USD в жилую недвижимость, а полноценное гражданство - только от 400 000 USD и с существенно более строгой проверкой. Разговоры о повышении порога гражданства до 500 000 USD в 2026 году идут в отраслевых обзорах, но ни в официальном вестнике, ни в заявлениях профильного министерства подтверждения нет - это рыночное ожидание, а не принятое решение.
Порог краткосрочного ВНЖ
от 200 000 USD в жилую недвижимость, разрешение до 2 лет с бессрочным продлениемОбъект обязан иметь статус жилого, а не земли или коммерческой недвижимости, и принадлежать заявителю на 100 процентов.
более 1100 махалле при доле иностранцев свыше 20 процентовОграничение действует отдельно от порога стоимости и проверяется по конкретному адресу до подачи заявки.
цена в договоре, сумма в DAB и кадастровая оценка - все не ниже 400 000 USDЕсли оценка ниже порога, заявка не одобряется, даже когда фактическая цена покупки выше.
суммируются несколько объектов, продажа запрещена 3 года, гражданство распространяется на семьюГражданство даётся заявителю, супругу и детям до 18 лет; условие - не продавать имущество до истечения трёх лет с регистрации.
усилена с 2026 года, для супруга обязателен ВНЖ и справка о несудимостиИзменение введено для соответствия глобальным стандартам комплаенса, а не только турецким требованиям.
Сделка в Турции построена вокруг сертификата DAB: без него Земельный кадастр не регистрирует переход права ни на новостройку, ни на вторичное жильё. Требование введено циркулярами Центробанка Турции и Земельного кадастра в 2022 году и с тех пор не менялось.
Сертификат DAB
обязателен с 2022 года по циркулярам ЦБ Турции №2022/1 и Земельного кадастра №2022/4Без DAB регистрация права собственности на иностранца невозможна в принципе.
применяется одинаково к новостройкам и к вторичному рынкуПокупка у застройщика и покупка у частного продавца на вторичном рынке проходят через один и тот же порядок оформления DAB.
Проверить кадастровый номер участка на предмет военной или приграничной зоны до брони - положительного заверения застройщика для этого недостаточно.
Заказать оценку у двух оценщиков, аккредитованных турецким SPK, до подачи документов в земельный кадастр.
Продать иностранную валюту турецкому банку и получить сертификат DAB о конвертации - без него переход права не регистрируется ни на новостройку, ни на вторичный объект.
Если цель - гражданство за инвестиции, сверить, что цена в договоре, сумма в DAB и кадастровая оценка совпадают и не ниже требуемого порога.
Оплатить титульный сбор и зарегистрировать переход права в Земельном кадастре (Тапу).
Оформить обязательное страхование DASK - без него регистрация тапу, как правило, не завершается.
При покупке под гражданство сразу зафиксировать условие не продавать объект в течение 3 лет с момента регистрации.
Деньги
Стоимость денег и валютный риск
Лировая ипотека нерезиденту формально существует, но её стоимость делает лировое кредитование практически нежизнеспособным для инвестиционной покупки. Валютные кредиты в долларах или евро заметно дешевле, но банки выдают их выборочно и далеко не всем.
Стоимость денег и валютный риск
Статья расходов
Ставка
Что это значит
Лировая ипотека нерезиденту
ставка 40-55 процентов годовых, в среднем около 43 процентов
Первоначальный взнос 30-50 процентов, срок кредита 10-15 лет; на практике это не заменяет собственный капитал, а лишь дополняет его.Источник: Ogenus Property
Валютные кредиты
ставка 7-11 процентов годовых, доступны выборочно
Кредиты в USD или EUR выдают отдельные банки и далеко не по каждому объекту - их наличие стоит проверять до, а не после выбора объекта.Источник: Tranio
Прогноз курса лиры
49-51,4 TRY за USD к концу 2026 года при управляемой девальвации
Темп девальвации оценивается в 1-2 процента в месяц - управляемый, а не обвальный сценарий.Источник: ExchangeRates.org.uk
Темп ослабления лиры
около 27 процентов год к году к евро на начало февраля 2026 года
С середины 2023 года, после смены министра финансов, курс USD/TRY снижается примерно на 7-9 лир в год - управляемым темпом, а не обвально.Источник: Capital.com
Доходность
Доходность аренды: что подтверждено источником
Ниже опубликованные диапазоны валовой доходности с издателем и годом. Это ориентир рынка, а не расчёт по конкретному объекту: своей посчитанной модели аренды по Турции у платформы нет, поэтому ни одна из этих цифр не подставляется в калькулятор и не переносится на срок.
Средняя валовая доходность по стране
7,32 процента в первом квартале 2026 годаСнизилась с 7,76 процента в третьем квартале 2025 года - направление скорее вниз, чем вверх.
в среднем 8,17 процента, до 9,60 процента для двухкомнатных квартирСамый высокий показатель среди крупных рынков страны; по районам и типам объектов общий диапазон 5-9 процентов.
посуточная аренда 7-11 процентов, долгосрочная 6-10 процентовРазница держится за счёт качества управления объектом при посуточной сдаче - без него верхняя граница диапазона недостижима.
самая низкая доходность среди крупных городов, 6,14 процентаБолее высокая входная цена квартир в городе снижает доходность относительно Стамбула и туристических посёлков рядом.
минус 1,5-2 процентных пунктаВычитаются налоги, управление, простой и расходы владения; сравнивать валовую доходность одного рынка с чистой доходностью другого нельзя.
У турецкого рынка два разных по природе риска, и оба измеримы: конструктивный сейсмический риск старого фонда и заметно остывший спрос со стороны иностранных покупателей.
Землетрясение в Кахраманмараше 6 февраля 2023 года унесло более 50 000 жизней и обнажило десятилетия несоблюдения строительных норм, о котором было известно ещё с землетрясения в Мармаре 1999 года.
Подробнее
С 2019 года всё новое строительство обязано соответствовать регламенту TBDY 2018, а здания, построенные после 2007 года, показывают заметно лучшую сейсмостойкость по сравнению со старым фондом. Практический вывод: возраст здания и дата разрешения на строительство стоит проверять так же внимательно, как титул.
Продажи жилья иностранцам в 2025 году опустились до девятилетнего минимума: 21 534 сделки против пикового 67 490 в 2022 году, доля иностранцев в общем объёме продаж упала до 1,3 процента.
Подробнее
Спрос концентрируется вокруг двух рынков: Стамбула (37 процентов сделок) и Антальи, а среди покупателей по гражданству лидируют Россия, Иран, Украина, Германия и Ирак. Концентрация спроса среди узкого круга гражданств делает рынок чувствительным к изменениям миграционной или визовой политики этих стран.
Отдельного показателя недопоставки первичного рынка, как у ОАЭ, по Турции найти не удалось - исследование не покрывало эту тему.
Риск 1
Землетрясение в Кахраманмараше
6 февраля 2023 года, свыше 50 000 погибших
Событие обнажило десятилетия несоблюдения строительных норм в объектах, построенных до реформы.
Уровень цен нашего каталога стоит выше на этой странице и считается по нашей выборке. Здесь только внешняя динамика, макроэкономика и региональные прогнозы: они агрегатом не считаются и с ним не спорят.
Рост цен по стране
26,03 процента год к году в четвёртом квартале 2025 годаНоминальный рост в лирах: он не отражает инфляцию и не сравним напрямую с ростом цен в валюте другой страны.
плюс 27,99 процента номинально, минус 2,69 процента в реальном выражении за тот же кварталС поправкой на инфляцию Стамбул в 2025 году дешевел, а не дорожал - разрыв между двумя цифрами и есть цена лировой инфляции для инвестора.
около 30,65 процента год к году в январе 2026 годаМесячная инфляция ускорилась до 4,84 процента - дезинфляция замедляется относительно прогнозного диапазона Центробанка.
ставка ЦБ 37 процентов, прогноз инфляции на конец 2026 года повышен до 26 процентовПрежний заявленный диапазон был 15-21 процент - пересмотр вверх на фоне неполной дезинфляции.
4,1 процента в 2025 году, прогноз на 2026 год понижен до 3,4 процентаПонижение связано с ослаблением внутреннего спроса и ростом цен на энергоносители.
рост цен на 5-10 процентов в год на 2025-2026 годыПрогноз аналитиков, а не факт уже свершившегося роста - в отличие от квартальных цифр по стране и Стамбулу выше.
Медианы оценок всего жилого фонда провинций: новостройки и вторичка вместе. Каталог Housebook - новостройки премиальных расположений, поэтому он выше.
Проекты
Проекты страны
Отобраны проекты, у которых цена за квадратный метр ниже медианы страны (3 689 $ за м², выборка 70 из 70 проектов). Сортировка по цене за квадратный метр. Цены сведены в доллары по курсу на 2026-10-14.
Да, недвижимость на Турции могут покупать граждане 184 стран - принцип взаимности отменён с 2012 года. Исключение - несколько гражданств (Сирия, Армения, КНДР, Куба, Кипр), для которых покупка запрещена или ограничена отдельно. Действуют общие лимиты: не более 30 гектаров на человека по стране и не более 10 процентов площади частных земель одного района. Каждый участок дополнительно проходит проверку военной службы безопасности, и её отрицательное решение окончательное и обжалованию не подлежит - положительный ответ по одному объекту не гарантирует такой же по соседнему.
Можно ли оформить всю сделку по покупке жилья удалённо?
Да, всю сделку можно провести без личного присутствия на Турции: покупатель оформляет доверенность (vekaletname) на представителя, который подписывает договор и завершает регистрацию в тапу. Доверенность выдаётся в турецком консульстве за рубежом либо у иностранного нотариуса с апостилем и нотариальным переводом на турецкий, на документе обязательна заверенная фотография покупателя. По разъяснениям земельного кадастра личное присутствие в офисе Тапу при такой доверенности не требуется, хотя часть юристов отмечает, что на встрече обычно ожидают обе стороны - на практике это преодолевается через представителя по доверенности.
Как правильно переводить деньги для покупки недвижимости в Турции?
Деньги переводятся через продажу иностранной валюты турецкому банку: с 2022 года переход права собственности на иностранца не регистрируется без сертификата DAB, подтверждающего эту конвертацию в лиры. Требование введено циркулярами Центробанка Турции и Земельного кадастра и действует одинаково и для новостроек, и для вторичного рынка. Для программы гражданства добавляется условие: цена в договоре, сумма в сертификате DAB и независимая кадастровая оценка должны совпасть и быть не ниже инвестиционного порога - расхождение любой из трёх величин ведёт к отказу в регистрации или в заявке.
Какие налоги платит покупатель и владелец жилья?
При покупке платится титульный сбор тапу - 4 процента от кадастровой стоимости, база которого с 1 января 2026 года выросла в отдельных муниципалитетах в 3-6 раз после переоценки. Далее ежегодно взимается налог на владение 0,1-0,2 процента от кадастровой стоимости жилья, доход от аренды облагается по прогрессивной шкале независимо от резидентства владельца, а налог на прирост капитала при продаже составляет 15-40 процентов и обнуляется только после 5 лет владения. При оплате валютой из-за рубежа и непроживании на Турции последние полгода возможно освобождение от НДС, которое аннулируется при перепродаже в течение года.
В каких формах можно владеть недвижимостью в Турции и чем они отличаются?
В Турции нет отдельного института аренды земли для иностранцев - основная форма это полная собственность (мюльк) на дом, участок или коммерческий объект. Принцип взаимности отменён с 2012 года, и такое право доступно гражданам 184 стран, за исключением пяти гражданств - Сирии, Армении, Кипра, КНДР и Кубы, для которых покупка запрещена или ограничена отдельно. На одного человека действует лимит 30 гектаров по стране и не более 10 процентов частных земель одного района, а в военных и приграничных зонах покупка запрещена вовсе.
Насколько рискованно покупать жильё на этапе строительства?
Продажу недвижимости на стадии строительства регулирует закон о защите прав потребителей: застройщик обязан оформить страхование завершения строительства либо альтернативную гарантию - банковскую гарантию, эскроу-счёт или поэтапные платежи, и это обязательно для проектов от 30 квартир. Срок передачи объекта по закону не может превышать 48 месяцев с даты подписания договора. С 1 июля 2026 года по новому положению все сделки с недвижимостью в Турции обязаны проходить через систему защищённых платежей, при которой оплата и переход права происходят одновременно через посредника, а не напрямую продавцу.
Как устроены аренда и управление недвижимостью в Турции?
С 1 января 2024 года по закону №7464 сдача жилья туристам на срок 100 дней и меньше требует обязательного разрешения, которое выдаёт Министерство культуры и туризма через портал e-Devlet, а не муниципалитет; получить его может собственник или, для резиденций (rezidans), управляющая компания здания. За сдачу без разрешения предусмотрен штраф от 100 000 турецких лир за каждый объект. В резиденциях управляющие компании обычно берут на себя ресепшен, охрану и уборку, а по запросу - оформление разрешения и саму краткосрочную сдачу от имени собственника.
Какие расходы ждут владельца жилья после покупки?
Ежегодный налог на владение жильём составляет 0,1-0,2 процента от кадастровой стоимости, при этом в крупных муниципалитетах вроде Стамбула, Анкары, Измира и Антальи ставка удваивается, а платёж вносится двумя частями - в мае и ноябре. С 1 января 2026 года переоценка кадастровой базы подняла её в отдельных муниципалитетах в 3-6 раз, и это увеличивает именно этот налог, а не только разовый тапу-сбор. Дополнительно обязательно страхование DASK, необходимое для завершения регистрации тапу, стоимостью около 120-550 USD в год в зависимости от региона, возраста и площади здания.
Можно ли самому жить в купленной квартире и на каком основании?
Право собственности само по себе не даёт права долго жить в Турции - это отдельный вопрос статуса. Владение жильём открывает доступ к краткосрочному ВНЖ при инвестиции от 200 000 USD в жилую недвижимость, оформленную на заявителя на 100 процентов: разрешение выдаётся на срок до 2 лет с продлением, пока объект в собственности. Более 1100 махалле закрыты для новых заявок при доле иностранцев свыше 20 процентов, поэтому адрес нужно проверять заранее. Полноценное гражданство с автоматическим правом на работу открывается только от 400 000 USD.
Как потом продать купленный объект?
Продажа возможна в любой момент, но с оговорками по срокам. Налог на прирост капитала обнуляется только после 5 лет владения, при более ранней продаже действует прогрессивная ставка 15-40 процентов вместе с прочим годовым доходом. Если объект использовался для гражданства за инвестиции, обременение о запрете продажи стоит в реестре 3 года. Если покупка была освобождена от НДС как валютная сделка нерезидента, перепродажа в течение 1 года отменяет льготу, и НДС взыскивается задним числом - это стоит учитывать при планировании выхода из актива.
Какие документы нужны для сделки?
Ядро пакета - сертификат DAB о продаже иностранной валюты турецкому банку и её конвертации в лиры: без него Земельный кадастр не регистрирует переход права ни на новостройку, ни на вторичное жильё. Обязателен отчёт независимой оценки от двух оценщиков, аккредитованных турецким SPK - без него регистрация не проходит независимо от суммы сделки. До подписания стоит запросить у самого кадастра проверку кадастрового номера участка на военную или приграничную зону, а не полагаться на заверения продавца. Для завершения регистрации тапу дополнительно нужен полис обязательного страхования DASK.
Чем грозят колебания курса лиры?
Лира находится в режиме управляемой девальвации: прогноз курса на конец 2026 года - 49-51,4 лиры за доллар, а ослабление к евро на начало февраля 2026 года составило около 27 процентов год к году. Инфляция потребительских цен держится около 30,65 процента год к году, поэтому номинальный рост цен в лирах не равен реальному - в Стамбуле в конце 2025 года номинальный плюс 27,99 процента обернулся минусом 2,69 процента с поправкой на инфляцию. Налог на доход от аренды считается по прогрессивной шкале в лирах независимо от резидентства владельца, поэтому валютный риск ложится и на арендный доход.
Нужен ли юрист при покупке и что он проверяет?
Юрист не обязателен: сделка проходит через Земельный кадастр, и иностранец может подать документы сам. Однако МИД Великобритании и профильные юрфирмы советуют нанимать независимого юриста, поскольку основные риски возникают до передачи тапу. Проверка обычно охватывает право собственности продавца, наличие ипотек и арестов, соответствие постройки разрешению и наличие iskan, отсутствие военной запретной зоны и корректность доверенности представителя. Сама юридическая работа тарифицируется индивидуально, а отдельный обязательный отчёт об оценке для гражданства, ВНЖ или ипотеки стоит, по данным юрфирм, около 300-500 USD.
На какую доходность от аренды можно рассчитывать?
Публикуемая валовая доходность по стране около 7,3 процента, в Стамбуле до 9,6 процента для двухкомнатных квартир, в туристических зонах Антальи и Аланьи 7-11 процентов при посуточной сдаче. Чистая доходность ниже валовой на 1,5-2 процентных пункта. Своей модели аренды по Турции мы не считаем и поэтому ставку по умолчанию не подставляем.
Что такое программы гарантированного арендного дохода?
Некоторые застройщики предлагают программы гарантированного арендного дохода (kira garantisi): отдельный договор обязывает компанию платить инвестору фиксированную сумму независимо от того, сдана ли квартира. Ставки обычно 5-7 процентов годовых от цены покупки, срок гарантии 1-5 лет с возможностью продления. Это не государственная гарантия, а договорное обязательство конкретного застройщика или управляющей компании: выплата зависит от его платежеспособности. По данным турецких юридических практик на 2026 год, перед подписанием стоит проверять, кто именно несёт обязательство и отражён ли договор в тапу.
Нужна ли виза для владения жильём?
Нет, для покупки и владения недвижимостью виза не нужна: право собственности иностранца не привязано к статусу пребывания. Принцип взаимности отменён с 2012 года, и купить может гражданин любой из 184 разрешённых стран - при условии проверки участка на военную зону и лимитов площади. Отдельный вопрос - легальное нахождение в стране: для въезда действует обычный визовый режим, а владение объектом от 200 000 USD само по себе даёт лишь право подать на краткосрочный вид на жительство, а не обязывает его оформлять.
Рыночные числа - живой агрегат каталога Housebook по этой стране плюс внешний замер издателя, если он раскопан и сверен. Правовые, визовые и налоговые факты - авторский профиль страны: у каждого числа назван источник.
Методология
Медиана и четверти считаются по активным проектам каталога с известной ценой за квадратный метр. Цены сведены в доллары по одному снимку курса, а не по разным датам, поэтому числа между собой сравнимы.
Обновление
Агрегаты каталога пересчитываются ежесуточно. Авторский профиль и внешние замеры обновляются вручную: дата последней сверки стоит у каждого источника в списке ниже.
Внешний замер рынка
Что измерено
медиана оценок всего жилого фонда провинции Анталья
Период данных
2026-Q2
Исходное значение и курс
57 751 TRY/м²; 45.4659 (TCMB EVDS, средний курс за квартал, 2026-Q2)
Числа на этой странице описывают рынок и правила на дату сверки. Это справочная информация, а не оферта, инвестиционная рекомендация или обещание доходности.
