Инвестиции в недвижимость в Армении

Иностранный гражданин в Армении может владеть квартирой, домом и участком под ними, но не землёй в свободном обороте.

Земля

Иностранные граждане и лица без гражданства не вправе владеть землёй в Армении, они могут быть только пользователями.единственное исключение в тексте закона - лица со специальным статусом резидента; этот статус с 01.11.2026 отменён, выданные ранее действуют до конца срока. Земельный кодекс, статья 4, часть 3.

Источник: Национальное собрание РА, arlis.am

Исключение для застройки

Ограничение не распространяется на участок при доме, садовые участки, участки под строительство и содержание жилых домов, общественных и производственных объектов и многоквартирных домов.Земельный кодекс, статья 4, часть 3.1.

Источник: Национальное собрание РА, arlis.am

Квартира и здание

При продаже здания земельный участок под ним переходит к покупателю вместе со зданием.Гражданский кодекс, статья 564.

Источник: Национальное собрание РА, arlis.am

Регистрация права

Переход права собственности подлежит государственной регистрации; договор до регистрации не меняет отношений с третьими лицами.Гражданский кодекс, статья 563.

Источник: Национальное собрание РА, arlis.am

Иностранная компания

Земельный кодекс (статья 4, часть 3) ограничивает только иностранных граждан и лиц без гражданства, юридические лица в этой норме не названы. Вправе ли иностранная компания или армянская компания со 100 процентами иностранного капитала владеть землёй, официально не подтверждено: единственное утверждение - мнение юридической фирмы без ссылки на норму. Нужен местный юрист.

Источник: Национальное собрание РА, arlis.am

Утрата права владеть

Если имущество перешло к лицу, которое не вправе им владеть, собственник обязан передать его другому в течение 1 года, иначе имущество продаёт суд с компенсацией.Гражданский кодекс, статья 282.

Источник: Национальное собрание РА, arlis.am

Практический вывод: надёжный путь для иностранца - квартира в многоквартирном доме или дом с участком под ним.

Предложения «купить землю через компанию» проверяйте у местного юриста: норма кодекса о компаниях прямо не говорит, подтверждения такой схемы в официальных источниках мы не нашли, и мы её не рекомендуем.

Налог на продажу для частного лица обычно не возникает, аренда облагается налогом 10 процентов, а налог на недвижимость платится ежегодно по шкале.

Продажа недвижимости

Доход физического лица, не предпринимателя и не нотариуса, от продажи принадлежащего ему имущества освобождён от налога.исключение - застройщик многоквартирного дома, продающий физическому лицу; при признании деятельности предпринимательской освобождение теряется. Налоговый кодекс, статья 147, часть 1, пункт 16.

Источник: Национальное собрание РА, arlis.am

Продажа земли

Доход от продажи земли любого назначения освобождён от налога.Налоговый кодекс, статья 147, часть 1, пункт 38.

Источник: Национальное собрание РА, arlis.am

Аренда

Налог 10 процентов; если аренда за налоговый год превышает 60 млн драмов, с превышения ещё 10 процентов.статья 150, часть 7.

Источник: Национальное собрание РА, arlis.am

Общая ставка подоходного налога

20 процентов с 2023 года.

Источник: Национальное собрание РА, arlis.am

Налог на продажу там, где освобождение не работает

10 процентов, для застройщика 20 процентов.статья 150, части 9 и 11.

Источник: Национальное собрание РА, arlis.am

Налог на недвижимость, квартира (годовой, база в драмах)

до 10 млн - 0,05 процента; 10-25 млн - 5 000 плюс 0,1 процента с превышения; 25-47 млн - 20 000 плюс 0,2; 47-75 млн - 64 000 плюс 0,4; 75-100 млн - 176 000 плюс 0,6; 100-200 млн - 326 000 плюс 1; свыше 200 млн - 1 326 000 плюс 1,5 процента.Налоговый кодекс, статья 229, часть 1, подтверждает 0,1 процента для диапазона 10-25 млн; портал hartak указывает 0,2 и ошибается.

Источник: Национальное собрание РА, arlis.am

Налог на недвижимость, дом (база в драмах)

до 7 млн - 0,05 процента; 7-23 млн - 3 500 плюс 0,1; 23-50 млн - 19 500 плюс 0,2; 50-85 млн - 73 500 плюс 0,4; 85-120 млн - 213 500 плюс 0,6; 120-200 млн - 423 500 плюс 1; свыше 200 млн - 1 223 500 плюс 1,5 процента.

Источник: Национальное собрание РА, arlis.am

Переходный коэффициент

75 процентов суммы за 2025 год и 100 процентов за 2026 год и далее. Налоговый кодекс, статья 233, часть 7; физические лица платят до 1 декабря (статья 236, часть 1).

Источник: Национальное собрание РА, arlis.am

Срок декларации по аренде

1 мая года, следующего за отчётным (Налоговый кодекс, статья 156, части 4 и 4.1, редакция HO-499-N от 04.12.2024; то же на портале hartak). Утверждение одной юридической фирмы о 1 июля не подтверждено.сроки меняли (за 2024 год перенесён до 1 ноября 2025), перед подачей проверьте срок в Комитете гос. доходов.

Источник: Национальное собрание РА, arlis.am

Нерезидент

Прямая продажа недвижимости нерезидентом освобождена по той же статье; нерезидент - менее 183 дней в году и центр интересов вне Армении.

Источник: Vardanyan & Partners (armenian-lawyer.com)

Продажа долей компании-владельца

Доли компании, владеющей недвижимостью, проданные в год покупки и в течение 3 налоговых лет, облагаются по ставке 10 процентов.

Источник: Vardanyan & Partners (armenian-lawyer.com)

Освобождение от налога на продажу работает для частного лица. Если Вы покупаете и перепродаёте систематически, налоговая может признать это предпринимательством, поэтому перед сделкой уточните статус у налогового консультанта.

Покупка недвижимости сама по себе вида на жительство в Армении не даёт.

Покупка жилья

Отдельной программы вида на жительство за недвижимость нет; на официальных страницах миграционной службы недвижимость как основание не указана.юридические обзоры подтверждают то же самое.

Источник: Служба миграции и гражданства МВД РА

Сроки карточек

Временный вид на жительство выдаётся до 1 года, постоянный на 5 лет, специальный паспорт на 10 лет.

Источник: Служба миграции и гражданства МВД РА

Новая система

С 01.11.2026 услуги по статусу резидента переводятся в новую электронную систему, прежний портал и приложение перестают работать.

Источник: Служба миграции и гражданства МВД РА

Реформа закона «Об иностранцах»

Закон HO-11-N принят 20.01.2026, подписан 12.02.2026, опубликован 13.02.2026, вступает в силу 01.11.2026.первичный текст на arlis.am; консалтинговая фирма ранее называла дату 01.08.2026.

Источник: Национальное собрание РА, arlis.am

Инвесторский путь

Статья 29.6 закона: инвестиция - основание постоянного жительства (на 5 лет) в порядке и на условиях, которые определяет Правительство; суммы в законе нет. Решение Правительства с порогом и перечнем активов на 08.11.2026 мы не нашли, попадает ли недвижимость - не подтверждено.

Источник: Национальное собрание РА, arlis.am

Основание «бизнес»

Статья 29.4, часть 3: вложение не менее 2 000 000 драмов в уставный капитал компании (либо акции или ценные бумаги на эту сумму), либо индивидуальный предприниматель с не менее чем 1 000 000 драмов на счетах или оборотом на эту сумму за 60 дней до подачи заявления. Основание для временного или постоянного статуса.

Источник: Национальное собрание РА, arlis.am

Специальный статус

Десятилетний специальный статус резидента отменяется (прежняя статья 18 утрачивает силу), выданные ранее действуют до конца срока по переходному положению закона.

Источник: Национальное собрание РА, arlis.am

Суммы вроде 60 000 или 300 000 долларов «за вид на жительство через недвижимость» у консультантов официального подтверждения не имеют, мы их не используем.

До подачи заявления проверьте действующие правила на сайте миграционной службы: с 01.11.2026 заявления принимаются только онлайн.

Сделка оформляется письменным договором с нотариальным удостоверением и регистрируется в Кадастре.

Форма договора

Договор купли-продажи недвижимости заключается письменно одним документом и подлежит нотариальному удостоверению.Гражданский кодекс, статья 562.

Источник: Национальное собрание РА, arlis.am

Регистрация

Право возникает после государственной регистрации.статья 563.

Источник: Национальное собрание РА, arlis.am

Где подавать

В любом офисе Кадастра или онлайн на e-cadastre.am.

Источник: Комитет кадастра РА

Сборы Кадастра

Первая государственная регистрация права бесплатна; жилая недвижимость, кроме отдельных гаражей, освобождена и от сбора за услугу регистрации, и от госпошлины; на ускоренную регистрацию освобождение не распространяется. Основание: статья 73 закона о госрегистрации прав на имущество и статья 16, пункт 36 закона о госпошлине.

Источник: Комитет кадастра РА

Сборы по данным портала hartak (25 000 драмов плюс госпошлина 1 000)

расходятся с первичным источником, не подтверждено, в расчёт не берём. Ориентир - Кадастр.

Источник: Национальный шлюз услуг hartak.am

Нотариус

10 000-20 000 драмов за удостоверение договора, 30 000 драмов за доверенность.оценка юридической фирмы, первичного тарифа не нашли, другие обзоры дают 10 000-15 000 плюс госпошлина 5 000; не подтверждено.

Источник: Vardanyan & Partners (armenian-lawyer.com)

Налоговый номер и счёт

Налоговый номер оформляют за 15-30 минут, счёт в банке открывают за 1-3 дня.справочный источник.

Источник: Repat Armenia

Ипотека

При покупке квартиры в ипотеку регистрация возможна только после акта ввода дома.данные портала hartak, первичным источником не проверено.

Источник: Национальный шлюз услуг hartak.am

НДС

Ставка 20 процентов; платится только если продавец - плательщик НДС, у частного продавца НДС нет.ставка по Налоговому кодексу, условие по данным юридической фирмы.

Источник: Национальное собрание РА, arlis.am

Новостройка

Закона об эскроу для покупателей на этапе строительства мы не нашли; 14.04.2026 PanArmenian сообщил о плане защиты покупателей через страхование, банковские гарантии или заморозку средств на специальных счетах застройщиков, сведений о принятии плана мы не нашли.

Источник: PanArmenian

Налог на недвижимость и регистрация

С 30.08.2026 (HO-407-N, статья 236 Налогового кодекса) Кадастр, как правило, завершает регистрацию только после уплаты налога на недвижимость; первая регистрация права физического лица освобождена. Для продавца это значит погасить начисленный налог до сделки.по пересказу юридической фирмы, текст акта не открывали.

Источник: Vardanyan & Partners (armenian-lawyer.com)

1. Определите объект: квартира или дом, а не отдельный земельный участок.
2. Проверьте продавца и записи о праве собственности в Кадастре.
3. Получите налоговый номер и откройте счёт в банке.
4. Подпишите договор у нотариуса; при необходимости оформите доверенность.
5. Оплачивайте через банк, не наличными, и сохраните подтверждение.
6. Подайте документы на регистрацию права в Кадастр.
7. Получите выписку о праве собственности и переоформите коммунальные услуги.