Что проще перепродать в Чили: сделка за 90-100 дней

Ликвидность в Сантьяго перестала быть теорией. Во втором квартале 2026 года подержанному дому в Регионе Метрополитана требовалось около 90 дней на продажу, квартире - около 100 дней, вдвое меньше, чем годом ранее. Примерно 65% фондов заявили, что увеличат покупки в 2026 году.

Вывод для частного инвестора простой: через 3-5 лет легче всего выйдет компактная квартира в восточных коммунах Сантьяго, где спрос формируют одновременно розничные покупатели и институциональные фонды. Труднее всего - большая площадь в периферийной коммуне без метро.

Ниже - цифры, сценарии и список красных флагов, по которым объект на выходе теряет месяцы и проценты.

Быстрый ответ

• Среднее время продажи подержанного дома в Регионе Метрополитана во II квартале 2026 года - 88 дней, квартиры - 97 дней; это минимум за три года для домов и примерно двукратное ускорение для квартир¹.
• Средняя цена сделки: дом около 292 млн песо, квартира около 200 млн песо¹.
• Доля покупок однокомнатных квартир выросла примерно с 27% до 50%: рынок смещается в сторону малой площади и покупателя старшего возраста⁵.
• 65% фондов планируют нарастить покупки в 2026 году, приоритет - Core-активы в Лас-Кондес, Витакуре и остальной Zona Oriente с низкой вакантностью².
• Рынок multifamily в Регионе Метрополитана вырос с 14 зданий и около 3,0 тыс. квартир в 2016 году до 220 зданий и около 54,5 тыс. единиц к 2026 году³; часть фондов теперь распродаёт здания поквартирно⁴.
• Лас-Кондес лидирует по арендной ставке квартир - около 1,138 млн песо в месяц¹, что напрямую поддерживает цену перепродажи.

Варианты и сценарии

Сценарий 1. Компактная квартира 1D1B в Zona Oriente. Самый ликвидный профиль на горизонте 3-5 лет. Покупательская база широкая: одиночные домохозяйства, арендодатели-частники, инвесторы выходного дня. Доля однокомнатных в структуре покупок удвоилась⁵. Минус - высокая конкуренция при выходе: вы продаёте в том же доме, где ещё десять похожих лотов.

Сценарий 2. Покупка юнита у фонда, выходящего из multifamily. Bci Eurocorp II выставил 4 здания (около 1 506 квартир), фонд LarrainVial-Ingevec - 7 зданий, продажи по единицам уже идут⁴. Такие квартиры обычно свежие, с управляющей компанией и готовым арендным потоком. Риск: вы заходите на рынок, где продавец - профессионал, снижающий рентабельность именно потому, что доходность аренды просела.

Сценарий 3. Дом в устоявшейся коммуне. Дома продаются быстрее квартир (88 против 97 дней)¹, но чек выше - средняя сделка около 292 млн песо. Покупатель один: семья с ипотекой. Если ставка снова уйдёт вверх, срок экспозиции растянется первым именно здесь.

Сценарий 4. Офис класса A. Спрос в сегменте офисов растёт, предложение ограничено, pipeline на ближайшие годы тонкий - это поддерживает цену². Но выход из офиса занимает не три месяца, а год и более, и покупателей в стране несколько десятков.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

Ошибка 1: покупать площадь, которую рынок больше не берёт. Спрос сместился к меньшим форматам и покупателю старшего возраста⁵. Квартира 90 м2 в доме без лифта и парковки стоит дешевле не по цене, а по сроку выхода. Решение: держаться формата, который покупает большинство, а не тот, в котором вы бы жили сами.

Риск 2: конкуренция с фондом в вашем же доме. Когда управляющая компания распродаёт 1 500 квартир поштучно⁴, частный продавец в том же здании теряет ценовой рычаг переговоров. Проверяйте до сделки структуру собственности здания: сколько единиц принадлежит одному владельцу.

Риск 3: ставка аренды как единственный аргумент. Аренда по коммунам неравномерна: Лас-Кондес около 1,138 млн песо в месяц, в регионах картина другая, сильный рост зафиксирован в Антофагасте¹. Доходность падает быстрее, чем цена. Считайте выход по цене квадратного метра, а не по текущему контракту аренды.

Риск 4: изменения OGUC. Поправки в Общий регламент урбанизма и строительства меняют расчёт плотности и могут усилить спрос именно на компактные форматы⁵. Перед покупкой запросите у муниципалитета действующий Plan Regulador Comunal: он определяет, что построят рядом и как это ударит по вашему виду и цене.

Риск 5: недооценка расходов на выход. Нотариальные расходы, conservador de bienes raíces, комиссия, перевод валюты. По состоянию на 2026 год ставки публикуются локально и зависят от суммы сделки; подтвердите расчёт у чилийского юриста до подписания promesa de compraventa.

FAQ

Сколько времени занимает продажа квартиры в Сантьяго?

В среднем 97 дней по Региону Метрополитана во II квартале 2026 года, примерно вдвое быстрее, чем годом ранее¹. В Zona Oriente ликвидные лоты уходят быстрее средней.

Что ликвиднее: дом или квартира?

По скорости - дом (88 дней против 97)¹. По широте спроса - квартира: чек ниже, покупателей кратно больше, и доля однокомнатных покупок выросла до примерно 50%⁵.

Какие коммуны Сантьяго считаются самыми надёжными для перепродажи?

Лас-Кондес, Витакура и остальная Zona Oriente: именно туда фонды направляют Core-капитал в 2026 году, там низкая вакантность и устойчивые арендные потоки².

Стоит ли покупать квартиру у фонда, который распродаёт multifamily?

Да, если дисконт реальный. Минимум три фонда начали поквартирные продажи - Bci Eurocorp II, LarrainVial-Ingevec и LarrainVial-Eurocorp⁴. Проверьте, сколько единиц в здании ещё остаётся у продавца.

Насколько велик рынок multifamily в Сантьяго?

К 2026 году - около 220 зданий и 54,5 тыс. квартир в Регионе Метрополитана против 14 зданий и 3,0 тыс. единиц в 2016 году³.

Какой горизонт держания оптимален?

3-5 лет. Этого хватает, чтобы пройти цикл ставки и не продавать на падении, и при этом не попасть под устаревание планировки в домах 2020-2022 годов постройки.

Какая аренда в Лас-Кондес?

Около 1,138 млн песо в месяц за квартиру - лидер среди коммун по данным за II квартал 2026 года¹.

Рекомендация: берите компактную квартиру в Лас-Кондес, Витакуре или соседней коммуне Zona Oriente, где доля собственности одного владельца в здании не превышает 20%, и закладывайте срок экспозиции на выходе в 4-6 месяцев, а не в три.

Источники (5)

Этот материал подготовлен с помощью искусственного интеллекта и проверен человеком. Редакционную ответственность несёт Housebook Investment LLC.