Налоги в Панаме: 0% ITBI до 120 000 $ и 1% в год

С 2026 года покупатель новостройки в Панаме может заплатить по налогу на передачу недвижимости ровно 0% - при условии, что база сделки укладывается в 120 000 балбоа. Это не маркетинговая акция девелопера, а закон, подписанный президентом¹.

Для иностранного собственника принципиально другое: гражданство в Панаме не влияет ни на одну ставку. Нерезидент платит те же ITBI, ежегодный налог на недвижимость и налог на прирост капитала, что и панамец. Разница возникает только в администрировании: без местного налогового номера и представителя вы не подадите декларацию.

Ниже - вся налоговая цепочка владения: вход, годовое содержание, доход и выход.

Быстрый ответ

• ITBI (налог на передачу недвижимости) - 2% от большей из двух величин: цены продажи или кадастровой стоимости; по общему правилу платит продавец, но стороны вправе перераспределить обязанность договором³.
• Новостройки: первые 120 000 B/. базы освобождены от ITBI при первой передаче, если сделка закрыта в течение двух лет с выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию¹⁵.
• Прогрессия для базы от 120 000 до 200 000 B/.: 0,50%, 1,00%, 1,40%, 1,60%, 1,80% по ступеням².
• Ежегодный налог на недвижимость (Impuesto de Inmuebles): для основного жилья 0% до 120 000 B/., далее 0,5% и 0,7%; для инвестиционных и коммерческих объектов - от 0,6% до 1,0%⁶.
• Прирост капитала при продаже: эффективная ставка 10%, уплачивается авансом 3% от цены или кадастровой стоимости (что выше)⁶.
• Балбоа жёстко привязан к доллару в соотношении 1:1, поэтому все пороги читаются и в долларах.

Варианты и сценарии

Сценарий 1. Новостройка до 120 000 $ в пригородах Панама-Сити. Налоговый вход близок к нулю: ITBI не возникает, ежегодный налог на недвижимость при оформлении объекта как основного жилья тоже нулевой до того же порога. Компромисс - такие цены лежат за пределами Punta Pacifica и Costa del Este, в районах вроде Panama Pacifico, Arraijan, Chorrera, где арендный спрос тоньше, а ликвидность ниже.

Сценарий 2. Новостройка на 180 000-200 000 $. Освобождаются первые 120 000, а остаток облагается по льготной прогрессии: на базе 200 000 итоговый ITBI получается заметно меньше плоских 2%². Это сегмент, в котором льгота даёт максимальный абсолютный выигрыш. Ключевое условие - первая передача объекта и срок в два года.

Сценарий 3. Вторичка в премиальных районах. Льгота не применяется вовсе: работает стандартные 2% ITBI³ плюс полноценная ставка ежегодного налога, если объект не оформлен как основное жильё. Зато вы покупаете готовый дом с историей эксплуатации и фактическим HOA, а не проекцию из буклета.

Сценарий 4. Покупка через панамскую корпорацию. Объект принадлежит юрлицу, продаётся пакет акций. Схема не отменяет налоги на недвижимость и требует ежегодной пошлины за поддержание компании; трактовка сделок с акциями налоговой службой менялась не раз - проверяйте актуальную позицию DGI у местного юриста до подписания.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

Считать, что льгота ITBI распространяется на вторичку. Она привязана к первой передаче нового жилья и двухлетнему окну после разрешения на эксплуатацию⁵. Проверяйте дату permiso de ocupación в документах девелопера до подписания promesa de compraventa.

Торговаться от цены в договоре, забыв про кадастр. ITBI считается от большей величины - цены или кадастровой стоимости³. Занижение цены в договоре экономии не даёт, а при продаже увеличит расчётную базу прироста капитала.

Не оформить статус основного жилья. Разница в ежегодном налоге между нулевой ставкой до 120 000 и 0,6-1,0% для инвестиционного объекта на горизонте десяти лет измеряется десятками тысяч долларов. Если вы живёте в объекте, подайте заявление на Patrimonio Familiar Tributario.

Пропустить сроки ежегодных платежей. Налог на недвижимость уплачивается тремя траншами в течение года; просрочка влечёт пени и блокирует регистрацию последующей продажи. Поручите платежи администратору или адвокату по доверенности.

Планировать быстрый выход, не заложив 3% аванса. При продаже деньги удерживаются сразу, и вернуть переплату, если реальный прирост мал, можно только через зачёт или возврат по декларации.

Полагаться на устную консультацию продавца. По состоянию на 2026 год опубликованные ставки приведены выше; подтвердите их у панамского юриста непосредственно перед сделкой - подзаконные акты по льготе ITBI продолжают дорабатываться.

FAQ

Платит ли иностранец в Панаме более высокие налоги на недвижимость?

Нет. Ставки ITBI, ежегодного налога и налога на прирост капитала одинаковы для граждан и нерезидентов. Отличается только процедура: потребуется налоговый номер (RUC) и местный представитель.

Кто по закону платит ITBI - покупатель или продавец?

По общему правилу продавец, но стороны могут договориться иначе³. В сделках с новостройками девелоперы часто включают налог в цену.

Как считается ITBI при цене 160 000 долларов на новостройку?

Первые 120 000 освобождены, далее облагается только превышение по ступеням: 0,50% на отрезке 120 000-130 000 и 1,00% на отрезке 130 000-150 000, затем 1,40%²⁴.

Что будет, если цена новостройки выше 200 000 долларов?

Преференциальный режим рассчитан на базу до 200 000 B/. Выше этого порога работает обычная логика расчёта; конкретное применение уточняйте у нотариуса перед регистрацией.

Есть ли в Панаме налог на наследование недвижимости?

Налог на наследство в стране отменён. Но переоформление объекта требует судебной или нотариальной процедуры и регистрационных сборов - закладывайте время и расходы на адвоката.

Нужно ли платить налог на пустующую квартиру?

Да. Impuesto de Inmuebles привязан к стоимости объекта, а не к факту его использования. Пустая квартира генерирует тот же счёт, что и сданная.

Можно ли уменьшить базу ежегодного налога?

База - это зарегистрированная кадастровая стоимость земли и улучшений. Переоценка возможна, но работает в обе стороны: после сделки кадастр часто подтягивается к цене покупки.

Когда платить ежегодный налог на недвижимость?

Тремя платежами в течение календарного года. Предоплата всей суммы в начале года традиционно даёт скидку - уточняйте размер в DGI на момент платежа.

Рекомендация: до внесения задатка запросите у продавца кадастровую стоимость объекта и дату permiso de ocupación, посчитайте ITBI от большей из двух величин и зафиксируйте в договоре, кто именно его платит. Эти два документа определяют ваш налоговый вход точнее, чем любой прайс-лист.

Источники (6)

Этот материал подготовлен с помощью искусственного интеллекта и проверен человеком. Редакционную ответственность несёт Housebook Investment LLC.