Ограничения для иностранцев в Саудовской Аравии: штрафы до 10 млн SAR

Купить квартиру в Эр-Рияде иностранцу теперь можно. Но не где угодно, не сколько угодно и не за наличные. С января 2026 года в Саудовской Аравии действует закон о владении недвижимостью не-саудовцами, а штрафы за нарушение режима доходят до 10 млн SAR².

Главное ограничение географическое: собственность разрешена только в обозначенных зонах, утверждённых Советом министров 23 июня 2026 года¹. Второе ограничение количественное: резидент-иностранец за пределами этих зон может владеть одним жилым объектом, и только на семью целиком, а не на каждого её члена²⁵.

Третье ограничение процедурное: сделка проходит только через государственный цифровой портал, оплата идёт безналичным переводом через банк под надзором SAMA, а титул регистрируется в Реестре недвижимости¹. Обойти этот контур нельзя: сделка просто не зарегистрируется.

Быстрый ответ

• Закон Law of Real Estate Ownership and Investment by Non-Saudis принят 8 июля 2025 года и вступил в силу в январе 2026 года³.
• Исполнительный регламент с деталями процедуры и сборов опубликован 3 июля 2026 года³; география зон одобрена 23 июня 2026 года¹.
• Покупать могут физические лица, компании, некоммерческие организации и иные юрлица, действующие в рамках регламента⁵.
• Одна жилая единица на семью для резидентов вне обозначенных зон. Супруг(а) и дети на иждивении не могут владеть отдельным жильём, пока не изменится семейный статус или ребёнку не исполнится 25 лет².
• Мекка и Медина остаются зоной строгих ограничений: владение иностранцами там регламентировано отдельно⁵.
• Нарушения караются штрафами до 10 млн SAR, на устранение даётся от 10 до 180 дней в зависимости от состава².

Варианты и сценарии

Сценарий 1. Резидент покупает жильё для себя. Вы работаете в Эр-Рияде по икаме и хотите квартиру вместо аренды. Режим позволяет это даже вне обозначенных зон, но строго один объект на всю семью⁵. Компромисс: вы закрываете жилищный вопрос, но теряете возможность оформить второй объект на жену или взрослеющего ребёнка до его 25-летия².

Сценарий 2. Нерезидент покупает инвестиционный объект. Доступ ограничен обозначенными зонами: выбор районов задан картой, а не вашим вкусом. Компромисс: ликвидность внутри зон выше за счёт концентрации спроса, но премия за вход в них уже заложена в цену.

Сценарий 3. Покупка через юридическое лицо. Закон прямо допускает владение компаниями и иными юрлицами в рамках регламента⁵. Компромисс: структура даёт гибкость по числу объектов и по выходу из актива, но добавляет корпоративную отчётность, комплаенс и расходы на администрирование.

Сценарий 4. Покупка в Мекке или Медине. Фактически закрыто для обычного иностранного инвестора: режим в святых городах строго регламентирован⁵. Компромисс отсутствует: рассматривайте этот рынок как недоступный, пока нет отдельного подтверждённого разрешения.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

Покупка вне обозначенной зоны без права на неё. Сделка не пройдёт регистрацию, а при нарушении режима грозит штраф до 10 млн SAR². Проверяйте статус участка на государственном портале до внесения задатка.

Оформление второго объекта на члена семьи. Прямой запрет: супруг(а) и дети-иждивенцы не могут иметь отдельное жильё, пока не изменится статус или не наступит возраст 25 лет². Планируйте владение на семью, а не на человека.

Наличные расчёты и серые схемы оплаты. Регламент требует электронных платежей через банк под надзором SAMA¹. Любой расчёт вне банковского контура убивает регистрацию титула.

Слабая подготовка документов на идентификацию. Усилены требования к KYC и подтверждению финансовых операций². Собирайте пакет по источнику средств заранее, иначе заявка зависнет на портале.

Недооценка сборов. Помимо фиксированного сбора за сделку с иностранным покупателем, предусмотренного регламентом от 3 июля 2026 года³, в королевстве действует налог на сделки с недвижимостью RETT по опубликованной ставке 5%. Подтверждайте итоговую смету у местного юриста до подписания.

Игнорирование сроков на устранение нарушений. Регламент даёт от 10 до 180 дней в зависимости от нарушения². Пропустили окно - штраф вместо исправления.

FAQ

Может ли иностранец купить квартиру в Эр-Рияде в 2026 году?

Да, если объект находится в обозначенной зоне, утверждённой 23 июня 2026 года¹, либо если вы резидент и это ваш единственный жилой объект⁵.

Сколько объектов может купить иностранец?

Вне обозначенных зон резиденту доступна одна жилая единица на всю семью². Внутри зон количество определяется правилами конкретной зоны и типом заявителя.

Нужно ли быть резидентом, чтобы купить?

Нет. Закон распространяется на физических лиц, компании и некоммерческие организации, включая нерезидентов, но для них доступны только обозначенные зоны⁵.

Можно ли купить недвижимость в Мекке или Медине?

Владение иностранцами в святых городах строго регламентировано отдельным режимом⁵. Исходите из того, что стандартный инвестиционный доступ туда закрыт.

Как подаётся заявка на покупку?

Через единый государственный цифровой портал: он обрабатывает заявления, платежи и регистрацию титула в Реестре недвижимости¹².

Можно ли оформить объект на жену или ребёнка?

Нет, если они находятся на иждивении. Ограничение снимается при изменении семейного положения или по достижении ребёнком 25 лет².

Какой штраф за нарушение правил владения?

До 10 млн SAR, с периодом на устранение нарушения от 10 до 180 дней².

Можно ли расплатиться наличными?

Нет. Регламент переводит расчёты в электронный формат через банк под надзором SAMA¹².

Конкретное действие: до любого задатка проверьте на государственном портале, входит ли участок в обозначенную зону, и зафиксируйте письменно, что сделка оплачивается банковским переводом. Эти два шага закрывают большую часть рисков по новому режиму. Централизованная платформа REGA заменила индивидуальные разрешения единой процедурой по правилам⁴, поэтому исход заявки предсказуем, если документы собраны верно.