Аренда в Панаме: 5-6% брутто и голосование дома за Airbnb

Краткосрочная аренда в Панама-Сити перестала быть серой зоной: в Ассамблее лежат два законопроекта, и один из них даёт собранию собственников право простым большинством запретить Airbnb в вашем доме. Долгосрочная аренда такого риска не несёт, но и доходность у неё скромнее: валовая по кондоминиумам держится около 5-6%, а ставки аренды в популярных районах прибавили 8-15% за последние 6-12 месяцев.

Простой ответ для инвестора с бюджетом до 400 000 $: если объект в Costa del Este или Coco del Mar и нацелен на корпоративных арендаторов, выбирайте долгосрочный контракт. Если квартира в Marbella или El Cangrejo, рядом с Cinta Costera и банковским кварталом, краткосрочная сдача даёт выше валовую выручку, но подчиняется регламенту PH (régimen de propiedad horizontal) и будущему налогу на туристическое размещение.

Главное: до подписания договора купли-продажи проверьте reglamento de copropiedad конкретного здания. Он, а не ваш бизнес-план, решает, можно ли сдавать посуточно.

Быстрый ответ

• Валовая доходность кондоминиумов в Панама-Сити: примерно 5-6%, чистая заметно ниже после расходов на PH, управление и налоги¹.
• Арендные ставки выросли на 8-15% за последние 6-12 месяцев в востребованных районах; цены вторичного рынка прибавляют около 3-5% в год².
• Законопроект 301 определяет туристическую аренду как размещение сроком от 1 до 90 дней и сохраняет налог 10% на услугу туристического размещения⁴.
• Законопроект 713 от правительства вводит 15% ITBMS на краткосрочную аренду и прямо указывает: уплата налога не даёт права сдавать там, где PH это запрещает⁵.
• Каждое здание (PH) сможет голосованием общего собрания решать, разрешён ли Airbnb; порог голосов в тексте комиссии трактуется неоднозначно⁵.
• Спрос концентрируется в Costa del Este, El Cangrejo, Marbella и Coco del Mar¹; продажи новостроек в 2026 году ожидаются с ростом 38%, до 5 530 единиц².

Варианты и сценарии

Сценарий 1. Долгосрочная аренда корпоративному арендатору (Costa del Este, Coco del Mar). Контракт на 12 месяцев, депозит через ministerio de Vivienda, арендатор - сотрудник банка, логистической компании или Zona Libre. Доходность ближе к нижней границе диапазона 5-6%, зато вакантность низкая, износ минимальный, а регулирование Airbnb вас вообще не касается. Компромисс: вы не ловите пиковые сезонные ставки и индексируете арендную плату раз в год.

Сценарий 2. Краткосрочная сдача в Marbella и El Cangrejo. Эти районы живут туризмом, деловыми поездками и гастрономией. Валовая выручка на хорошем объекте выше, но из неё уходит 20-25% управляющей компании, коммунальные платежи целиком на собственнике, а налоговая нагрузка в будущем может составить 10% по версии законопроекта 301 либо 15% ITBMS по версии 713⁴⁵. Главный риск - не налог, а запрет на уровне здания.

Сценарий 3. Брендированные резиденции с сервисом. Южная башня Wanders & Yoo в Marbella - 165 апартаментов от 74 м², цены от 315 000 $ за однокомнатный лот - продаётся по схеме Fully Assisted, то есть управление сдачей встроено в продукт³. Вы платите за операционную предсказуемость и ликвидность бренда, но входной чек на квадратный метр выше среднего по рынку.

Сценарий 4. Гибрид. Долгосрочный договор на 9-10 месяцев с сезонным окном под краткосрочную сдачу. Работает только там, где регламент PH прямо допускает туристическое использование, и требует двух разных налоговых режимов в одном году.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

Покупка под Airbnb без чтения регламента PH. Самая дорогая ошибка 2026 года. Законопроект 713 прямо отделяет налоговую легальность от права сдавать⁵. Решение: запросить у администрации здания actualizado reglamento de copropiedad и протоколы последних собраний до внесения депозита.

Расчёт модели по валовой доходности. Брутто 5-6% не равно деньгам на счету: cuota de mantenimiento в премиальных башнях Costa del Este способна съесть месячную ренту за год. Решение: считать нетто после PH, страховки, управления и простоя.

Ставка на рост ставок как на константу. Прибавка 8-15% за 6-12 месяцев - это эффект дефицита качественного готового предложения², а в 2026 году на рынок выходит volume: ожидается 5 530 новых единиц². Решение: закладывать в модель плоскую динамику на второй и третий годы.

Игнорирование селективности рынка. Рост цен в Панама-Сити идёт точечно, по району, качеству здания и арендной доходности¹. Старый фонд без лифтовой модернизации и парковки проигрывает дважды: и в аренде, и при выходе.

Неопределённость налоговой ставки. На 2026 год в Ассамблее конкурируют две цифры - 10% и 15%⁴⁵. Решение: стресс-тест модели по верхней ставке и консультация панамского юриста до сделки.

FAQ

Что выгоднее в Панаме: сдавать посуточно или на год?

По валовой выручке обычно посуточно, по риску и предсказуемости - на год. Базовый ориентир валовой доходности кондоминиума в Панама-Сити - 5-6%¹, и долгосрочный контракт выходит на него почти без операционных усилий.

Запрещён ли Airbnb в Панаме?

Нет, но регулирование меняется. Законопроект 301 определяет туристическую аренду как размещение от 1 до 90 дней, не являющееся постоянным проживанием⁴, а проект 713 отдаёт решение зданиям и вводит 15% ITBMS⁵.

Какой налог на краткосрочную аренду в Панаме в 2026 году?

Действующая логика проекта 301 сохраняет 10% на услугу туристического размещения⁴; правительственный проект 713 предлагает 15% ITBMS⁵. Финальная ставка на момент публикации не утверждена - подтвердите её у местного юриста перед сделкой.

Может ли дом запретить мне сдавать квартиру посуточно?

Да. Проект 301 предполагает, что вопрос решает общее собрание собственников PH большинством голосов, а регламенты должны прямо прописывать допустимые виды использования⁴⁵.

Где в Панама-Сити самая сильная арендная динамика?

Спрос поддерживает ставки в Costa del Este, El Cangrejo, Marbella и Coco del Mar¹. Именно там рост аренды за 6-12 месяцев составил 8-15%².

Насколько растут цены на вторичке в Панаме?

Около 3-5% в год, сильнее вблизи инфраструктурных зон². Это медленнее арендных ставок, поэтому доходность входа постепенно улучшается у тех, кто покупает сейчас.

Какой метраж лучше сдаётся?

Рынок сместился к компактным, готовым к проживанию или сдаче квартирам². В новых брендированных проектах Marbella лоты стартуют с 74 м²³.

Стоит ли брать брендированную резиденцию ради аренды?

Если вы живёте вне Панамы и не хотите управлять сдачей сами - да. Схема Fully Assisted снимает операционку, но вход от 315 000 $ за однокомнатный лот сужает круг покупателей при перепродаже³.

Источники (5)

Этот материал подготовлен с помощью искусственного интеллекта и проверен человеком. Редакционную ответственность несёт Housebook Investment LLC.