Удалённая сдача жилья в Эр-Рияде: 5 правил 2026 года

Сдать квартиру в Эр-Рияде, живя в Москве или Алматы, в 2026 году можно только через лицензированную компанию. Физическое лицо больше не вправе управлять чужой недвижимостью за вознаграждение, а приём арендной платы на личный банковский счёт управляющего прямо запрещён¹.

Лицензия на управление недвижимостью выдаётся исключительно юридическим лицам, действует 5 лет и продлевается не позднее чем за 60 дней до истечения срока¹. Это и есть ваш фильтр при выборе подрядчика: нет номера лицензии - нет разговора.

Второй слой инфраструктуры - государственная платформа Ejar. Договор аренды, акт приёма-передачи, оплата через Mada и SADAD, фиксация состояния объекта на видео и фото в электронной форме, подписанной обеими сторонами⁴. Собственник-нерезидент видит всю цепочку в системе, не прилетая в страну.

Быстрый ответ

• Лицензия управляющего выдаётся только юрлицу, срок действия - 5 лет, продление за 60 дней до окончания; личные счета для сбора аренды запрещены¹.
• Краткосрочная аренда: лицензия частной гостеприимной единицы стоит 1 100 SAR, включает две инспекции, каждая дополнительная - 500 SAR².
• Лимиты краткосрока: максимум 29 дней подряд на одного гостя и 90 дней суммарно за срок действия лицензии (до 1 года); не более 3 лицензий на одного владельца в одном доме и 1 активная лицензия на кадастровый номер².
• Долгосрочная аренда в Эр-Рияде: с 2025 года действует запрет на повышение арендной платы сроком 4 года с возможным продлением до пяти⁵.
• Рост арендных ставок замедлился до 4,5% в августе 2026 - это минимум за три года⁵.
• Все договоры и акты приёма-передачи оформляются через Ejar на платформе Sakani⁴.

Варианты и сценарии

Сценарий 1. Годовой контракт через лицензированного управляющего. Классика для нерезидента. Управляющий заключает договор в Ejar, собирает платежи на корпоративный счёт, ведёт финансовую и операционную отчётность, общается с арендатором¹. Минус: в Эр-Рияде вы не поднимете ставку в течение действия моратория, введённого в 2025 году на четыре года⁵. Плюс: предсказуемый денежный поток и минимум операций.

Сценарий 2. Краткосрочная аренда под лицензией частной гостеприимной единицы. Выше ставка за ночь, но потолок в 90 дней загрузки за срок лицензии превращает модель в сезонную, а не в круглогодичную². Экономика считается не по годовой occupancy, а по числу разрешённых ночей.

Сценарий 3. Корпоративная аренда сотрудникам компаний. Один арендатор-юрлицо, длинный срок, меньше ротации. Договор всё равно регистрируется в Ejar. Риск концентрации: уход одного арендатора означает 100% вакансии.

Сценарий 4. Гибрид. Долгий контракт на основной объект, лицензия краткосрока на второй. Помните ограничение: не более трёх лицензий на владельца в одном многоквартирном доме².

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

Договорённость «по-дружески» с частным управляющим. Деятельность лицензируется, лицензия выдаётся только компаниям¹. Проверяйте номер лицензии и срок её действия до подписания.

Приём аренды на личную карту посредника. Прямо запрещено новым регулированием¹. Требуйте корпоративный счёт и ежемесячный финансовый отчёт.

Договор вне Ejar. Без регистрации вы теряете доказательную базу при споре и доступ к электронному акту приёма-передачи, который фиксирует состояние квартиры при въезде и выезде⁴.

Расчёт краткосрока по годовой загрузке. Потолок в 90 дней за срок лицензии ломает любую модель, построенную на 60-70% occupancy².

Сюрприз с инспекциями. Две включены в стоимость лицензии, каждая следующая - 500 SAR². Закладывайте в бюджет.

Ставка на быстрый рост аренды. Рынок Эр-Рияда замедлился: 4,5% в августе 2026⁵. Считайте доходность по текущему контракту, а не по прогнозу.

Игнорирование меняющейся нормативной базы. REGA выносила на публичное обсуждение проекты регламентов по управлению недвижимостью и эксплуатации объектов через платформу Istitlaa³. Требования к управляющим ужесточаются; перед сделкой сверяйтесь с местным юристом.

FAQ

Можно ли сдавать квартиру в Саудовской Аравии, не приезжая в страну?

Да. Договор, акт приёма-передачи и платежи проходят через Ejar в электронном виде, подписываются сторонами онлайн⁴, а операционную часть ведёт лицензированный управляющий.

Кто может легально управлять моей недвижимостью?

Только юридическое лицо с лицензией REGA. Срок лицензии - 5 лет, продление подаётся за 60 дней до истечения¹.

Сколько стоит лицензия на краткосрочную аренду?

1 100 SAR. В стоимость входят две инспекции, каждая дополнительная обойдётся в 500 SAR².

Сколько ночей в году можно сдавать посуточно?

Не более 90 дней за весь срок действия лицензии (до одного года) и не более 29 дней подряд одному гостю².

Можно ли поднять аренду в Эр-Рияде в 2026 году?

Нет, пока действует введённый в 2025 году режим запрета на повышение арендной платы. Он рассчитан на четыре года с возможным продлением до пяти⁵.

Как платит арендатор?

Через Ejar доступны Mada и SADAD, предусмотрена частичная оплата⁴. Деньги идут по документированной цепочке, а не наличными.

Что делать владельцам, работавшим по старым правилам краткосрока?

Им дано 90 дней на переход к новой лицензии без дополнительной платы².

Сколько объектов можно вывести в краткосрок в одном доме?

Максимум три лицензии на одного владельца в одном многоквартирном доме и одна активная лицензия на кадастровый участок².

Источники (5)

Этот материал подготовлен с помощью искусственного интеллекта и проверен человеком. Редакционную ответственность несёт Housebook Investment LLC.