Медиана рынка за м²3 782 $/м²Первичный рынок Панама-Сити. Девять премиальных проектов нашего каталога ложатся у верхней границы районного диапазона. Источник: 4S Real Estate через ACOBIR (публикация La Prensa)
Конституция уравнивает права иностранного покупателя с гражданином, доступен полный freehold-титул (finca) через Публичный реестр без резидентства и обязательного эскроу
Порог инвестиции в резидентскую визу пока один из самых низких в регионе: 300 000 долларов до 15 октября 2026 года, затем 500 000
Валовая доходность аренды высокая по мировым меркам
Ещё 2
Валюта не создаёт курсового риска: бальбоа привязан 1 к 1 к доллару США, и доллар фактически в обращении
Рынок восстанавливается после спада 2020-2024 годов умеренным ростом цен
Что учесть
Чистая доходность заметно ниже из-за налогов и расходов на управление
При этом в сегменте элитных многоэтажек и части первичного рынка предложение опережает спрос, поэтому перепродажа требует запаса по времени
Ипотека нерезидентам доступна, но дороже, а с 2026 года первичные продажи новостроек идут без прежней льготы по трансферному налогу, и это закладывают в закрывающие расходы
Рынок
Рынок недвижимости в Панаме сейчас
3 782 $/м²Медиана рынка за м²Первичный рынок Панама-Сити. Девять премиальных проектов нашего каталога ложатся у верхней границы районного диапазона. Источник: 4S Real Estate через ACOBIR (публикация La Prensa)
8Проектов в каталоге
2026-10-14Курс на датуexchangerate-api.com
Разброс цены за м² в каталоге
Медиана 3 990 $/м²
3 169 $/м² нижняя четвертьверхняя четверть 4 475 $/м²
по 8 из 8 проектов
График динамики появится с накоплением наблюдений: суточные снимки агрегатов каталога копятся с августа 2026 года, и рисовать линию по одной точке мы не станем.
Экономика
Экономика рынка в цифрах
Числа берутся напрямую у первоисточников: Всемирный банк, МВФ и BIS (Банк международных расчётов). У каждого значения своя дата и свой издатель, перечень источников раскрывается под блоком.
Конституция Панамы даёт иностранцу практически равные с гражданином права на покупку жилой и коммерческой недвижимости: не требуется ни резидентство, ни спецразрешение, ни обязательный по закону эскроу-счёт. Полный титул регистрируется в Публичном реестре на имя покупателя, объект можно закладывать и свободно перепродавать. Исключение - приграничная полоса и часть участков со слабым правом владения, и его нужно отличать от титула до внесения задатка.
Форма собственности для иностранца
полный титул (finca) в Публичном реестре, без ограничения срока и без спецразрешенийНе требуется ни резидентство, ни обязательный по закону эскроу-счёт: покупатель регистрирует право на своё имя, может заложить объект в банке и свободно передать его дальше.
запрет покупки земли в пределах 10 км от границ с Коста-Рикой и Колумбией; часть участков продаётся как более слабое право владения (derecho posesorio)Derecho posesorio хуже финансируется банками и юридически слабее полного титула. Номер finca в Публичном реестре проверяется юристом до задатка именно для того, чтобы отличить одно от другого.
Разовый сбор при покупке невелик, но с 2026 года подорожал для новостроек; налог при продаже фиксированный, а личный подоходный налог действует по территориальному принципу и без детализированной ставки на аренду в открытых источниках.
Налог на передачу недвижимости (ITBI)
2 процента от большей из величин - кадастровой стоимости или цены сделкиЗакон 468 от апреля 2025 года отменил историческую льготу ITBI для первой продажи новостроек после 31 декабря 2025 года - с 2026 года это увеличивает закрывающие расходы на новое жильё.
фиксированная ставка 10 процентов от чистой прибылиПри закрытии сделки продавец вносит авансовый удерживаемый налог 3 процента от суммы сделки или кадастровой стоимости (что больше); эту сумму можно зачесть как окончательную либо подать декларацию с расчётом реальных 10 процентов и вернуть переплату.
территориальный принцип - облагается только доход панамского источникаТочная ставка на доход от долгосрочной аренды для нерезидента в надёжных источниках не детализирована. Обязанность декларировать доход в стране своего налогового резидентства это не отменяет.
Панама предлагает два инвестиционных пути к резидентству: универсальную визу квалифицированного инвестора и более дешёвую визу для граждан списка дружественных стран. Ни одна из них не даёт гражданство автоматически.
Виза квалифицированного инвестора
инвестиция в недвижимость от 300 000 USD до 15 октября 2026 года, далее порог 500 000 USDДаёт прямой путь к постоянному резидентству, доступна гражданам любой страны.
от 200 000 USD для граждан списка дружественных стран (США, Канада, Австралия, Франция и другие)Сначала выдаётся временное резидентство на 2 года, постоянное оформляется отдельной подачей после этого срока.
Сделка в Панаме строится вокруг промесы (promesa de compraventa) и проверки finca в Публичном реестре, а не вокруг эскроу-закона, как в ОАЭ. Главная защита покупателя - собственная due diligence юриста, а не системное требование банка.
Задаток по промесе
5-10 процентов от цены, типично 10 процентовУдерживается в эскроу или у юриста продавца на период due diligence.
номер finca в реестре, соответствие личности продавца, отсутствие долгов по налогу и ТСЖЭто ручная проверка, а не системный эскроу-механизм - её качество определяет юрист, а не закон.
Проверить номер finca объекта в Публичном реестре до внесения любой оплаты.
Сверить личность продавца по сделке с записью в реестре.
Проверить отсутствие долгов по налогу на имущество и по взносам ТСЖ (кондоминиум).
Подписать промесу (promesa de compraventa) и внести задаток, типично 10 процентов от цены.
Держать задаток в эскроу или на трастовом счёте юриста продавца, не переводить его напрямую.
На стадии строительства отдельно проверить историю застройщика и подтверждённый ход стройки.
Оформить финальный акт передачи (escritura) и зарегистрировать право на своё имя.
Деньги
Стоимость денег и владения
Ипотека нерезиденту в Панаме доступна, но дороже резидентской и требует более крупного взноса. Курсового риска в долларах нет: бальбоа привязан к доллару 1 к 1, и доллар фактически в обращении.
бальбоа привязан к доллару США 1 к 1, доллар фактически в обращении
Собственных банкнот бальбоа в широком обращении нет, поэтому курсовой риск инвестора в долларах сводится к нулю.Источник: IMF Article IV
Доходность
Доходность аренды: что подтверждено источником
Ниже опубликованные диапазоны валовой доходности с издателем и годом. Это ориентир рынка, а не расчёт по конкретному объекту: своей посчитанной модели аренды по Панаме у платформы нет, поэтому ни одна из этих цифр не подставляется в калькулятор и не переносится на срок.
Средняя валовая доходность
7,03 процента в 4 квартале 2025 года, 6,94 процента во 2 квартале 2026 годаСтудии и однокомнатные квартиры в Панама-Сити дают в среднем 8,65 процента; разброс по районам - от 6,8 (Коко-дель-Мар) до 12,41 процента (Белья-Виста).
реалистичная чистая доходность после расходов и налогов - 4-5 процентов годовыхЗаметно ниже заявленной валовой доходности за счёт налогов, управления и простоя. Сравнивать валовую доходность одного рынка с чистой доходностью другого нельзя.
Риски рынка Панамы известны и измеримы. Ниже те, которые меняют решение, а не украшают его.
Главный маркер риска на любой стадии сделки - продавец не может или не хочет предоставить номер finca для независимой проверки в Публичном реестре до внесения оплаты.
Подробнее
Отдельная категория - схемы недобросовестных застройщиков на стадии строительства, где депозиты покупателей пропадают, а проекты не достраиваются: в Панаме нет системного эскроу-закона, который бы закрывал этот риск за покупателя, поэтому вся тяжесть проверки лежит на его юристе.
Второй риск - избыток предложения и ликвидность.
Подробнее
Сегмент элитных многоэтажек и часть первичного рынка перегружены предложением: цены на вторичные кондо стагнируют или снижаются, а застройщики первичного рынка продолжают поднимать цены при меньшем числе закрытых сделок. Средний коэффициент цена продажи к цене запроса составляет 92-95 процентов, а в затоваренных районах дисконт при перепродаже достигает 10-12 процентов. Недвижимость в Панаме менее ликвидна, чем в США или Канаде: продажа объекта обычно занимает месяцы, а не недели.
Риск 1
Главный маркер мошенничества
продавец не может или не хочет предоставить номер finca для проверки до оплаты
Отдельно - первичный рынок: без системного эскроу депозит держится на договоре, поэтому историю сдач застройщика проверяют до оплаты.
Уровень цен нашего каталога стоит выше на этой странице и считается по нашей выборке. Здесь только внешняя динамика, макроэкономика и спрос: они агрегатом не считаются и с ним не спорят.
Рост цен год к году
2,38 процента в марте 2025 года, накопленный рост от минимума сентября 2021 года - 7,38 процентаРынок в фазе постепенного, но сегментированного восстановления после нескольких лет скидок и избыточного предложения.
рост ВВП 4,4-4,5 процента в 2025 году, около 3,8 процента в 2026 году, инфляция около нуляВосстановление после закрытия рудника Кобре-Панама и возврата Панамского канала к полной пропускной способности с сентября 2024 года; прогноз инфляции на 2026 год - около 1,4 процента.
3 004 266 туристов в 2025 году, рост около 8 процентов год к годуДоходы от туризма достигли 6,583 млрд долларов против 4,6155 млрд в 2018 году - для краткосрочной аренды это спрос.
Отобраны проекты, у которых цена за квадратный метр ниже медианы страны (3 990 $ за м², выборка 8 из 8 проектов). Сортировка по цене за квадратный метр. Цены сведены в доллары по курсу на 2026-10-14.
Может ли иностранец вообще купить недвижимость в Панаме?
Да. Конституция Панамы уравнивает права иностранного покупателя с гражданином: доступен полный титул (finca) в Публичном реестре, без резидентства и спецразрешений, недвижимость можно закладывать в банке и свободно перепродавать. Единственное реальное ограничение - земля в пределах 10 км от границ с Коста-Рикой и Колумбией, она иностранцу не продаётся. Часть участков вне этой полосы оформлена не полным титулом, а более слабым правом владения (derecho posesorio) - его юрист проверяет по номеру finca в реестре до внесения задатка.
Реально ли провернуть всю сделку удалённо, не приезжая на объект?
Да, сделку можно провести полностью удалённо. Покупатель оформляет доверенность (общую или на конкретную сделку) у нотариуса по месту жительства, а по этой доверенности местный представитель или адвокат подписывает финальный акт (escritura pública) перед панамским нотариусом. Для действительности доверенности в Панаме подпись иностранного нотариуса заверяется апостилем - Панама участвует в Гаагской конвенции, для стран вне неё нужна консульская легализация. Договор купли-продажи недвижимости обязательно составляется в письменной форме. Детали оформления доверенности стоит уточнять у панамского юриста заранее, единого госреестра требований на этот счёт нет.
Каким способом лучше переводить деньги на покупку?
Международный перевод на покупку недвижимости в Панаме проходит через банк, который обязан по закону №23 от 27 апреля 2015 года о противодействии отмыванию денег провести проверку клиента и конечного бенефициара и установить происхождение средств (статьи 31 и 36); при отказе клиента подтвердить источник банк вправе отказать в операции и подать отчёт о подозрительной сделке. Сами переводы дополнительно регулирует Соглашение №002-2017 Суперинтендантства банков Панамы. Конкретные пороги сумм и перечень документов зависят от банка, поэтому список подтверждающих бумаг стоит запрашивать у него заранее.
С какими налогами столкнётся покупатель и владелец?
При покупке платится ITBI 2 процента от большей из цены сделки или кадастровой стоимости (с 2026 года без льготы для первой продажи новостроек). При продаже - фиксированный налог 10 процентов от прибыли, с авансовым удержанием 3 процента от суммы сделки при закрытии. В период владения действует ежегодный налог на недвижимость по прогрессивной шкале с освобождением для недорогих объектов и максимальной ставкой около 1 процента для дорогой недвижимости; точный порог перехода между ставками расходится в разных источниках, поэтому цифру стоит сверить с DGI или местным бухгалтером под конкретный объект.
Какие формы владения тут встречаются и чем они различаются?
В Панаме иностранный покупатель получает полный титул (finca) в Публичном реестре - собственность без ограничения по сроку и без спецразрешений, наравне с гражданином. Отдельно от него существует более слабое право владения (derecho posesorio), которое часть участков продают вместо титула: оно хуже финансируется банками и юридически уступает finca. Перед задатком юрист обязательно проверяет номер finca в реестре, чтобы отличить одно от другого. Есть и территориальное ограничение: земля в пределах 10 км от границ с Коста-Рикой и Колумбией иностранцу в собственность не продаётся.
Насколько рискованно покупать жильё ещё на этапе стройки?
В Панаме нет системного закона об эскроу для первичного рынка: задаток по промесе (обычно 10 процентов от цены) держится на договоре или у юриста продавца, а не блокируется законом до сдачи объекта. Поэтому вся защита строится на ручной due diligence - проверке номера finca и истории сдачи объектов застройщиком до оплаты. Дополнительный риск - избыток предложения: в сегменте элитных многоэтажек и части первичного рынка застройщики продолжают поднимать цены при меньшем числе закрытых сделок, коэффициент цена продажи к цене запроса составляет 92-95 процентов, а перепродажа обычно занимает месяцы.
Как обстоят дела с арендой и управлением объектом?
Долгосрочная аренда в Панаме не имеет отдельного лицензирования, а краткосрочная (Airbnb и подобные, менее 45 суток) в Панама-Сити требует регистрации объекта в Реестре туристического размещения ATP - без неё, по действующему Закону №80 от 2012 года, предусмотрены штрафы. Законопроект о единых правилах для всей страны и налоге 10 процентов на такую аренду прошёл первое чтение в январе 2026 года, но ещё не принят. Валовая доходность у краткосрочной сдачи в туристических районах выше, чем у долгосрочной, но чистая доходность после расходов на управление, налогов и простоя реалистично составляет 4-5 процентов годовых.
Какие расходы ждут владельца после покупки?
Ежегодный налог на недвижимость в Панаме прогрессивный: первые 30 000 долларов кадастровой стоимости освобождены, далее ставки растут до 1 процента на стоимость свыше 500 000 долларов; для объекта, зарегистрированного как основное жильё, льготный порог освобождения выше - до 120 000 долларов. К налогу добавляются взносы ТСЖ (кондоминиум) в комплексах и, если объект куплен в ипотеку, повышенная для нерезидента ставка 6,5-9,5 процента годовых плюс около 1 процента в год отдельного сбора на инвестиционную недвижимость. Доход от долгосрочной аренды облагается только по территориальному принципу - то есть панамский налог платится лишь с дохода панамского источника.
Могу ли я сам жить в купленной квартире и на каком основании?
Полный титул (finca) регистрируется в Публичном реестре на имя покупателя без требования резидентства - владеть объектом и приезжать в него как турист можно сразу после сделки. Для постоянного проживания резидентский статус оформляется отдельно: через визу квалифицированного инвестора (от 300 000 USD до 15 октября 2026 года, далее 500 000 USD) или Friendly Nations Visa (от 200 000 USD, сначала временный статус на 2 года). Само владение недвижимостью право на работу по найму не даёт.
Как потом продать объект, купленный в Панаме?
Титул свободно передаётся новому владельцу через Публичный реестр, продавец не привязан к застройщику или посреднику. При продаже платится фиксированный налог на прирост капитала 10 процентов от прибыли, с авансовым удержанием 3 процента от суммы сделки или кадастровой стоимости (что больше) в момент закрытия. Ликвидность ниже, чем в США или Канаде: соотношение цены продажи к цене запроса держится на уровне 92-95 процентов, а в затоваренных районах дисконт при перепродаже достигает 10-12 процентов, поэтому продажа обычно занимает месяцы.
Какой пакет документов нужен для регистрации сделки?
Для регистрации в Публичном реестре нужны: нотариально заверенный договор купли-продажи (escritura pública) с раздельной стоимостью земли и улучшений для расчёта ITBI, справка ANATI/Catastro о правах на объект, план недвижимости, подписанный дипломированным инженером, паспорт покупателя, сертификат Paz y Salvo об отсутствии долгов по налогу и коммунальным платежам, доверенность при подаче через представителя. Иностранцу дополнительно нужен налоговый номер RUC/NT в DGI по копии паспорта; документы из-за рубежа - апостилировать и перевести на испанский. По данным юридических источников на 2025-2026 годы, единого госперечня в одном документе нет.
Есть ли валютные риски при покупке в Панаме?
Бальбоа привязана к доллару США 1 к 1, а доллар фактически в обращении - собственных банкнот в широком ходу нет, поэтому для покупателя, оперирующего в долларах, курсовой риск внутри Панамы сводится к нулю. Риск переносится на другую сторону: если инвестор считает в своей валюте, колебания идут не против панамской валюты, а против доллара США на международном рынке - это риск конвертации его собственной валюты, а не панамской экономики.
Нужен ли юрист и что именно он проверяет?
Юрист нужен, потому что в Панаме нет системного эскроу-закона, защищающего покупателя автоматически - вся тяжесть проверки лежит на его due diligence. Юрист проверяет номер finca в Публичном реестре, соответствие личности продавца записи, отсутствие долгов по налогу на имущество и взносам ТСЖ, а также характер права - полный титул или более слабое derecho posesorio, которое хуже финансируется банками. Отдельно проверяется расположение участка: земля в пределах 10 км от границ с Коста-Рикой и Колумбией иностранцу не продаётся. Задаток по промесе, обычно 10 процентов, юрист рекомендует держать в эскроу или на своём трастовом счёте, а не переводить продавцу напрямую.
На какую доходность реально рассчитывать?
По данным Global Property Guide, средняя валовая доходность составляла 7,03 процента в 4 квартале 2025 года и 6,94 процента во 2 квартале 2026 года. Студии и однокомнатные квартиры в Панама-Сити дают в среднем 8,65 процента, а разброс по районам широкий: от 6,8 процента в Коко-дель-Мар до 12,41 процента в Белья-Виста. Это валовые цифры без вычетов. По оценке Panama Elite Homes, реалистичная чистая доходность после налогов, управления и простоя заметно ниже - 4-5 процентов годовых. Своей расчётной модели аренды по Панаме мы не ведём, поэтому ставку по умолчанию не подставляем и не переносим на конкретный объект без проверки района.
Что за программы гарантированного дохода предлагают в Панаме?
Некоторые застройщики новостроек в Панаме продают юниты вместе с программой гарантированной доходности - фиксированный процент годовых в течение нескольких лет через договор аренды с управляющей компанией. Так, один из проектов в историческом центре Панама-Сити предлагал 3 процента годовых на 5 лет, другой в Обаррио - 8 процентов на первые 2 года эксплуатации. Это коммерческое предложение конкретного застройщика или агентства, а не государственная программа и не требование закона: условия, срок и то, кто фактически гарантирует выплату, у каждого проекта свои и в открытом реестре не проверяются. По данным профильных агентств на 2026 год, такие цифры стоит сверять с реальной историей сдачи проекта, а не принимать как обещание дохода.
Нужна ли виза, чтобы просто владеть жильём?
Нет. Конституция Панамы даёт иностранцу право на полный титул (finca) в Публичном реестре наравне с гражданином, и закон не требует для этого ни резидентства, ни визы, ни специального разрешения. Купить, оформить право на своё имя, заложить объект в банке и продать его дальше можно без миграционного статуса в стране. Виза становится нужна, только если сама покупка используется как основание для получения резидентства - например, инвестиция от 300 000 долларов США до 15 октября 2026 года открывает путь к постоянному резидентству через визу квалифицированного инвестора, но это отдельная процедура, а не условие права собственности.
Рыночные числа - живой агрегат каталога Housebook по этой стране плюс внешний замер издателя, если он раскопан и сверен. Правовые, визовые и налоговые факты - авторский профиль страны: у каждого числа назван источник.
Методология
Медиана и четверти считаются по активным проектам каталога с известной ценой за квадратный метр. Цены сведены в доллары по одному снимку курса, а не по разным датам, поэтому числа между собой сравнимы.
Обновление
Агрегаты каталога пересчитываются ежесуточно. Авторский профиль и внешние замеры обновляются вручную: дата последней сверки стоит у каждого источника в списке ниже.
Внешний замер рынка
Что измерено
медиана по семи районам Панама-Сити, диапазон районов от 2045 до 4626 долларов за м²
Числа на этой странице описывают рынок и правила на дату сверки. Это справочная информация, а не оферта, инвестиционная рекомендация или обещание доходности.
