Налоги иностранца в Саудовской Аравии: 5% плюс 2% сверху

Иностранец, покупающий квартиру в Эр-Рияде в 2026 году, платит государству около 7% от стоимости сделки: 5% налога на операции с недвижимостью и 2% дополнительного сбора для не-саудовцев в четырёх городах. Ежегодного налога на владение жильём в стране нет.

Это ключевое отличие саудовского режима от европейского: нагрузка сосредоточена в моменте сделки, а не размазана по годам владения. Держать объект дёшево. Входить и выходить - дорого.

Новая система владения недвижимостью иностранцами заработала с 1 января 2026 года¹. Ниже - конкретные ставки, кто их платит по закону и где прячутся расходы, которые инвесторы недооценивают.

Быстрый ответ

• RETT (налог на операции с недвижимостью) - 5% от полной стоимости передачи права собственности. Действует с 4 октября 2020 года⁴.
• Дополнительный сбор 2% для иностранных физлиц и иностранных компаний при приобретении прав на недвижимость в Эр-Рияде, Джидде, Мекке и Медине¹³.
• Суммарно около 7% транзакционной нагрузки в сценариях с участием иностранного покупателя².
• Юридически ответственным за уплату RETT остаётся продавец, хотя стороны вправе договориться о распределении бремени, и внести сумму может любая из них⁴.
• Десять категорий сделок освобождены от 2% сбора: наследование, судебные решения, экспроприация для общественных нужд, дарение и другие³.
• Ежегодного налога на жилую недвижимость в собственности нет. НДС 15% применяется к отдельным коммерческим операциям и услугам, а не к стандартной продаже жилья, облагаемой RETT.

Варианты и сценарии

Сценарий 1. Покупка квартиры в Эр-Рияде для сдачи в аренду. На входе закладывайте 5% RETT плюс 2% сбор для не-саудовцев. Плюс комиссии и регистрационные расходы. Выгода: отсутствие ежегодного имущественного налога на жильё делает длинное удержание дешёвым. Минус: высокая стоимость входа съедает доходность первого года почти целиком.

Сценарий 2. Покупка вне четырёх перечисленных городов. Дополнительный сбор 2% привязан к Эр-Рияду, Джидде, Мекке и Медине¹. В других локациях транзакционная нагрузка для иностранца ниже. Минус: ликвидность и арендный спрос за пределами крупных центров несопоставимы, экономия в 2% редко окупает потерю в ликвидности.

Сценарий 3. Владение через иностранное юридическое лицо. Закон разрешает иностранным компаниям владеть недвижимостью, необходимой для их деятельности: офисами, фабриками, складами, при соблюдении требований профильных органов⁵. Правило о 2% распространяется и на иностранные компании³. Корпоративный режим влечёт отчётность, закят или налог на прибыль - считать надо до покупки, а не после.

Сценарий 4. Быстрая перепродажа (флип). Самый уязвимый сценарий. Транзакционные издержки платятся дважды: на входе и на выходе. При удержании менее двух лет рост цены должен превысить примерно 10-14% совокупных расходов по обеим сделкам, прежде чем появится прибыль.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

Считать, что 5% платит только продавец. Закон возлагает ответственность на продавца⁴, но на практике бремя переносят в цену. Снижение риска: фиксируйте распределение RETT отдельным пунктом договора до подписания.

Забыть про 2% при расчёте доходности. Инвесторы моделируют вход по цене объекта, а получают счёт на 7% сверху. Снижение риска: закладывайте полную транзакционную нагрузку в модель на входе и на выходе.

Предполагать, что правила одинаковы по всей стране. Дополнительный сбор привязан к четырём городам¹, а географические зоны допустимого иностранного владения определяются отдельно исполнительным регламентом⁵. Снижение риска: проверяйте статус конкретной зоны до внесения задатка.

Рассчитывать на освобождение «по аналогии». Список исключений из 2% закрытый - десять категорий³. Снижение риска: требуйте письменное подтверждение применимости освобождения.

Игнорировать особый статус Мекки и Медины. Режим владения в священных городах исторически наиболее ограничен. Снижение риска: отдельная юридическая проверка до сделки.

Оформлять через компанию без расчёта корпоративной нагрузки. Доход от аренды в корпоративной оболочке облагается иначе, чем у физлица. Снижение риска: сопоставьте сценарии с местным налоговым консультантом до регистрации структуры.

FAQ

Сколько всего налогов платит иностранец при покупке квартиры в Эр-Рияде?

Порядка 7%: 5% RETT плюс 2% сбор для не-саудовцев¹². Дополнительно - комиссии посредников и регистрационные расходы.

Есть ли в Саудовской Аравии ежегодный налог на недвижимость?

Для жилой недвижимости в собственности ежегодный налог не установлен. Нагрузка сконцентрирована в момент сделки.

Кто по закону обязан платить 5% RETT?

Продавец. Стороны могут договориться о распределении, и внести деньги может любая сторона, но юридическая ответственность перед налоговым органом остаётся за продавцом⁴.

В каких городах действует дополнительный сбор 2%?

Эр-Рияд, Джидда, Мекка и Медина¹³.

Можно ли избежать сбора 2%?

Существует десять категорий освобождённых сделок: наследование, судебные решения, экспроприация для общественного использования, дарение и другие³. Обычная покупка на рынке в этот список не входит.

Платят ли иностранные компании те же налоги, что и физлица?

Правило о 2% распространяется и на иностранные компании³. При этом корпоративное владение добавляет отчётность и собственный налоговый режим на доход.

Когда вступили в силу новые правила?

Обновлённая система владения недвижимостью иностранцами действует с 1 января 2026 года¹. Исполнительный регламент закона утверждён Кабинетом министров и определяет зоны допустимого владения⁵.

Облагается ли арендный доход?

Режим зависит от статуса получателя: физлицо-нерезидент, резидент или юридическое лицо². По состоянию на 2026 год подтверждайте применимую ставку у местного налогового консультанта до подписания договора аренды.

Нужно ли платить НДС при покупке жилья?

Стандартная передача права собственности облагается RETT, а не НДС. Ставка НДС 15% касается отдельных коммерческих операций и сопутствующих услуг.

Что сделать прямо сейчас: перед внесением задатка пересчитайте модель сделки с полной транзакционной нагрузкой около 7% на входе и повторными расходами на выходе, и письменно зафиксируйте в договоре, кто фактически платит 5% RETT.

Источники (5)

Этот материал подготовлен с помощью искусственного интеллекта и проверен человеком. Редакционную ответственность несёт Housebook Investment LLC.