Удалённая аренда в Панаме: 10% налога и риск роста до 15%

Сдавать квартиру в Панама-Сити, живя в Москве, Алматы или Дубае, технически несложно. Юридически сложнее. Нерезидент не обязан находиться в стране ни одного дня, но он обязан платить панамские налоги с панамского дохода, иметь местный банковский счёт или управляющего с ним и держать на руках нотариальную доверенность с апостилем.

Главная переменная 2026 года - это налог. Сегодня краткосрочное размещение облагается ставкой 10%¹. В Асамблее лежит проект, который поднимает её до 15% для жилой недвижимости, независимо от того, бронируют через платформу или напрямую у владельца³. Отели при этом остаются на 10%⁴.

Вторая переменная - это сам дом. По проекту закона 301 решение о том, разрешён ли посуточный найм в конкретном здании, принимает общее собрание собственников простым большинством (50% + 1)². Удалённый владелец, который не ходит на собрания PH, рискует узнать о запрете постфактум.

Быстрый ответ

• Присутствие в Панаме не требуется. Сделку и управление закрывают по нотариальной доверенности (poder) с апостилем и переводом на испанский.
• Ставка налога на туристическое размещение сегодня - 10%¹; проект закона 713 предлагает 15% для жилых объектов, включая прямые бронирования без платформы³.
• Инициатива о повышении ITBMS до 15% (проект 31-26) была одобрена Кабинетом 25 августа и направлена в Асамблею 14 сентября; ей предстоят три дебата⁴.
• Проект 301 прошёл первое чтение в январе 2026 года, определяет туристическую аренду как срок от 1 до 90 дней без создания резиденции и сохраняет ставку 10%¹.
• Для листинга потребуется цифровой регистрационный номер ATP - по проекту бесплатный и без выездной инспекции².
• Отдельно обсуждается применение ITBMS по ставке 7% к услугам иностранных цифровых платформ, чтобы выровнять их с лицензированными отелями⁵.

Варианты и сценарии

Сценарий 1. Долгосрочная аренда через управляющего. Контракт на 12 месяцев, арендатор - экспат или местный менеджер. Доход стабильный, туристический налог не применяется, вовлечённость владельца минимальна. Минус: ставка аренды ниже посуточной, а выселение неплатящего арендатора идёт через административную процедуру и занимает месяцы.

Сценарий 2. Краткосрочная аренда под управлением оператора. Выше валовая выручка в Пунта-Пасифика, Авенида Бальбоа и Каско-Вьехо, но вы попадаете под весь регуляторный пакет: регистрация ATP, налог 10% с перспективой 15%³, и согласие собрания собственников здания². Комиссия оператора на рынке - 15-25% от выручки.

Сценарий 3. Гибрид. Посуточно в высокий сезон (декабрь - апрель), долгосрочный контракт на остальные месяцы. Требует живого оператора на месте и чистой бухгалтерии: при проверке DGI нужно показать, по какой ставке облагался каждый месяц.

Сценарий 4. Владение через панамскую корпорацию. Юрлицо упрощает смену бенефициара и наследование, но добавляет ежегодную госпошлину (tasa única) и обязательного resident agent. Для одного объекта выгода часто не покрывает расходы.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

Доверенность без апостиля. Документ, подписанный у нотариуса за пределами Панамы, без апостиля и присяжного перевода на испанский не примут. Оформляйте poder заранее и с перечнем конкретных полномочий: сдавать, подписывать, получать платежи, платить налоги.

Расчёт доходности по сегодняшней ставке 10%. Если проект 713 или 31-26 пройдёт три дебата, разница в 5 процентных пунктов съест заметную часть маржи³⁴. Считайте модель сразу в двух вариантах.

Игнорирование собрания собственников. Проект 301 отдаёт решение зданию². Перед покупкой под посуточную сдачу запросите протоколы собраний PH и действующий reglamento de copropiedad.

Ставка на «прямые брони вместо платформы». Проект прямо охватывает бронирования, заключённые напрямую с владельцем³. Схема обхода не работает.

Отсутствие местного счёта. Без счёта в панамском банке или у лицензированного управляющего деньги зависают, а платёж налога становится проблемой. Открытие счёта нерезидентом занимает недели и требует подтверждения происхождения средств.

Неподанная декларация. Доход от панамской недвижимости - это панамский источник, и территориальный принцип его не освобождает. По состоянию на 2026 год подтверждайте действующие ставки и сроки подачи у местного юриста перед сделкой.

FAQ

Нужно ли приезжать в Панаму, чтобы сдавать квартиру?

Нет. Достаточно нотариальной доверенности с апостилем на управляющего или юриста. Но подписант должен быть реальным и подотчётным: доверенность на «знакомого риелтора» без договора о возмездном управлении - частая причина потерь.

Какой налог платит нерезидент с аренды в Панаме?

С туристического размещения сегодня применяется ставка 10%¹. Для долгосрочной аренды действует подоходный налог с дохода панамского источника. Ставки и вычеты уточняйте у панамского налогового консультанта до подписания договора.

Правда ли, что Airbnb в Панаме запретят?

Нет. Речь о регулировании, а не о запрете. Проект 301 определяет туристическую аренду как срок от 1 до 90 дней и вводит цифровую регистрацию¹, а решение по конкретному зданию отдаёт собранию собственников².

Когда ставка вырастет до 15%?

Дата неизвестна. Проект 31-26 направлен в Асамблею 14 сентября и должен пройти три дебата⁴. До голосования действует 10%.

Сколько берёт управляющая компания?

По оценкам рынка, 15-25% от выручки при посуточной сдаче и около 8-12% при долгосрочной. В договоре проверяйте, кто платит уборку, коммунальные и взносы PH.

Можно ли сдавать квартиру в Каско-Вьехо посуточно?

Зависит от здания и его реглемента. Исторический район имеет дополнительные охранные ограничения, поэтому проверяйте статус объекта до покупки, а не после.

Что такое регистрационный номер ATP?

Это идентификатор в реестре туристического жилья. По проекту он цифровой, бесплатный и выдаётся без выездной инспекции².

Облагается ли налогом бронирование напрямую, без платформы?

По проекту 713 - да, 15% применяются независимо от канала бронирования³.

Практический вывод: до покупки под сдачу запросите протоколы собрания PH и реглемент здания, а финансовую модель посчитайте сразу при ставке 15%. Объект, который остаётся прибыльным в этом сценарии, переживёт любое решение Асамблеи.

Источники (5)

Этот материал подготовлен с помощью искусственного интеллекта и проверен человеком. Редакционную ответственность несёт Housebook Investment LLC.