Ниже собраны правила, ставки и шаги сделки с источником у каждого числа, а цены каталога Housebook по Чили приезжают на страницу живыми.
Сильные стороны
Закон 20.848 уравнивает иностранного покупателя с гражданином
Валовая доходность аренды умеренная, около 4,8-4,9% по Сантьяго, при этом рынок растёт на 5-7% в год в номинальных песо на фоне восстановления турпотока и роста экономики около 2-2,5%
Что учесть
Ограничения касаются только приграничной десятикилометровой полосы у Аргентины, Боливии и Перу и пятикилометровой прибрежной фискальной зоны
Отдельной золотой визы за покупку жилья нет: право на резидентство даёт только инвесторская виза от 500 тысяч долларов в производственный проект, одобренный InvestChile, а не покупка дома для себя или под сдачу
Песо CLP находится в свободном плавании с 1999 года без привязки, и это реальный валютный риск для расчётов в долларах
Ещё 1
Для нерезидента-рантье два узких места: доход от аренды облагается плоским налогом 35% без единого вычета, а ипотеку чилийские банки почти не выдают без резидентства, поэтому основной способ покупки - деньги на руках
3 050 $/м² нижняя четвертьверхняя четверть 3 882 $/м²
по 23 из 23 проектов
График динамики появится с накоплением наблюдений: суточные снимки агрегатов каталога копятся с августа 2026 года, и рисовать линию по одной точке мы не станем.
Экономика
Экономика рынка в цифрах
Числа берутся напрямую у первоисточников: Всемирный банк, МВФ и BIS (Банк международных расчётов). У каждого значения своя дата и свой издатель, перечень источников раскрывается под блоком.
Чили - одна из самых открытых для иностранцев юрисдикций Латинской Америки: закон 20.848 закрывает разницу в правах между иностранным инвестором и чилийским гражданином. Ограничения точечные и касаются географии, а не самого права собственности.
Форма собственности для иностранца
свободное владение (freehold) на своё имя на большей части территории страныЗакон 20.848 уравнивает иностранного покупателя с чилийским гражданином в правах на недвижимость; отдельного разрешения на покупку жилья для физического лица не требуется.
закрыты без спецразрешения: 10 км вдоль границы с Аргентиной, Боливией и Перу, 5 км прибрежной фискальной полосыВ приграничной полосе покупка гражданином одной из трёх соседних стран требует личного разрешения президента; фискальные земли прибрежной полосы требуют отдельного разрешения независимо от гражданства покупателя.
обязателен до подписания купчейПаспорта для сделки недостаточно: нотариусы обязаны требовать RUT у иностранного покупателя, и его оформление стоит планировать заранее, а не в день сделки.
У сделки в Чили нет отдельного налога на переход права, как гербового сбора в других странах, зато есть три места, где реальные расходы выше ожидания: годовой налог на владение, плоский налог на аренду для нерезидента и налог при продаже.
Налог на переход права
отсутствует, сопутствующие расходы на оформление около 0,2-0,6% от ценыОтдельного аналога гербового сбора на сам переход права в Чили нет: расходы формируются нотариальными и регистрационными действиями.
0,033-0,4% от суммы кредита в зависимости от срокаСбор (Impuesto de Timbres y Estampillas) платится не за сам объект, а за кредитные документы, и возникает только при покупке в ипотеку.
Contribución de Bienes Raíces: освобождение до 26,84 млн CLP фискальной оценки, далее 1% до 95,95 млн CLP и 1,2% сверхСтавки приведены на 2025 год и считаются от фискальной оценки объекта, а не от рыночной цены; фискальная оценка обычно ниже рынка.
плоские 35% с валового дохода, без вычетовСтавка применяется к валовому доходу целиком: расходы на управление, простой и ремонт из базы не вычитаются, и именно это разъедает чистую доходность нерезидента.
10% от прироста для объектов, купленных после 2004 года; для более старых объектов налог не взимаетсяБаза считается как разница между ценой продажи и ценой покупки, скорректированной на инфляцию, а не по номиналу.
кумулятивно 8000 UF, около 300-320 тысяч долларов США по курсу 2025 годаОсвобождение действует при владении больше года (4 лет для поэтажной продажи или раздела земли) и продаже стороне, не связанной с продавцом.
Покупка жилья в Чили сама по себе видом на жительство не является. Резидентство даёт отдельная инвесторская виза, и её условие - деньги в производственном проекте, а не в собственном доме.
Золотая виза за покупку жилья
не существуетВ Чили нет программы резидентства за покупку недвижимости для личного пользования или сдачи в аренду: единственный путь к резидентству через капитал - инвесторская виза.
от 500 000 долларов США в производственный проект, одобренный InvestChileДом для собственного проживания или под долгосрочную аренду под эту программу не подходит: инвестиция должна быть в производственный бизнес-проект.
рассмотрение заявки 90-120 дней через портал SERMIG, до гражданства 5+ лет суммарноСначала временная резиденция на 2+ года, затем постоянная, и лишь потом натурализация - резидентство через инвестицию не значит гражданство в первый год.
Право собственности в Чили переходит не в момент подписания у нотариуса, а только после регистрации акта в Conservador de Bienes Raíces - реестре, отдельном от суда и от налоговой. До этого момента подписанный договор - это обязательство сторон, а не право на объект.
Стандартный процесс сделки
осмотр, резервирование, предварительный договор у нотариуса, публичный акт, регистрацияВсе ключевые документы сделки в Чили оформляются через нотариуса; частная расписка без нотариального заверения юридической силы для перехода права не имеет.
регистрация в Conservador de Bienes Raíces, не подпись у нотариусаДо регистрации покупатель не является собственником по закону, даже если акт уже подписан и деньги уже переданы через vale vista.
Осмотреть объект и провести проверку: правоустанавливающие документы, обременения, налоговую историю.
Зарезервировать объект и согласовать условия с продавцом.
Подписать у нотариуса предварительный договор купли-продажи (promesa de compraventa) с зафиксированной ценой и условиями.
Получить чилийский RUT, если его ещё нет.
Подписать публичный акт купли-продажи (escritura pública) у нотариуса; оплата обычно идёт сертифицированным банковским чеком (vale vista), который нотариус удерживает до выполнения условий.
Зарегистрировать акт в Conservador de Bienes Raíces - только с этого момента право собственности переходит к покупателю.
Деньги
Стоимость денег и владения
Ипотека нерезиденту в Чили - скорее исключение, чем правило: банки почти не кредитуют покупателя без резидентства, и основной способ покупки - деньги на руках. Плюс к этому курс песо свободно плавает, и валютный риск существует независимо от того, берётся кредит или нет.
Стоимость денег и владения
Статья расходов
Ставка
Что это значит
Курсовой режим песо
свободное плавание с 1999 года, привязки к другой валюте нет
Центробанк Чили таргетирует инфляцию и вмешивается в курс только при экстремальной волатильности, а не для удержания уровня.Источник: Центральный банк Чили, Wikipedia
Волатильность курса
USD/CLP около 911 на март 2026 года против 994,5 на конец 2024 и 873,3 на конец 2023 года
Разброс в пределах трёх лет больше 10%: для расчёта в долларах это реальный риск, который не сводится к плавным колебаниям.Источник: FocusEconomics
Ипотека нерезиденту
банки почти не кредитуют без резидентства; при одобрении ставка 4,8-6,5% годовых (от 7% без кредитной истории, до 14% в сложных случаях), LTV 50-70%
Большинство нерезидентов покупают за наличные именно поэтому: одобрение кредита не гарантировано, а его условия заметно хуже резидентских.Источник: TheLatinvestor
Средняя ставка по рынку
4,12% годовых в январе 2026 года
Эта цифра - средняя по рынку в целом, и относится в основном к резидентам с установленной кредитной историей, а не к типичному нерезиденту.Источник: TheLatinvestor
Доходность
Доходность аренды: что подтверждено источником
Ниже опубликованные диапазоны валовой доходности с издателем и годом. Своей посчитанной модели аренды по Чили у платформы нет, поэтому ни одна из этих цифр не подставляется в калькулятор.
Средняя валовая доходность
4,91% по Сантьяго в первом квартале 2026 года (диапазон 3,84-5,85%), 4,82% по стране в целомЭто валовая доходность до вычета налога на аренду для нерезидента (35%) и расходов на управление.
Антофагаста 6,13-6,71% (в среднем 6,36%), Консепсьон 4,98-5,54% (в среднем 5,31%)Разница между городами заметно больше, чем между кварталами Сантьяго, поэтому средняя доходность по стране для конкретного решения о покупке малоинформативна.
410-510 долларов в месяц в Большом СантьягоОриентир для проверки арендных ожиданий продавца или брокера: цифра сильно ниже, чем ожидания, основанные на курортных рынках.
Официальной статистики по срывам сроков сдачи первичного рынка или доле первичного рынка в сделках по Чили не нашлось - в отличие от рынков Персидского залива и Юго-Восточной Азии, чилийский рынок в основном вторичный и малоэтажный.
Первый риск - валютный, а не правовой.
Подробнее
Песо свободно плавает с 1999 года, и разброс курса в 10% за неполные три года (873 в конце 2023, 994 в конце 2024, 911 в марте 2026) означает, что доходность, посчитанная в долларах на входе, может измениться просто от движения самой валюты, без единого изменения в объекте или в аренде.
Второе - расчёт конкретно для рантье-нерезидента.
Плоский налог 35% на валовой доход от аренды без вычетов заметно уменьшает и без того умеренную доходность (4,8-4,9% по Сантьяго).
Подробнее
Ипотека без резидентства практически недоступна, и вывод из этих двух чисел такой: чилийский рынок больше подходит инвестору с капиталом на руках и терпимостью к валютному риску, чем инвестору, рассчитывающему на плечо и высокую текущую доходность.
Два реальных риска здесь другие, и оба уже назывались числами выше.
Уровень цен каталога Housebook по Чили считается по своей выборке и стоит выше на этой странице. Здесь только внешняя динамика цен и макроэкономический фон: они агрегатом не считаются и с ним не спорят.
Рост цен год к году
около 5-7% в Сантьяго в 2026 году в номинальных песо (центральная оценка около 6%)Рост считается в песо, а не в долларах: часть номинального роста забирает движение самого курса.
2,5% в 2025 году, прогноз 2,0-2,2% на 2026 год, ускорение до 2,5% ожидается в 2027 годуОценки МВФ, Всемирного банка и ОЭСР сходятся в диапазоне: заметного перегрева или спада ни один из трёх не закладывает.
3,5% на конец 2025 года, снижение до 2,4% год к году к февралю 2026 годаРост цен на энергоносители и ослабление песо временно давят на инфляцию выше цели в 2026-2027 годах, поэтому тренд на снижение не гарантирован линейно.
6,0 млн иностранных туристов в 2025 году, плюс 14,6% к 2024 году, лучший показатель с 2017 годаОсновной источник потока - соседние страны, прежде всего Аргентина и Бразилия, что делает спрос на краткосрочную аренду скорее региональным, чем глобальным.
Отобраны проекты, у которых цена за квадратный метр ниже медианы страны (3 347 $ за м², выборка 23 из 23 проектов). Сортировка по цене за квадратный метр. Цены сведены в доллары по курсу на 2026-10-14.
Могу ли я, как иностранец, купить недвижимость в Чили?
Да, почти без ограничений: закон 20.848 уравнивает иностранного покупателя в правах на недвижимость с чилийским гражданином, и отдельного разрешения на покупку жилья для физического лица не требуется. Право собственности оформляется на общих основаниях - freehold на своё имя. Исключения точечные и касаются географии, а не самого права: 10-километровая приграничная полоса у Аргентины, Боливии и Перу и 5-километровая прибрежная фискальная зона требуют отдельного разрешения.
Реально ли оформить всю покупку удалённо?
Да, полностью. Договор купли-продажи в Чили оформляется как публичный акт (escritura pública) у нотариуса, но подписать его вместо покупателя может представитель по нотариальной доверенности (mandato/poder notarial). Доверенность обычно оформляется в чилийском консульстве по месту жительства покупателя с последующей легализацией в Чили; альтернатива - электронная подпись по закону 19.799, но для сделок с недвижимостью консульский вариант считается надёжнее. В доверенности точно указываются данные объекта из Conservador de Bienes Raíces, адрес и границы. Чилийский RUT, обязательный до подписания, тоже можно получить через доверенное лицо по апостилированной доверенности.
Как лучше переводить деньги для покупки?
Свободно, в рамках официального валютного рынка. Песо находится в свободном плавании с 1999 года, но крупные переводы из-за рубежа Центробанк Чили требует проводить через Mercado Cambiario Formal - банки и авторизованных небанковских участников - с отчётностью по действующему регламенту валютных операций (Compendio de Normas de Cambios Internacionales), обновлённому с 1 января 2026 года. Параллельно банки и нотариусы обязаны по закону №19.913 проверять происхождение средств перед Unidad de Análisis Financiero, особенно при крупных суммах на покупку жилья: стоит заранее подготовить документы, подтверждающие законный источник капитала.
Какие налоги придётся платить при покупке и владении?
Отдельного налога на переход права при покупке в Чили нет, сопутствующие расходы на оформление - около 0,2-0,6% от цены, а при покупке в ипотеку добавляется гербовый сбор 0,033-0,4% от суммы кредита. В собственности - ежегодный Contribución de Bienes Raíces: освобождение до 26,84 млн CLP фискальной оценки, далее 1% до 95,95 млн CLP и 1,2% сверх, причём оценка обычно ниже рыночной цены. Аренда нерезидента облагается плоскими 35% с валового дохода без вычетов. При продаже - 10% с прироста для объектов после 2004 года, но действует пожизненное освобождение до 8000 UF при владении дольше года.
Есть ли разные формы владения и чем они отличаются?
В Чили для иностранного покупателя действует практически только одна форма владения - свободная собственность (freehold) на своё имя, закон 20.848 уравнивает иностранца с чилийским гражданином, отдельного разрешения на покупку жилья не требуется. Отдельной формы «аренда без права выкупа только для иностранцев» в чилийском праве не существует - ограничения касаются не типа владения, а географии: приграничная 10-километровая полоса у Аргентины, Боливии и Перу и 5-километровая прибрежная фискальная зона требуют спецразрешения независимо от формы сделки. До подписания купчей обязателен чилийский налоговый номер RUT.
Насколько рискованно покупать жильё на этапе строительства?
Единой официальной статистики по срывам сроков сдачи новостроек в Чили не публикуется: MINVU отчитывается только о постпродажных обращениях по гарантии, и в отчёте за 2025 год 96% таких заявок были закрыты без структурных дефектов. Данные о самих продажах новых квартир по кварталам собирают отраслевая палата CChC и Центробанк, но метрики именно доли задержек сдачи среди них нет. Рынок Чили в основном вторичный и малоэтажный, поэтому классический риск долгостроя здесь менее выражен, чем на рынках с массовым первичным строительством, но конкретного застройщика проекта стоит проверять отдельно перед покупкой.
Как организована сдача в аренду и управление объектом?
Договор аренды в Чили регулируется законом 18.101 с поправками закона 21.461 2022 года и должен быть письменным с указанием срока, суммы платы и обязанностей сторон. По данным управляющих компаний и юридических блогов на 2025-2026 годы, стандартный депозит - 1-2 месячные арендные платы, а закон ограничивает гарантию максимум двумя месяцами ренты и обязывает вернуть её в течение 30 дней после сдачи имущества. Комиссия управляющей компании обычно составляет 7-12% плюс НДС от месячной арендной платы, в зависимости от объёма услуг и покрытия риска неплатежа арендатора.
Какие расходы ждут владельца после покупки?
Основной регулярный расход владельца - годовой налог Contribución de Bienes Raíces: до 26,84 млн CLP фискальной оценки объект освобождён, дальше ставка 1% до 95,95 млн CLP и 1,2% сверх, и считается это не от рыночной цены, а от фискальной оценки, которая обычно ниже рынка. Если объект сдаётся, а владелец - нерезидент, доход облагается плоскими 35% с валовой суммы без единого вычета. При использовании управляющей компании добавляется её комиссия, по данным отраслевых источников около 7-12% плюс НДС от арендной платы, а при ипотеке - разовый гербовый сбор на кредитные документы.
Можно ли самому поселиться в купленном доме и на каком основании?
Сама покупка жилья права на долгое проживание не даёт. Без визы иностранец легально находится в Чили как турист до 90 дней подряд (Permanencia Transitoria), продлить этот же въезд можно один раз ещё на 90 дней - то есть максимум 180 дней без выезда из страны. Оставаться дольше можно только со статусом резидента, а не в силу владения домом: из подтверждённых материалом путей - инвесторская виза от 500 тысяч долларов в производственный проект, одобренный InvestChile, к покупке жилья для себя отношения не имеющая.
Что нужно, чтобы позже продать купленную недвижимость?
Продажа проходит тем же путём, что и покупка: сделка оформляется у нотариуса публичным актом, но право переходит новому владельцу только после регистрации в Conservador de Bienes Raíces - до этого момента подписанный акт не делает покупателя собственником, а продавец юридически остаётся им. При продаже объекта, купленного после 2004 года, действует налог на прирост капитала 10% от разницы между ценой продажи и скорректированной на инфляцию ценой покупки. Действует и пожизненное освобождение по всем продажам физлица суммарно до 8000 UF (около 300-320 тысяч долларов по курсу 2025 года), если объект в собственности больше года и продаётся стороне, не связанной с продавцом.
Какие документы нужны для сделки?
Иностранному покупателю нужен паспорт и чилийский налоговый номер RUT из Servicio de Impuestos Internos - без него нотариус не подпишет купчую, и оформить его лучше заранее. Если сделка идёт через представителя, нужна нотариальная доверенность (poder), которая для документа, выданного за границей, должна быть апостилирована в стране выдачи либо легализована через консульство Чили и МИД, если страна не участник Гаагской конвенции. Для регистрации акта также требуются форма 2890 SII, справка об отсутствии задолженности по contribuciones (годовому налогу на владение) и сертификат фискальной оценки объекта. Требования банков к подтверждению происхождения средств - отдельная процедура, в материале подробно не описанная.
Чем грозят колебания курса валют?
Песо CLP находится в свободном плавании с 1999 года без привязки к другой валюте, и Центробанк Чили вмешивается в курс только при экстремальной волатильности, а не для удержания уровня. Разброс курса заметный: около 873 песо за доллар в конце 2023 года, 994,5 в конце 2024 и 911 в марте 2026 - больше 10% за неполные три года. Для сделки, посчитанной в долларах на входе, это значит, что итоговая доходность или сравнение цены с другим рынком может измениться просто от движения курса, без единого изменения в самом объекте или в арендной ставке.
Стоит ли нанимать юриста и что он проверяет?
Юрист не обязателен по закону, но на практике это основная защита покупателя: ни нотариус, ни Conservador не консультируют стороны и не отстаивают чьи-либо интересы. Независимый юрист проводит estudio de títulos - проверяет историю права собственности минимум за 10 лет по данным Conservador de Bienes Raíces, действующие обременения и ипотеки с охватом до 30 лет, номер ROL и фискальную оценку в SII, наличие муниципального разрешения на ввод в эксплуатацию и уплату contribuciones. Он же готовит предварительный договор и купчую и выдаёт письменное заключение, на основании которого принимается решение о покупке.
На какую доходность аренды можно рассчитывать в Чили?
По данным Global Property Guide на первый квартал 2026 года, валовая доходность по Сантьяго составляет в среднем 4,91% (диапазон 3,84-5,85%), по стране в целом - 4,82%. В отдельных городах доходность выше: Антофагаста 6,13-6,71% (в среднем 6,36%), Консепсьон 4,98-5,54% (в среднем 5,31%). Это валовые цифры до вычета налога на аренду для нерезидента - плоских 35% с валового дохода без единого вычета, что заметно снижает чистую доходность. Ориентир для проверки ожиданий продавца: аренда двухкомнатной квартиры в Большом Сантьяго стоит 410-510 долларов в месяц. Своей модели аренды по Чили мы не считаем, поэтому ставку по умолчанию не подставляем.
Что такое программы гарантированного арендного дохода?
Отдельные застройщики и управляющие компании предлагают программы гарантированного арендного дохода как инструмент продаж, а не государственную гарантию. Например, схема «Flujo Garantizado» на платформе Assetplan финансируется самим застройщиком: выплаты начинаются с 31-го дня после передачи квартиры, а стоимость такой гарантии для застройщика - около 1% от цены продажи за каждый год срока. Inmobiliaria Actual предлагает гарантированную аренду на срок до 2 лет без дополнительной комиссии через собственную управляющую компанию. Условия и ставки определяются коммерческой оценкой конкретного проекта и заметно различаются, официального регулирования у таких программ нет.
Нужна ли виза для владения недвижимостью в Чили?
Нет, право собственности на недвижимость в Чили не связано с визовым статусом. Закон 20.848 уравнивает иностранного покупателя с чилийским гражданином, и владеть жильём в свободной собственности можно без резидентства и без гражданства - для оформления сделки нужен лишь чилийский налоговый номер RUT. Виза требуется не для владения, а для проживания дольше туристического срока или для легального ведения арендного бизнеса с декларированием дохода. Исключение - приграничная десятикилометровая полоса у Аргентины, Боливии и Перу и пятикилометровая прибрежная фискальная зона, где нужно отдельное разрешение независимо от визового статуса.
Рыночные числа - живой агрегат каталога Housebook по этой стране плюс внешний замер издателя, если он раскопан и сверен. Правовые, визовые и налоговые факты - авторский профиль страны: у каждого числа назван источник.
Методология
Медиана и четверти считаются по активным проектам каталога с известной ценой за квадратный метр. Цены сведены в доллары по одному снимку курса, а не по разным датам, поэтому числа между собой сравнимы.
Обновление
Агрегаты каталога пересчитываются ежесуточно. Авторский профиль и внешние замеры обновляются вручную: дата последней сверки стоит у каждого источника в списке ниже.
Внешний замер рынка
Что измерено
цена предложения застройщиков на первичном рынке Большого Сантьяго
Числа на этой странице описывают рынок и правила на дату сверки. Это справочная информация, а не оферта, инвестиционная рекомендация или обещание доходности.
