Доходность недвижимости в Чили: брутто 5%, чистая 3%

Аренда в Сантьяго больше не покрывает ипотечный платёж. Сегодня арендный доход закрывает в среднем лишь 60-65% дивиденда (ежемесячного платежа по ипотеке), и владелец каждый месяц доплачивает из своего кармана¹.

Реалистичный ориентир на 2026 год такой: брутто-доходность аренды жилья в Чили около 5% годовых, а чистая, после contribuciones, gastos comunes, управления и вакансии, опускается примерно до 3%. Инвесторы, которые считают доходность по формуле «годовая аренда делить на цену», систематически завышают результат на 1,5-2 процентных пункта.

При этом спрос на аренду не падает. В Сантьяго сектор multifamily впервые превысил 50 тысяч квартир при загрузке почти 95%. Проблема не в арендаторах, а в цене денег и цене входа.

Быстрый ответ

• Брутто-доходность аренды жилья в Чили: около 4,8% годовых по состоянию на третий квартал 2026 года³.
• Чистая доходность: примерно 2,5-3,5% после операционных расходов: contribuciones, gastos comunes, ремонт, страхование, администрирование, комиссии и период вакантности³.
• Аренда покрывает 60-65% ипотечного платежа в Сантьяго. Квартира за 2 600 UF сдаётся примерно за 380 000 песо, а дивиденд на 25 лет составляет около 600 000 песо: отрицательный поток порядка 220 000 песо в месяц¹.
• Multifamily в Сантьяго: 50 933 квартиры в эксплуатации к концу первого полугодия 2026 года, средняя загрузка 94,6%, чистое поглощение 3 164 единицы (+7,5% год к году)⁴.
• Ожидаемые ставки доходности растут: в первом квартале сектор в среднем прибавил 8 базисных пунктов; senior housing вырос до 7,14%, девелопмент до 7,63%⁵.
• Фонды выходят из multifamily, распродавая здания поквартирно, потому что инфляция не догнала рост аренд в UF и операционная маржа сжалась².

Варианты и сценарии

Сценарий 1. Покупка за наличные под долгосрочную аренду. Самый честный способ получить реальные 3% чистыми. Без ипотеки исчезает разрыв между арендой и дивидендом, который сегодня съедает весь денежный поток¹. Минус очевиден: 3% годовых в UF - это защита капитала от инфляции, а не высокая доходность. Плюс в том, что UF индексируется, и арендный контракт в UF сохраняет покупательную способность.

Сценарий 2. Покупка с ипотекой под сдачу. Сегодня это ставка не на поток, а на рост стоимости и погашение тела кредита арендатором частично. При покрытии дивиденда на 60-65% инвестор финансирует разницу сам. Математика работает только при первоначальном взносе существенно выше стандартного или при покупке заметно ниже рынка.

Сценарий 3. Покупка квартиры у фонда, выходящего из multifamily. Институциональные игроки распродают здания по единицам, чтобы вернуть капитал². Это редкий момент, когда частный покупатель торгуется с продавцом, у которого есть срок. Трейд-офф: здание останется смешанным по собственности, и качество администрирования может упасть.

Сценарий 4. Нежилые классы. Ожидаемые ставки по девелопменту (7,63%) и senior housing (7,14%) заметно выше жилья⁵, но это ставки дисконтирования для профессиональных игроков, а не пассивный доход частного инвестора. Порог входа и операционная сложность другие.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

Считать брутто вместо нетто. Разница между 4,8% и реальными 3% - это contribuciones, gastos comunes, ремонт, страхование, администрирование и вакансия³. Снижение: закладывайте в модель минимум 25-30% операционного вычета от валовой аренды.

Верить, что «аренда покроет ипотеку». В Сантьяго она покрывает 60-65%¹. Снижение: считайте худший сценарий с полной доплатой дивиденда 12 месяцев подряд.

Игнорировать вакансию. Даже при загрузке 94,6% в multifamily⁴ частная квартира между контрактами простаивает дольше, чем профессионально управляемое здание. Снижение: один месяц простоя в год как базовое допущение.

Путать UF и песо. Цены и ипотека в UF, часть расходов в песо. Инфляция не догнала рост аренд в UF, и именно это сжало маржу фондов². Снижение: фиксируйте арендный контракт в UF.

Покупать по прогнозу снижения ставок. Ожидаемые ставки доходности в первом квартале выросли, а не упали⁵. Снижение: сделка должна быть рентабельной при текущих ставках, без допущения об их падении.

Не проверять статус DFL-2 и налоговую историю объекта. Льготные режимы имеют ограничения по числу объектов и дате приобретения. По состоянию на 2026 год подтверждайте применимость режима у чилийского налогового консультанта до подписания.

FAQ

Какая доходность недвижимости в Чили реалистична в 2026 году?

Брутто около 4,8% годовых, чистая примерно 3% после всех расходов³.

Покроет ли аренда ипотеку в Сантьяго?

Нет. В среднем аренда закрывает 60-65% дивиденда. Для квартиры за 2 600 UF это 380 000 песо аренды против 600 000 песо платежа¹.

Почему фонды продают арендные дома?

Инфляция не догнала рост аренд в UF, выросла стоимость финансирования, маржа сжалась. Инвесторы распродают здания поквартирно, чтобы вернуть капитал².

Высокая ли вакансия на рынке аренды Сантьяго?

Нет. Средняя загрузка multifamily - 94,6% при 50 933 квартирах в эксплуатации⁴.

Какие расходы снижают доходность?

Contribuciones, gastos comunes, ремонт и обслуживание, страхование, администрирование, комиссии, вакансия, налоги и обслуживание долга³.

Где доходность выше, чем в жилье?

Ожидаемые ставки по девелопменту (7,63%) и senior housing (7,14%) выше, но это профессиональные классы с другим порогом входа⁵.

Растут или падают ожидаемые ставки доходности?

В первом квартале они выросли в среднем на 8 базисных пунктов из-за международной неопределённости и инфляции; 6 из 8 проанализированных категорий показали рост⁵.

Стоит ли покупать в Чили только ради денежного потока?

Без кредита - да, если устраивают 3% чистыми в UF с индексацией. С кредитом по текущим ставкам поток отрицательный.

Главная рекомендация: считайте сделку в Чили по чистой доходности при полной оплате и только потом добавляйте кредит. Если объект не даёт положительного потока без ипотеки, он его не даст и с ипотекой.

Источники (5)

Этот материал подготовлен с помощью искусственного интеллекта и проверен человеком. Редакционную ответственность несёт Housebook Investment LLC.