Медиана рынка за м²1 653 $/м²Весь рынок Эр-Рияда. Каталог Housebook в Саудовской Аравии - брендированные резиденции (Diriyah, Four Seasons), и сравнение сегментов здесь принципиально разное. Источник: Cavendish Maxwell, KSA Residential Q1 2026
Новый закон о владении разрешает покупку в специально выделенных зонах Эр-Рияда, Джидды и других городов
Иностранный резидент с икамой вправе купить жильё для личного пользования
Взамен единой пошлины 5 процентов при сделке нет ни налога на прирост капитала, ни налога на аренду для физического лица-нерезидента, а курс риала к доллару держится на отметке 3,75 сорок лет подряд
Валовая доходность аренды по стране оценивается источниками в 6,75-8,89 процента, что выше среднего по региону, а макрофон крепкий: рост ВВП 4,5 процента и рекордный турпоток 123 млн визитов в 2025 году
Что учесть
Мекка и Медина остаются закрытыми почти полностью
Премиальный сегмент требует отдельного одобрения Министерства внутренних дел
Банковская ипотека нерезиденту практически недоступна без резидентства, и застройщики закрывают эту нишу собственной рассрочкой через эскроу-программу WAFI
Главное для инвестора здесь не рынок, а процедура: закон действует меньше года, и правоприменительная практика, точные границы зон и глубина вторичного рынка для нерезидентов ещё не проверены временем
Рынок
Рынок недвижимости в Саудовской Аравии сейчас
1 653 $/м²Медиана рынка за м²Весь рынок Эр-Рияда. Каталог Housebook в Саудовской Аравии - брендированные резиденции (Diriyah, Four Seasons), и сравнение сегментов здесь принципиально разное. Источник: Cavendish Maxwell, KSA Residential Q1 2026
17Проектов в каталоге
2026-10-14Курс на датуexchangerate-api.com
Разброс цены за м² в каталоге
Медиана 3 733 $/м²
2 638 $/м² нижняя четвертьверхняя четверть 8 911 $/м²
по 17 из 17 проектов
График динамики появится с накоплением наблюдений: суточные снимки агрегатов каталога копятся с августа 2026 года, и рисовать линию по одной точке мы не станем.
Экономика
Экономика рынка в цифрах
Числа берутся напрямую у первоисточников: Всемирный банк, МВФ и BIS (Банк международных расчётов). У каждого значения своя дата и свой издатель, перечень источников раскрывается под блоком.
Иностранное владение в Саудовской Аравии открылось только в 2026 году и работает не по всей стране, а по зонам, которые определяет Управление по недвижимости (REGA). Мекка и Медина закрыты для иностранцев почти полностью, а премиальный жилой сегмент требует отдельного одобрения силовых ведомств.
Закон о владении для несаудовцев
вступил в силу в январе 2026 года, зоны определяет REGAСовет министров одобрил закон 8 июля 2025 года, действие началось примерно через 180 дней; закон открывает покупку физлицам и компаниям-нерезидентам в назначенных зонах Эр-Рияда, Джидды и других городов.
разрешена для личного пользования при действующей икамеСделки в премиальном сегменте жилой недвижимости требуют отдельного одобрения Министерства внутренних дел.
Единая пошлина при сделке заменила НДС и остаётся главным расходом покупателя: личного подоходного налога и налога на аренду для физлица-нерезидента в Саудовской Аравии нет.
Пошлина на сделку (RETT)
5 процентов от стоимости сделкиДействует с 10 апреля 2025 года и заменила прежний НДС 15 процентов на сделки с недвижимостью; администрирует ZATCA.
фактически отсутствует для физлица-нерезидентаЗакят 2,5 процента применяется только к саудовским и GCC-держателям активов, а не к иностранному нерезиденту.
Покупка недвижимости не даёт саудовского гражданства, но открывает отдельную категорию Премиального резидентства - долгосрочное право жить в стране без спонсора-работодателя, привязанное к владению конкретным объектом.
Порог Премиального резидентства
4 000 000 SAR, около 1 070 000 USDОбъект должен быть жилым, полностью построенным, без ипотечного обременения и оценён аккредитованным оценщиком TAQEEM.
Продажи на первичном рынке в Саудовской Аравии построены вокруг эскроу так же, как в ОАЭ, но под своим именем: программа WAFI под управлением REGA. Деньги покупателя идут не застройщику, а на счёт у лицензированной третьей стороны и высвобождаются по мере подтверждённого строительства.
Эскроу на стадии строительства (WAFI)
обязателен, счёт у лицензированной третьей стороныСредства высвобождаются застройщику траншами после подтверждения сертифицированным инженером достижения строительной вехи и защищены от требований его кредиторов при банкротстве.
финансовая гарантия или страховка завершения проектаДля регистрации в системе требуются утверждённые архитектурные планы, технико-экономическое обоснование и стандартизированный договор продажи.
Проверить, что объект находится в зоне, разрешённой к покупке иностранцами по решению REGA.
Для премиального сегмента жилой недвижимости получить одобрение Министерства внутренних дел.
Проверить регистрацию проекта в системе WAFI: эскроу-счёт, финансовую гарантию застройщика, утверждённые планы.
Согласовать график платежей и сверить его с этапами строительства, которые подтверждает независимый инженер.
Оплачивать исключительно на эскроу-счёт проекта; средства высвобождаются застройщику траншами по мере подтверждённого прогресса.
При покупке без резидентства обсудить с застройщиком рассрочку вместо банковской ипотеки.
На сделке оплатить единую пошлину RETT 5 процентов и зарегистрировать переход права.
Деньги
Стоимость денег и владения
Банковская ипотека нерезиденту в Саудовской Аравии практически недоступна, и на её месте рынок держится на рассрочке от застройщика. Это меняет и цену входа, и то, чья платёжеспособность несёт риск сделки.
Стоимость денег и владения
Статья расходов
Ставка
Что это значит
Ипотека нерезиденту
практически недоступна без резидентства (икамы)
Большинство саудовских банков требуют икаму и локальный доход для выдачи кредита на покупку жилья.Источник: Sands of Wealth, ARAB MLS
Рассрочка от застройщика
первый взнос 10-20 процентов, остаток на 3-5 лет строительства, часто под 0 процентов
При наличии резидентства банковская ставка составляет 5-8 процентов годовых при первом взносе 25-35 процентов.Источник: Crown Continental, rakez.sa
Курсовой риск
риял привязан к доллару по курсу 3,75 SAR за 1 USD
Привязка держится с июня 1986 года, центробанк SAMA удерживает её резервами свыше 400 млрд USD.Источник: SAMA, Vision2030.ai
Доходность
Доходность аренды: что подтверждено источником
Ниже опубликованные диапазоны валовой доходности с издателем и годом. Это ориентир рынка, а не расчёт по конкретному объекту: своей посчитанной модели аренды по Саудовской Аравии у платформы нет, поэтому ни одна из этих цифр не подставляется в калькулятор.
Средняя валовая доходность по стране
6,75 процента, I квартал 2025 годаРасчёт основан на сравнении медианных цен аренды и покупки 1-3-комнатных квартир в крупнейших городах.
около 8,89 процента в Эр-Рияде и 7,89 процента в Джидде, III квартал 2025С сентября 2025 в Эр-Рияде действует 5-летняя заморозка роста арендной платы в пределах 0-2 процентов в год, в Джидде регулирования нет и аренда растёт на 3-6 процентов в год.
Риски саудовского рынка связаны не с рыночной конъюнктурой, а с новизной самих правил. Ниже те, что меняют решение, а не украшают его.
Главный риск здесь процедурный, а не рыночный: закон об иностранном владении действует меньше года, и у него ещё нет истории правоприменения.
Подробнее
Точные границы разрешённых зон REGA раскрывает поэтапно, а глубина вторичного рынка для нерезидента, то есть насколько легко такой объект перепродать, пока никем не измерена. Премиальный жилой сегмент вдобавок требует отдельного одобрения Министерства внутренних дел, и сроки этого согласования пока не устоялись.
Второе, что учитывают, - деньги не от банка: без резидентства ипотека практически недоступна, и сделка держится на рассрочке от застройщика, то есть на его платёжеспособности на годы вперёд.
Подробнее
К этому добавляется асимметрия городов: в Эр-Рияде рост арендной ставки ограничен законом, а в Джидде нет, и одна и та же доходность на бумаге в двух городах означает разный риск для долгосрочного арендодателя.
Риск 1
Срок действия закона
с января 2026 года, без истории правоприменения
Точные границы зон и глубина вторичного рынка для нерезидентов ещё не проверены временем; премиальный жилой сегмент требует отдельного одобрения Министерства внутренних дел.
Уровень цен нашего каталога стоит выше на этой странице и считается по нашей выборке. Здесь только внешняя динамика и макрофон: они агрегатом не считаются и с ним не спорят.
Рост цен на квартиры в Эр-Рияде
10,6 процента год к году, II квартал 2025Показатель охватывает жилой рынок Эр-Рияда в целом, без учёта отдельных районов.
около 2,1 процента в 2025 году, около 2 процентов в 2026 годуОтдельные свежие прогнозы допускают рост до 2,3 процента из-за подорожания морских перевозок и страхования.
Отобраны проекты, у которых цена за квадратный метр ниже медианы страны (3 733 $ за м², выборка 17 из 17 проектов). Сортировка по цене за квадратный метр. Цены сведены в доллары по курсу на 2026-10-14.
Может ли иностранец вообще купить недвижимость в Саудовской Аравии?
Да. Совет министров одобрил закон о владении для несаудовцев 8 июля 2025 года, и он вступил в силу примерно через 180 дней, в январе 2026 года. Закон открывает покупку физлицам и компаниям-нерезидентам в зонах Эр-Рияда, Джидды и других городов, которые определяет REGA. Мекка и Медина закрыты почти полностью, исключения узкие и касаются только мусульман в отдельных случаях. Резидент с действующей икамой может купить жильё для личного пользования, а премиальный жилой сегмент требует отдельного одобрения Министерства внутренних дел. Закон действует меньше года, и точные границы зон REGA раскрывает поэтапно.
Реально ли провести всю сделку удалённо, не приезжая лично?
Да. Иностранный покупатель может оформить сделку через представителя по доверенности, не приезжая в Саудовскую Аравию. Доверенность выпускается и заверяется электронно на платформе Najiz Министерства юстиции, включая услугу «Виртуальный нотариус» для лиц за рубежом, а система регистрации недвижимости REGA прямо допускает подачу заявления представителем при наличии действительной доверенности. Для покупателя-юрлица Министерство инвестиций требует доверенность представителю, легализованную через посольство Саудовской Аравии. Прямого официального заявления REGA о полностью дистанционной сделке нет, но такая практика подтверждена профильными источниками.
Каким способом переводить деньги на покупку?
Перевод денег на покупку идёт не на счёт продавца напрямую, а на специальный счёт, который открывает саудовский банк по правилу SAMA 200.2.4. Для этого нужны цифровой ID, выданный по саудовским законам, копия паспорта, адрес за рубежом и саудовский контактный номер, привязанный к этому ID, плюс договор с брокером или застройщиком и подтверждённая банковская выписка со счёта в стране проживания. Совместные счета и доверенности из-за рубежа не допускаются, а счёт используется только для сделки с недвижимостью, без карт. По правилам, применяемым к закону о владении для нерезидентов, при продаже прав в четырёх обозначенных городах взимается сбор до 2 процентов, а нарушения караются штрафом до 10 млн риялов.
Какие налоги ждут покупателя и владельца?
Основной расход при сделке - единая пошлина RETT 5 процентов, она же платится и при покупке, и при продаже вместо налога на прирост капитала, которого для физлица не предусмотрено. Налог на аренду для иностранного нерезидента фактически отсутствует. При этом в зонах, открытых для иностранцев в Эр-Рияде, Джидде и ещё двух городах, при продаже прав нерезидентом дополнительно удерживается сбор до 2 процентов согласно новым правоприменительным нормам, так что итоговая нагрузка на сделку там может доходить примерно до 7 процентов.
Чем отличаются друг от друга формы владения недвижимостью в Саудовской Аравии?
Закон о владении иностранцами делит рынок на зоны, а не открывает всю страну сразу. Внутри границ, которые определяет REGA, в Эр-Рияде, Джидде и других городах доступна полная собственность на жильё для физических и юридических лиц-нерезидентов. Мекка и Медина закрыты для иностранцев почти полностью, узкие исключения касаются только мусульман в отдельных случаях. Резидент с действующей икамой вправе купить объект для личного пользования в разрешённой зоне, а сделки в премиальном жилом сегменте требуют отдельного одобрения Министерства внутренних дел. Вне обозначенных зон закон не даёт иностранцу права собственности.
Насколько рискованно покупать жильё на стадии строительства?
Покупки на этапе строительства обязаны идти через эскроу-программу WAFI под управлением REGA: деньги покупателя поступают на счёт лицензированной третьей стороны и высвобождаются застройщику траншами только после подтверждения независимым инженером достижения строительной вехи, а при банкротстве застройщика защищены от требований его кредиторов. Для регистрации в системе застройщик обязан предоставить финансовую гарантию или страховку завершения проекта, утверждённые архитектурные планы и технико-экономическое обоснование. При этом сам закон об иностранном владении действует меньше года, и правоприменительная практика, включая работу WAFI на конкретных офф-план проектах для нерезидентов, ещё не проверена временем.
Как устроены аренда и управление объектом в Саудовской Аравии?
Все договоры аренды в Саудовской Аравии, жилые и коммерческие, независимо от срока, обязаны регистрироваться на государственной платформе Ejar под управлением REGA, иначе они не имеют силы для принудительного исполнения. Регистрацию проводит лицензированный брокер: вносятся данные сторон и объекта, договор проходит электронное удостоверение, оплачивается пошлина. По данным юридических источников, через Ejar зарегистрировано свыше 5 млн договоров аренды. Отдельный регламент по управлению недвижимостью, который должен закрепить отношения собственника и управляющей компании, весной 2026 года проходил стадию общественного обсуждения и ещё не вступил в силу. В Эр-Рияде с сентября 2025 года действует пятилетняя заморозка роста аренды в пределах 0-2 процентов в год, в Джидде такого ограничения нет.
Какие расходы возникают уже после покупки, во время владения?
Единой государственной ставки ежегодного взноса на содержание общих частей в Саудовской Аравии нет: размер платежа определяет голосование общего собрания ассоциации собственников в рамках платформы Mullak и зависит от конкретного объекта. Иностранный владелец платит наравне с остальными совладельцами, а неуплата может привести к принудительному взысканию через ту же платформу. Отдельно в отрасли обсуждается, должны ли такие взносы облагаться НДС по ставке 15 процентов, если ассоциация собственников признаётся поставщиком услуг; окончательного решения по этому вопросу пока нет. Точных сумм взносов в риалах на квадратный метр официальные источники не публикуют, так как ставка устанавливается индивидуально для каждого объекта.
Могу ли я сам жить в купленном жилье, и на каком основании?
Жить в купленном жилье иностранец может как резидент - при действующей икаме, что прямо предусмотрено законом о владении: резидент вправе купить объект именно для личного пользования. Для покупки в премиальном жилом сегменте дополнительно нужно одобрение Министерства внутренних дел. Отдельный путь - Премиальное резидентство «владелец недвижимости» от 4 000 000 SAR, около 1 070 000 USD: оно даёт возобновляемое право находиться в стране без спонсора-работодателя, но действует лишь пока сохраняется собственность на объект. Гражданства ни один из этих путей не даёт.
Как потом продать купленную недвижимость?
Жёсткого минимального срока владения перед перепродажей для иностранца по данным юридических обзоров нет: готовый объект в разрешённой зоне можно перепродать в любой момент через регистрацию у REGA. Отдельные ограничения касаются покупок на этапе строительства, объектов на земле нерезидента и жилья, связанного с Премиальным резидентством, - его продажа без замены прекращает статус резидента. При продаже платится та же пошлина RETT 5 процентов, что и при покупке, а в четырёх городах для несаудовцев по данным Deloitte и REGA дополнительно взимается сбор до 2 процентов с передачи прав.
Какой пакет документов нужен для сделки?
Единого официального перечня документов только для иностранных покупателей REGA не публикует, но из практики следует, что нужны: верифицированный цифровой ID Absher, паспорт или икама для резидента, нотариальная доверенность, если покупатель не присутствует лично, и электронный договор купли-продажи, подписанный через портал Saudi Properties. Юридическому лицу дополнительно нужна коммерческая регистрация. Перед выдачей электронного титула (сакк) требуется подтвердить оплату пошлины RETT. Список собран из общих требований REGA к регистрации и практических гайдов, официального единого чек-листа именно для иностранцев на середину 2026 года нет.
Какие риски несёт колебание курса валют?
Курс риала жёстко привязан к доллару на отметке 3,75 SAR и держится так уже сорок лет, поэтому классического риска девальвации местной валюты для инвестора в долларах практически нет: колебания сводятся к риску самого доллара на мировом рынке. Другое дело - платежи внутри сделки и владения: пошлина, эскроу-транши по рассрочке и обслуживание объекта номинированы в риалах, и для инвестора с доходом не в долларах реальная стоимость этих платежей меняется вместе с курсом доллара к его исходной валюте, а не с риском самого риала.
Стоит ли нанимать юриста и что именно он проверяет?
Закон о владении недвижимостью для несаудовцев и его регламенты не устанавливают обязательного найма юриста для физлица-нерезидента: сделка проходит через цифровую платформу REGA/Saudi Properties, требует цифровой идентификации, банковского счёта в Королевстве и верификации через посольство. Для иностранных компаний нужна нотариально заверенная доверенность на представителя и легализация документов. Прямого требования о нотариальном заверении самого договора купли-продажи в изученных материалах не найдено. Из-за новизны закона независимая проверка зоны, застройщика и договора остаётся разумной предосторожностью, а не формальной обязанностью.
На какую доходность от аренды можно рассчитывать?
По опубликованным источникам валовая доходность аренды в Саудовской Аравии в среднем по стране составляет 6,75 процента (I квартал 2025), а в крупнейших городах выше: около 8,89 процента в Эр-Рияде и 7,89 процента в Джидде (III квартал 2025). Разница между городами важна для долгосрочного расчёта: с сентября 2025 в Эр-Рияде действует 5-летняя заморозка роста арендной платы в пределах 0-2 процентов в год, а в Джидде такого ограничения нет, и аренда там растёт на 3-6 процентов в год. Это рыночные ориентиры, а не расчёт по конкретному объекту.
Что вообще представляют собой программы гарантированного дохода?
Государственных программ гарантированной арендной доходности в Саудовской Аравии нет. Отдельные частные застройщики и инвестплатформы предлагают такие продукты на собственных условиях: по данным на 2025-2026 годы, проект в Северном Эр-Рияде заявляет управляемую доходность до 10 процентов годовых при полном управлении арендой оператором, а лицензированная платформа дробного владения указывает доходность до 30 процентов годовых. Это коммерческие обещания конкретных компаний, не проверенные независимым регулятором и не гарантированные законом. К таким цифрам стоит относиться как к маркетинговому предложению отдельного продукта, а не как к рыночной норме.
Нужна ли виза, чтобы владеть недвижимостью в Саудовской Аравии?
Само владение объектом в разрешённой зоне не требует визы или резидентства: закон, действующий с января 2026 года, допускает покупку иностранными физлицами и компаниями вне зависимости от их резидентского статуса. Если же иностранец покупает жильё для личного проживания как резидент, ему нужна действующая икама, а сделки в премиальном жилом сегменте дополнительно требуют одобрения Министерства внутренних дел. Отдельно покупка от 4 000 000 SAR может открыть категорию Премиального резидентства, но это самостоятельная процедура, не наступающая автоматически при регистрации права собственности.
Рыночные числа - живой агрегат каталога Housebook по этой стране плюс внешний замер издателя, если он раскопан и сверен. Правовые, визовые и налоговые факты - авторский профиль страны: у каждого числа назван источник.
Методология
Медиана и четверти считаются по активным проектам каталога с известной ценой за квадратный метр. Цены сведены в доллары по одному снимку курса, а не по разным датам, поэтому числа между собой сравнимы.
Обновление
Агрегаты каталога пересчитываются ежесуточно. Авторский профиль и внешние замеры обновляются вручную: дата последней сверки стоит у каждого источника в списке ниже.
Числа на этой странице описывают рынок и правила на дату сверки. Это справочная информация, а не оферта, инвестиционная рекомендация или обещание доходности.
