Ниже собраны правила, ставки и шаги сделки с указанием источника у каждого числа, а рыночные цифры платформы приезжают на страницу живыми из каталога.
Сильные стороны
Сделка не требует ни резидентства, ни ВНЖ, ни местного банковского счёта, а разовые сборы при покупке минимальны, гербового сбора и налога на покупку нет вовсе
Валовая доходность аренды в Тбилиси и Батуми держится в районе 7-8 процентов, одной из самых высоких в Европе
Экономика растёт быстро, МВФ ждёт роста ВВП около 6,5 процента в 2026 году, а туристический поток в 2025 году стал рекордным и поддерживает спрос на аренду
Что учесть
Хотя доходность уже заметно ниже пика 2022 года, когда она превышала 10-12 процентов
Оборотная сторона: лари свободно плавает без привязки к другой валюте
Специализированного эскроу-регулирования для первичного рынка в стране нет, а рост цен и доходность последовательно нормализуются после пика
Ещё 2
Порог вида на жительство через недвижимость поднимается со 100 до 150 тысяч долларов с 1 марта 2026 года, что сокращает окно для входа по прежним условиям
Инфляция ускорилась до 5,9 процента в апреле 2026 года
1 300 $/м² нижняя четвертьверхняя четверть 2 788 $/м²
по 40 из 40 проектов
График динамики появится с накоплением наблюдений: суточные снимки агрегатов каталога копятся с августа 2026 года, и рисовать линию по одной точке мы не станем.
Экономика
Экономика рынка в цифрах
Числа берутся напрямую у первоисточников: Всемирный банк, МВФ и BIS (Банк международных расчётов). У каждого значения своя дата и свой издатель, перечень источников раскрывается под блоком.
Право иностранца в Грузии не привязано к регионам или зонам, как в ОАЭ: фрихолд действует по всей стране одинаково, кроме одного исключения - сельскохозяйственной земли.
Форма собственности для иностранца
полный фрихолд, без требования резидентства, ВНЖ или местного банковского счётаПраво оформляется на физическое лицо напрямую и не зависит от гражданства или визового статуса покупателя.
недоступна для покупки иностранными физлицами и компаниямиИсключений всего два: земля, полученная иностранцем по наследству, и грузинское юрлицо с иностранным контролем, купившее участок на основании инвестиционного плана по отдельному решению Правительства Грузии. Менять партнёра так, чтобы контроль перешёл к иностранцу без такого плана, запрещено законом, а при срыве плана землю придётся продать в течение года. Жилая и коммерческая недвижимость под этот запрет не подпадает.
У Грузии противоположная от ОАЭ структура: разовых сборов при сделке почти нет, а доход всё равно облагается, просто по плоской и невысокой ставке.
Разовые налоги при покупке
гербового сбора и налога на покупку нетРазовый расход покупателя складывается из сбора за регистрацию права собственности и нотариального тарифа за заверение договора, без учёта услуг юриста и агента.
150, 270 или 350 лари по официальному тарифу НАПР, в зависимости от срочности150 лари за обычный срок (4 рабочих дня), 270 лари за ускоренную регистрацию (1 рабочий день), 350 лари за регистрацию в день подачи заявления - это примерно 55, 100 и 130 долларов по ориентировочному курсу, точную сумму в долларах уточняйте на день оплаты.
по шкале от 3 процентов (до 500 лари) до 1662,50 лари плюс 0,05 процента свыше 1 000 000 лариПримеры для жилья при двусторонней сделке: 100 000 лари - 362,50 лари; 500 000 лари - 1162,50 лари; 1 000 000 лари - 1662,50 лари. Для односторонней сделки ставка вдвое ниже. Формальный потолок 10 000 лари для жилой сделки практически недостижим - по формуле он наступает лишь около 17,7 млн лари.
0 процентов при владении от 2 лет, 5 процентов при продаже раньшеБаза - разница между ценой продажи и документированной ценой покупки. Двухлетний порог владения меняет решение о сроке выхода из актива.
плоские 5 процентов с валовой выручки, без вычетовРежим действует и для нерезидентов, но требует регистрации в налоговой службе Грузии и ежемесячной декларации, а не разового платежа в конце года.
0,05-1 процент рыночной стоимости в год, в зависимости от дохода семьиОсвобождение при доходе семьи за предыдущий год до 40 000 лари. Дальше ставка дифференцирована по тому же доходу: 0,05-0,2 процента при доходе до 100 000 лари, 0,8-1 процент при доходе от 100 000 лари - это два разных порога, их не смешивать.
Недвижимость в Грузии не даёт гражданства, но открывает возобновляемый вид на жительство. Порог входа меняется с 1 марта 2026 года, и его стоит проверять по дате сделки, а не по дате первого разговора с агентом.
Порог годового ВНЖ
150 000 долларов с 1 марта 2026 года, ранее 100 000Для пятилетнего ВНЖ порог 300 000 долларов, с возможностью получить бессрочный статус на пятый год.
100 000 долларов действовал без изменений с июля 2019 годаДо 2019 года порог составлял 35 000 долларов. ВНЖ продлевается ежегодно при сохранении объекта в собственности и распространяется на супруга и детей.
В Грузии нет аналога эскроу-закона ОАЭ: защита строится на регистрации предварительного договора в реестре и на том, куда именно идут деньги покупателя до сдачи объекта.
Регистрация сделки
через Национальное агентство публичного реестра (NAPR), от одного дняСрок зависит от выбранного тарифа обработки; договор купли-продажи, как правило, заверяется нотариально.
специализированного эскроу-регулирования нет, регистрация предварительного договора обязательнаРегистрация в реестре защищает от двойной продажи; для самих платежей рекомендуется банковский счёт, привязанный к номеру объекта, или нотариальный депозит вместо наличных застройщику.
Проверить, что объект не относится к сельскохозяйственной земле - на неё право иностранца ограничено.
Заключить предварительный договор купли-продажи и зарегистрировать его в Публичном реестре - это защищает от повторной продажи того же объекта другому покупателю.
На стадии строительства платить не наличными застройщику напрямую, а на банковский счёт, привязанный к номеру объекта в реестре, либо через нотариальный депозит.
Заверить основной договор купли-продажи у нотариуса.
Подать документы в Национальное агентство публичного реестра (NAPR) на регистрацию права; срок - от одного дня до нескольких, в зависимости от тарифа.
Получить выписку из реестра с правом, зарегистрированным на своё имя.
При покупке в ипотеку нерезидентом - пройти одобрение банка заранее: первый взнос обычно 30-40 процентов, при подтверждённом доходе в Грузии за полгода может снижаться до 15.
Деньги
Стоимость денег и курсовой риск
Ипотека нерезиденту в Грузии доступна в нескольких банках, но с заметно большим первым взносом, чем резиденту, а лари, в отличие от дирхама ОАЭ, ни к чему не привязан.
Стоимость денег и курсовой риск
Статья расходов
Ставка
Что это значит
Ипотека нерезиденту
первый взнос обычно 30-40 процентов, может снижаться до 15
Кредитуют TBC Bank, Bank of Georgia, Liberty, Credo, Basisbank. Снижение до 15 процентов требует подтверждённого дохода в Грузии за последние шесть месяцев.Источник: sea-inside.net
Ставка по ипотеке
10,7 процента годовых в лари, эффективная ставка 11,5 процента
Данные TBC Bank за первый квартал 2025 года; эффективная ставка включает комиссии и страховку.Источник: gbc.ge
Курсовой риск
лари свободно плавает, Нацбанк не таргетирует курс
Национальный банк Грузии вмешивается только в случаях экстремальной волатильности. Для инвестора это значит, что при конвертации арендного дохода и капитала в свою валюту курсовой риск не сглажен привязкой, как в ОАЭ.Источник: Национальный банк Грузии
Доходность
Доходность аренды: что подтверждено источником
Ниже опубликованные диапазоны валовой доходности с издателем и годом. Своей посчитанной модели аренды по Грузии у платформы нет, поэтому калькулятор на странице не рендерится, а цифры ниже - ориентир рынка, а не расчёт по конкретному объекту.
Валовая доходность в Тбилиси
7,78 процента в первом квартале 2025 года, 7,42 процента в первом квартале 2026Снижение объясняется тем, что цены покупки росли быстрее ставок аренды.
август 2025: Тбилиси 7,68 процента, Батуми 8,11 процентаВ августе 2022 года показатели были заметно выше - 10,18 и 12,31 процента соответственно, то есть доходность заметно снизилась с пика.
Риски грузинского рынка не в правовой экзотике, а в трёх конкретных вещах: валюте, защите на стадии строительства и остывающей доходности.
Главный макро-риск - курсовой.
Лари не привязан ни к доллару, ни к евро, и Нацбанк вмешивается только при экстремальной волатильности.
Подробнее
К этому добавляется ускорение инфляции до 5,9 процента в апреле 2026 года на фоне роста цен на энергоносители: пик ожидается в середине 2026 года с возвратом к целевым 3 процентам, но до этого момента доход в лари в реальном выражении прирастает медленнее, чем годом ранее.
Второй риск - защита на стадии строительства.
Подробнее
Специализированного эскроу-регулирования в Грузии нет, и хотя регистрация предварительного договора в реестре блокирует двойную продажу, она не гарантирует деньги покупателя, если у застройщика начинаются финансовые проблемы: зафиксированы случаи, когда стройка останавливалась из-за неспособности застройщика мобилизовать средства.
Риск 1
Риски строящейся недвижимости
задержки строительства, изменение проекта, финансовые проблемы застройщика
Полной защиты платежей покупателя нет; зафиксированы случаи приостановки строительства из-за неспособности застройщика мобилизовать средства.
Уровень цен нашего каталога стоит выше на этой странице и считается по нашей выборке. Здесь только внешняя динамика, макроэкономика и спрос: они агрегатом не считаются и с ним не спорят.
Рост ВВП
7,5 процента в 2025 году, прогноз МВФ на 2026 год - около 6,5 процентаПредварительные оценки показывают рост 8,4 процента в январе-феврале 2026 года; Всемирный банк даёт более осторожную оценку - 5,5 процента.
в среднем 3,87 процента за 2025 год, ускорилась до 5,9 процента в апреле 2026Ускорение связано с ростом цен на энергоносители, пик ожидается в середине 2026 года с возвратом к целевым 3 процентам.
около 7,8 млн визитов в 2025 году, плюс 5,9 процента год к годуЧисло иностранных туристов выросло на 8,4 процента до 5,52 млн; крупнейший источник - Россия, 1,61 млн визитов, плюс 13,4 процента. Для аренды это спрос, сопоставимый по масштабу с постоянным населением страны.
Отобраны проекты, у которых цена за квадратный метр ниже медианы страны (1 833 $ за м², выборка 40 из 40 проектов). Сортировка по цене за квадратный метр. Цены сведены в доллары по курсу на 2026-10-14.
Да. Иностранец покупает квартиру, дом или коммерческую недвижимость в Грузии в личную собственность на праве полного фрихолда - без вида на жительство, резидентства и без местного банковского счёта, право регистрируется напрямую на физлицо независимо от гражданства. Одно исключение - сельскохозяйственная земля: иностранному физлицу или иностранной компании её в собственность в общем порядке не продают. Исключений всего два: земля, полученная иностранцем по наследству, и грузинское юрлицо с иностранным контролем, купившее участок на основании инвестиционного плана по отдельному решению Правительства Грузии - менять партнёра так, чтобы контроль перешёл к иностранцу без такого плана, запрещено законом, а при срыве плана землю придётся продать в течение года. Жилая и коммерческая недвижимость под этот запрет не подпадает вовсе.
Реально ли провести всю сделку удалённо, не приезжая лично?
Да, сделку можно провести без личного присутствия по нотариально удостоверенной и апостилированной доверенности на представителя или юриста в Грузии - её оформляют в грузинском консульстве или у нотариуса по месту жительства покупателя с последующим апостилем. Регистрация права в Национальном агентстве публичного реестра (NAPR) занимает, по данным отраслевых источников, от одного до четырёх рабочих дней, есть ускоренные и однодневные варианты за повышенную плату. Отдельный удалённый видео-сервис реестра «Smart Contract» доступен только гражданам Грузии с национальным ID, поэтому иностранцу путь только через доверенность представителю.
Каким способом лучше переводить деньги в Грузию?
Прямых валютных ограничений на переводы в Грузию нет: Национальный банк Грузии и коммерческие банки полностью встроены в систему SWIFT, а ограничений на число банковских счетов для физлиц и компаний не существует. Любой входящий перевод, включая оплату недвижимости, проходит проверку происхождения средств по требованиям Нацбанка. Для самой сделки виза или местный счёт формально не обязательны, достаточно паспорта, но на практике расчёты удобнее вести через счёт в грузинском банке, поскольку переводы проверяются на назначение платежа, а цены по закону выражаются в лари, который свободно плавает без привязки к другой валюте.
Какие налоги ждут покупателя и владельца?
Разовых налогов при покупке в Грузии нет - ни гербового сбора, ни налога на переход права, разовый расход ограничивается сбором за регистрацию в Публичном реестре по тарифу НАПР: 150 лари за обычный срок, 270 за ускоренный, 350 в день подачи заявления (ориентировочно 55-130 долларов, в зависимости от срочности). Отдельно оплачивается нотариальный тариф за заверение договора купли-продажи по постановлению Правительства Грузии №507: для двусторонней сделки, например, 362,50 лари при цене объекта 100 000 лари, 1162,50 лари при 500 000 лари и 1662,50 лари при 1 000 000 лари, для односторонней сделки - вдвое меньше. Доход от долгосрочной сдачи в аренду облагается плоской ставкой 5 процентов с валовой выручки без вычетов, включая нерезидентов, с обязательной регистрацией в налоговой и ежемесячной декларацией. При продаже налог на прирост капитала не взимается вовсе при владении от двух лет, а при более раннем выходе из актива ставка 5 процентов с разницы между ценой продажи и документированной ценой покупки.
Какие формы владения недвижимостью доступны иностранцу в Грузии?
В Грузии иностранец получает полный фрихолд на квартиры, дома и коммерческую недвижимость - право оформляется на физлицо напрямую, без вида на жительство, резидентства или местного банковского счёта. Исключение - сельскохозяйственная земля: купить её в личную собственность напрямую нельзя, а грузинское юрлицо с иностранным контролем может получить её только по инвестиционному плану и отдельному решению Правительства Грузии либо по наследству; менять партнёра так, чтобы контроль перешёл к иностранцу без такого плана, запрещено законом. Жилая и коммерческая недвижимость под этот запрет не подпадает, так что для типичной сделки с квартирой или домом ограничение не актуально.
Насколько рискованно покупать жильё на стадии строительства?
Специализированного эскроу-регулирования, как в ОАЭ, в Грузии нет. Регистрация предварительного договора в Публичном реестре защищает от повторной продажи того же объекта, но не гарантирует сами платежи покупателя: зафиксированы случаи, когда стройка останавливалась из-за неспособности застройщика мобилизовать средства. Риски типовые для рынка без такого закона - задержки сроков, изменение проекта, финансовые проблемы застройщика. Снизить их помогает оплата не наличными напрямую застройщику, а на банковский счёт, привязанный к номеру объекта в реестре, либо через нотариальный депозит.
Как организованы аренда и управление объектом?
Сдавать можно самостоятельно или через управляющую компанию, но данных об официально регулируемых тарифах на управление на рынке Тбилиси и Батуми нет - это открытая рыночная практика без единого стандарта. Доход от долгосрочной аренды облагается плоским налогом 5 процентов с валовой выручки без вычетов, включая нерезидентов, и требует регистрации в налоговой службе Грузии с ежемесячной, а не разовой годовой декларацией. Рекордный турпоток 2025 года поддерживает спрос и на краткосрочную аренду в Тбилиси и Батуми, но условия управления такими объектами каждый собственник согласует с оператором индивидуально.
Какие расходы возникают в процессе владения жильём?
Ежегодный налог на имущество зависит от дохода семьи за предыдущий год: при доходе до 40 000 лари собственник освобождён от налога полностью, при доходе до 100 000 лари ставка 0,05-0,2 процента рыночной стоимости, при доходе от 100 000 лари - 0,8-1 процент. По данным блогов агентств недвижимости и застройщиков на 2026 год, плата за обслуживание в новостройках Тбилиси и Батуми обычно составляет 1-3,5 лари за квадратный метр в месяц, в комплексах с консьержем и охраной - до полутора долларов за метр. Например, в Tbilisi Hills сбор около 2,10 лари за метр, в батумском Midtown - 1 лари за метр для квартир до 100 метров и 0,7 лари свыше. Коммунальные платежи за свет, воду, газ и интернет для типовой однокомнатной-двухкомнатной квартиры обычно складываются в 100-200 лари в месяц отдельно от сбора на обслуживание.
Разрешено ли самому жить в купленном объекте и на каком основании?
Да, собственник вправе проживать в купленном объекте на основании самого права собственности: фрихолд оформляется на физлицо напрямую и не зависит от резидентства, ВНЖ или визы. Право владеть недвижимостью и право находиться в стране юридически разделены: для въезда действует отдельный визовый режим, а для более длительного нахождения покупка от установленного порога отдельно даёт ежегодно продлеваемый вид на жительство. То есть жить в квартире можно сразу после регистрации права, а срок фактического пребывания в стране регулируется визовым статусом или отдельно оформленным ВНЖ.
Как впоследствии продать объект?
Продажа проходит по общей процедуре: стороны подписывают договор купли-продажи, обычно нотариально заверенный, и подают его вместе с копией паспорта продавца, кадастровым чертежом и квитанцией об оплате пошлины в Национальное агентство публичного реестра. Стандартная регистрация перехода права занимает несколько рабочих дней, есть ускоренные тарифы за повышенную плату. Иностранный собственник может провести сделку дистанционно по нотариальной апостилированной доверенности на местного представителя, поскольку электронный сервис реестра доступен только гражданам Грузии. При продаже после двух лет владения налог на прирост капитала не взимается, при более раннем выходе действует ставка 5 процентов.
Какой пакет документов нужен для сделки?
Для регистрации права собственности в Публичном реестре нужны: заявление, копия действующего паспорта покупателя, правоустанавливающий документ (обычно договор купли-продажи), кадастровый чертёж объекта и квитанция об оплате регистрационного сбора. Виза или вид на жительство для сделки не требуются. На практике договор заверяется у нотариуса и составляется на грузинском и языке покупателя, а при оформлении через представителя дополнительно нужна нотариальная доверенность и официальный перевод документов. Этот перечень относится к общей процедуре регистрации и напрямую не детализирован под иностранных покупателей.
Какие риски несёт колебание курса валют?
Лари свободно плавает и не привязан ни к доллару, ни к евро, а Национальный банк Грузии вмешивается в курс только при экстремальной волатильности. Для инвестора это значит, что доход от аренды и стоимость капитала при конвертации в свою валюту не защищены фиксированным курсом, в отличие, например, от дирхама ОАЭ. Дополнительный фактор - инфляция, ускорившаяся до 5,9 процента в апреле 2026 года на фоне роста цен на энергоносители, с ожидаемым пиком в середине 2026 года и последующим возвратом к целевым 3 процентам. До этого момента реальная доходность в лари прирастает медленнее номинальной.
Стоит ли нанимать юриста и что он проверяет?
Формального требования нанимать юриста в Грузии нет, а материалов о типичных гонорарах именно для этой страны недостаточно, поэтому цифру называть не будем. На практике юрист обычно проверяет, не относится ли участок к сельскохозяйственной земле: иностранцу она доступна только по наследству либо через грузинское юрлицо с инвестиционным планом, одобренным Правительством, - и следит, чтобы предварительный договор был зарегистрирован в Публичном реестре, а основной договор заверен нотариально перед подачей в NAPR. Это снижает риск двойной продажи объекта.
На какую доходность от аренды можно рассчитывать?
Валовая доходность аренды в Тбилиси держится около 7,4-7,8 процента, в Батуми выше - около 8,1 процента по данным на август 2025 года, но оба показателя заметно ниже пика 2022 года, когда доходность в Тбилиси превышала 10, а в Батуми 12 процентов. Цены при этом продолжают расти: новостройки Батуми прибавили 22,6 процента год к году к июню 2026 года, а Colliers не ожидает коррекции цен на 2026 год ни в Тбилиси, ни в Батуми. Это значит, что доходность, скорее всего, продолжит нормализоваться, а не восстановится к уровням 2022 года.
Что такое программы гарантированного дохода?
Да, часть застройщиков в Тбилиси и Батуми рекламирует программы гарантированного дохода от аренды, но это маркетинговая практика самих компаний, а не государственная норма. По данным сайтов застройщиков на 2026 год условия сильно различаются: от 6-8 процентов годовых на срок от одного года до фиксированных выплат на 10 лет, отдельные предложения заявляют доходность выше 20 процентов. Такие гарантии зависят от финансовой устойчивости самого застройщика, а специализированного эскроу-регулирования для первичного рынка в Грузии нет, поэтому подобные обещания стоит оценивать отдельно от рыночной доходности аренды.
Нужна ли виза, чтобы владеть недвижимостью в Грузии?
Нет. Владеть недвижимостью в Грузии можно без визы, вида на жительство и местного банковского счёта - право фрихолда оформляется на физическое лицо напрямую и не зависит от гражданства или визового статуса покупателя. Виза или ВНЖ нужны только для длительного проживания в стране, а не для самого владения объектом; отдельная программа ВНЖ через покупку от 150 000 долларов - это опция для тех, кто хочет получить статус резидента, а не обязательное условие сделки.
Рыночные числа - живой агрегат каталога Housebook по этой стране плюс внешний замер издателя, если он раскопан и сверен. Правовые, визовые и налоговые факты - авторский профиль страны: у каждого числа назван источник.
Методология
Медиана и четверти считаются по активным проектам каталога с известной ценой за квадратный метр. Цены сведены в доллары по одному снимку курса, а не по разным датам, поэтому числа между собой сравнимы.
Обновление
Агрегаты каталога пересчитываются ежесуточно. Авторский профиль и внешние замеры обновляются вручную: дата последней сверки стоит у каждого источника в списке ниже.
Внешний замер рынка
Что измерено
первичный рынок Батуми, квартиры в отделке под ключ
Органический закон Грузии «О собственности на сельскохозяйственные земли» (matsne). Organic Law of Georgia on Agricultural Land Ownership - Articles 3, 4, 5, 7 (consolidated text). 2026, сверено 2026-08-25. https://matsne.gov.ge/en/document/view/4596123
Правительство Грузии (matsne.gov.ge). Постановление №507 от 29.12.2011 «Об утверждении размеров вознаграждения за совершение нотариальных действий и сборов, установленных для Палаты нотариусов Грузии...», ст. 23, действующая редакция (публикация 7 от 30.05.2022). 2026, сверено 2026-08-25. https://matsne.gov.ge/ka/document/view/1549252
Налоговый кодекс Грузии, официальный английский консолидированный текст (matsne). Tax Code of Georgia, consolidated text - Articles 202 and 206 (annual property tax). 2026, сверено 2026-08-25. https://matsne.gov.ge/en/document/view/1043717
Числа на этой странице описывают рынок и правила на дату сверки. Это справочная информация, а не оферта, инвестиционная рекомендация или обещание доходности.
