Аренда в Чили: 800 000 песо в месяц против 300 000

Квартира-студия в Сантьяго стоимостью около 3 000 UF приносит владельцу примерно 800 000 песо в месяц на краткосрочной аренде и около 300 000 песо на классическом годовом контракте. Разница почти трёхкратная. Но после комиссий платформ, уборки, расходов на администрацию и простоев от первой цифры остаётся заметно меньше.

Точные данные отрасли: для однокомнатной квартиры ценой около 3 000 UF (примерно 122 млн песо) брутто-доход от renta corta оценивается в 810 тыс. песо в месяц против около 300 тыс. песо при традиционной аренде, а после операционных расходов и простоев чистый поток падает примерно до 486 тыс. песо в месяц¹.

При этом средняя брутто-доходность жилой аренды в Чили в третьем квартале 2026 года составляет 4,80%⁵. Это и есть ориентир, относительно которого надо считать любой сценарий: краткосрочная аренда обгоняет его только при высокой заполняемости и дисциплинированном управлении.

Быстрый ответ

• Брутто краткосрочной аренды для студии за 3 000 UF: около 810 тыс. песо/мес; традиционная аренда той же квартиры - около 300 тыс. песо/мес¹.
• Чистый поток после комиссий платформы, уборки, расходов на администрацию, gastos comunes и простоев: около 486 тыс. песо/мес, то есть примерно на 60% выше долгосрочной аренды, а не втрое¹.
• Средняя брутто-доходность жилой аренды в Чили - 4,80% в III квартале 2026 года⁵.
• Рынок renta corta: более 49 000 активных объявлений по стране, спрос вырос в 2,7 раза за три года, в январе 2025 года сдано около 894 400 ночей³.
• Предложение стабилизируется: после роста на 48,2% в предыдущем периоде прирост за последний год замедлился до 1,7%³.
• Сезонность больше не только летняя: продление горнолыжного сезона (Valle Nevado до 18 октября, La Parva, El Colorado, Portillo, Nevados de Chillán, Pillán-Villarrica до конца сентября - начала октября) добавляет недели повышенного спроса вокруг Сантьяго².

Варианты и сценарии

Сценарий 1. Долгосрочная аренда (contrato de arriendo на 12 месяцев). Студия или однокомнатная квартира в Сантьяго, арендатор с подтверждённым доходом, индексация платы по UF. Поток около 300 тыс. песо в месяц¹, расходы на управление минимальны, вакансия измеряется неделями между договорами. Минус: вы приклеены к средней доходности рынка около 4,80%⁵ и почти не можете её улучшить.

Сценарий 2. Краткосрочная аренда через платформы. Потолок выручки выше: 810 тыс. песо брутто, 486 тыс. песо нетто по отраслевой оценке¹. Но это уже операционный бизнес: бельё, уборка между заездами, ответы гостям, правила здания. В Сантьяго-Сентро предложение краткосрочной аренды растёт быстрее, чем в среднем по стране², поэтому ставка на «центр и побольше ночей» работает хуже, чем два года назад.

Сценарий 3. Гибрид «средний срок». Аренда на 1-6 месяцев корпоративным клиентам, релокантам, студентам. Renta corta в Чили перестала быть чисто туристическим продуктом и превратилась в способ жить временно, без покупки мебели и долгих процедур⁴. Заполняемость выше, операционная нагрузка ниже, чем в посуточном формате, ставка - между двумя крайностями.

Сценарий 4. Сезонный арбитраж. Квартира в Сантьяго, работающая на лыжный спрос зимой и ранней весной, и на городской туризм летом. Расчёт здесь строится не на заполняемости, а на тарифе: рост цены на 25% в пиковые месяцы перевешивает небольшой прирост годовой загрузки².

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

Считать брутто-доход как чистый. Разрыв между 810 и 486 тыс. песо - это 40% выручки¹. Снижение: стройте модель от нетто и закладывайте минимум два месяца простоя в году.

Игнорировать reglamento de copropiedad. Регламент сообщества собственников в чилийских домах может прямо ограничивать посуточную сдачу. Снижение: запрашивайте актуальный текст регламента и протоколы собраний до подписания promesa de compraventa.

Покупать в зоне с растущим предложением. В Сантьяго-Сентро количество краткосрочных объявлений увеличивается быстрее рынка², а по стране уже более 49 000 активных объявлений³. Снижение: проверяйте число конкурирующих лотов в радиусе нескольких кварталов, а не по городу целиком.

Ставить на заполняемость вместо тарифа. Отраслевой расчёт показывает: повышение цены на 25% в два пиковых месяца даёт больше, чем небольшой рост загрузки за весь год². Снижение: динамическое ценообразование по неделям, а не единая ставка.

Недооценивать налоговую и отчётную сторону. Режим налогообложения дохода от аренды и обязанности по НДС для краткосрочных услуг в Чили отличаются от долгосрочной аренды. По состоянию на 2026 год правила стоит подтверждать у местного налогового консультанта перед сделкой, а не ориентироваться на форумы.

Выбирать формат до выбора объекта. Доходность зависит от локации, близости к транспорту и сервисам, а средняя вакансия различается по comuna⁵. Снижение: сначала район и дом, потом модель аренды.

FAQ

Что выгоднее в Чили: сдавать посуточно или на год?

По деньгам - посуточно: 486 тыс. песо нетто против 300 тыс. песо при годовом контракте для студии за 3 000 UF¹. По трудозатратам и предсказуемости - долгосрочная аренда.

Какая средняя доходность аренды в Чили в 2026 году?

Брутто-доходность жилой аренды в стране составляет 4,80% в третьем квартале 2026 года⁵. Чистая доходность ниже и зависит от расходов и вакансии.

Насколько вырос рынок краткосрочной аренды в Чили?

Спрос увеличился в 2,7 раза за три года, активных объявлений более 49 000, а в январе 2025 года было сдано около 894 400 ночей³.

Рынок уже перенасыщен?

Пока нет, но темп сместился: после роста предложения на 48,2% прирост за последний год составил лишь 1,7%³. Рынок становится более зрелым и конкурентным.

Влияет ли горнолыжный сезон на аренду в Сантьяго?

Да. Продление работы курортов (Valle Nevado до 18 октября, La Parva, El Colorado, Portillo, Nevados de Chillán, Pillán-Villarrica до конца сентября и начала октября) расширяет период повышенного спроса на краткосрочную аренду².

Кто снимает краткосрочно, кроме туристов?

Всё чаще - люди, которым нужно жильё на несколько недель или месяцев: формат renta corta в Чили стал альтернативой переезду с покупкой мебели и длинными процедурами⁴.

Можно ли сдавать посуточно в любом доме Сантьяго?

Нет. Решает reglamento de copropiedad конкретного здания и решения собрания собственников. Проверяйте документ до покупки.

Сколько времени занимает управление посуточной квартирой?

Это ежедневная работа: заезды, уборка, коммуникация. Либо вы делаете её сами, либо отдаёте управляющему и закладываете его комиссию в расчёт нетто.

Рекомендация: если вы покупаете первый объект в Сантьяго и не живёте в Чили, начинайте с гибридной модели на 1-6 месяцев. Она даёт доход выше годового контракта, но не требует ежедневного управления и меньше зависит от ограничений регламента дома.

Источники (5)

Этот материал подготовлен с помощью искусственного интеллекта и проверен человеком. Редакционную ответственность несёт Housebook Investment LLC.