Покупка недвижимости в Чили иностранцем: 7 шагов за 90 дней

Иностранец в Чили покупает квартиру практически на тех же условиях, что и чилиец: виза не нужна, вид на жительство не нужен, ограничений по типу объекта почти нет. Нужен паспорт, налоговый номер RUT и дисциплина в документах. Сделка при нормальном ходе занимает от 45 до 90 дней, а с ипотекой растягивается до 120 дней.

Ключевой момент, который новички пропускают: подпись у нотариуса не делает вас собственником. Право собственности переходит только после регистрации в Conservador de Bienes Raíces (CBR) - это и есть tradición del dominio².

Ниже - порядок действий, сроки по этапам, деньги и типичные ловушки на рынке Сантьяго.

Быстрый ответ

• Иностранцы вправе покупать жильё, коммерцию и землю наравне с гражданами; требования о резидентстве для владения нет¹⁴.
• Первый практический шаг - RUT для иностранца в налоговой службе SII; обычно оформляется по паспорту, часто через представителя в Чили по доверенности с апостилем¹.
• Цепочка сделки: promesa de compraventa → estudio de títulos → ипотека (если нужна) → escritura ante notario → inscripción en el CBR².
• Полный цикл - 45-90 дней при чистом титуле³, до 60-120 дней с банковским одобрением⁵.
• Первоначальный взнос по ипотеке - 10-20% от цены, выраженной в UF; платёж по кредиту банк обычно удерживает в пределах 25-30% дохода⁵.
• Если объект будет сдаваться, нужен налоговый представитель с местом жительства в Чили¹.
• В приграничных и стратегических зонах действуют ограничения: там покупка может требовать разрешения⁴.

Варианты и сценарии

Сценарий 1. Покупка за наличные, дистанционно. Вы не прилетаете в Чили: оформляете доверенность на чилийского юриста, апостилируете её в стране выдачи, получаете RUT, открываете счёт и подписываете escritura через представителя. Плюс - скорость: сделка укладывается в нижнюю границу диапазона 45-90 дней. Минус - вы не видите объект и полностью зависите от качества estudio de títulos.

Сценарий 2. Покупка с чилийской ипотекой. Банки кредитуют нерезидентов выборочно и просят подтверждённый доход, историю и иногда местный трудовой контракт. Взнос - 10-20%, а дивиденд не должен съедать больше 25-30% дохода⁵. Плюс - кредит номинирован в UF и формально защищён от инфляции. Минус - именно банковский этап растягивает сделку до 120 дней⁵.

Сценарий 3. Покупка под аренду в Сантьяго. Тогда к схеме добавляется налоговый представитель-резидент¹, счёт для приёма арендных платежей и учёт дохода в SII. Плюс - денежный поток с первого месяца. Минус - административная нагрузка круглый год, а не разово.

Сценарий 4. Новостройка от застройщика. Покупка «на этапе» через promesa с поэтапным pie. Плюс - цена входа. Минус - вы годами держите деньги в проекте, а приёмка (recepción municipal) и регистрация сдвигаются вправо.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

Считать нотариуса гарантией права. Нотариус придаёт сделке юридическую силу, но собственником вы становитесь только после записи в CBR². Не переводите остаток, пока регистрация не подтверждена.

Пропустить estudio de títulos. Проверка титула за последние десять лет вскрывает ипотеки, запреты на отчуждение (prohibiciones), наследственные споры и самовольные постройки. Мера защиты: платить за независимого юриста, а не полагаться на документы продавца.

Купить в приграничной зоне без проверки. Ограничения на владение в пограничных и стратегических районах реальны⁴. Мера: до promesa запросить у юриста справку о статусе участка.

Игнорировать UF. Цены в Чили почти всегда в UF, а не в песо. Индексируемая единица меняется ежедневно, и между promesa и escritura сумма в песо вырастает. Мера: фиксировать в договоре дату пересчёта.

Забыть про налогового представителя при аренде. Без резидентного представителя иностранный собственник упирается в SII на этапе декларирования дохода¹.

Непроверенное происхождение средств. Для крупных переводов банк требует подтверждение источника денег⁴. Мера: собрать пакет до открытия счёта, а не после.

Недооценка сопутствующих расходов. Нотариальные тарифы, пошлина CBR, гербовый сбор по ипотеке, страховки. По состоянию на 2026 год ставки публикуются официально и меняются; точные суммы подтверждайте у чилийского юриста до подписания promesa.

FAQ

Нужна ли виза или ВНЖ, чтобы купить квартиру в Чили?

Нет. Иностранец покупает недвижимость наравне с гражданином, требования о резидентстве для владения нет¹⁴.

Что такое RUT и зачем он нужен покупателю?

RUT - это налоговый идентификатор в SII. Без него нельзя зарегистрировать сделку и платить налоги; иностранцу его обычно оформляют по паспорту, часто через представителя¹⁴.

Сколько длится покупка недвижимости в Чили?

При чистом титуле и расчёте собственными средствами - 45-90 дней³. С ипотекой диапазон расширяется до 60-120 дней⁵.

Можно ли купить недвижимость в Чили удалённо?

Да, через доверенность на резидента Чили, оформленную с апостилем¹. Представитель подписывает escritura и подаёт документы в CBR.

Какой нужен первоначальный взнос по чилийской ипотеке?

Рекомендуемый pie - 10-20% от цены в UF, при этом ежемесячный дивиденд обычно не превышает 25-30% подтверждённого дохода⁵.

Когда я официально становлюсь собственником?

В момент регистрации в Conservador de Bienes Raíces, а не в момент подписи у нотариуса².

Нужен ли счёт в чилийском банке?

Формально не всегда, но на практике он сильно упрощает расчёты и подтверждение происхождения средств по крупным сделкам⁴.

Есть ли зоны, где иностранцу купить нельзя?

Ограничения действуют в приграничных и стратегических зонах: покупка там может требовать отдельного разрешения⁴.

Что делать, если квартира будет сдаваться в аренду?

Назначить налогового представителя с местом жительства в Чили - это условие для корректного администрирования налогов по доходу от аренды¹.

Практический вывод: начните не с поиска объекта, а с RUT и юриста. Пока нет налогового номера и человека, который проведёт estudio de títulos, любая найденная квартира в Сантьяго останется картинкой.