Ограничения для иностранцев в Чили: 1 запрет и 10 км

Чили - одна из немногих стран Латинской Америки, где иностранец покупает квартиру ровно на тех же правах, что и чилиец. Ни вида на жительство, ни минимальной суммы, ни лимита по площади, ни согласования с властями. Турист с паспортом может подписать купчую в Сантьяго и стать собственником.

Запрет по сути один, и он географический: приграничная полоса шириной 10 км⁴. Всё остальное, что инвесторы принимают за ограничения, - это процедуры: налоговый номер RUT, представитель с адресом в Чили, банковское происхождение денег.

Чилийское право здесь формалистично, но не дискриминационно. Проблемы возникают не из-за гражданства, а из-за операционных ошибок: замороженные переводы, незамеченные обременения, неверно оформленная доверенность⁵.

Быстрый ответ

• Прямых запретов на покупку жилья для иностранцев нет во всей стране, включая Сантьяго, Винья-дель-Мар и Пуэрто-Варас; требования к резидентству отсутствуют².
• Исключение одно: Decreto Ley 1.939 от 1977 года запрещает гражданам сопредельных государств приобретать государственные (fiscales) земли в полосе 10 км от сухопутной границы; норма затрагивает Арику, Магальянес и прилегающие приграничные районы⁴².
• RUT обязателен до первой оферты: налоговый идентификатор выдаёт SII, без него нельзя подписать договор и зарегистрировать право собственности¹.
• Нужен представитель с domicilio в Чили для действий перед налоговой службой; это процедурное требование, а не ограничение права владения³.
• Сделка проходит через escritura pública у нотариуса и регистрацию в Conservador de Bienes Raíces по месту расположения объекта; до этого момента право собственности не возникает.
• Ипотека - реальное, а не юридическое ограничение: чилийские банки требуют резидентства и подтверждённой налоговой истории, поэтому нерезиденты в большинстве случаев платят наличными.

Варианты и сценарии

Покупка на физическое лицо, нерезидент. Самый быстрый путь. Нужны паспорт, RUT, доверенность на представителя, легализованная апостилем и переведённая присяжным переводчиком. Минус: доход от аренды нерезидента облагается чилийским налогом у источника, а управление объектом из-за рубежа требует доверенного лица с реальными полномочиями.

Покупка через чилийскую компанию (SpA). Sociedad por Acciones создаётся одним учредителем, в том числе иностранным. Плюс: удобная передача долей, разделение активов, вычет расходов. Минус: бухгалтерия, ежемесячные декларации, собственный RUT компании и расходы на обслуживание. Для одной квартиры структура обычно избыточна³.

Покупка новостройки с режимом DFL-2. Жильё площадью до 140 м², построенное по Decreto con Fuerza de Ley N°2, даёт льготы по налогу на недвижимость и по налогообложению арендного дохода. Льгота доступна физическим лицам и ограничена двумя объектами на человека. Проверяйте статус DFL-2 по документам застройщика, а не по рекламе.

Покупка земли вне Сантьяго. Здесь риск максимален: сервитуты, отсутствие подключений, несоответствие зонированию (Plan Regulador Comunal) и та самая приграничная полоса. Обязателен estudio de títulos минимум за 10 лет.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

Перевод денег до получения RUT. Банк может заблокировать средства из-за несоответствия плательщика и покупателя. Решение: сначала RUT и чилийский счёт либо расчёт через vale vista, затем деньги.

Покупка по обещанию застройщика без проверки титула. Скрытые ипотеки, запреты на отчуждение, наследственные споры всплывают уже после подписания. Решение: estudio de títulos и свежий certificado de hipotecas y gravámenes из Conservador непосредственно перед сделкой.

Доверенность, оформленная «как дома». Чилийский нотариус отклонит документ без апостиля и официального перевода. Решение: готовить доверенность заранее, с точным перечнем полномочий, включая право подписи escritura.

Игнорирование приграничного статуса участка. Карта сайта застройщика не заменяет юридическую справку. Решение: запрос о статусе земли (fiscal или частная) и о попадании в полосу 10 км до внесения задатка⁴.

Недооценка налогов на выход. Продажа жилья физлицом может облагаться налогом на прирост капитала сверх необлагаемого лимита, а нерезидент дополнительно сталкивается с удержанием у источника. По состоянию на 2026 год публикуемые ставки уточняйте у чилийского налогового консультанта до сделки.

Расчёты в UF без фиксации курса. Цены в Чили номинируются в Unidad de Fomento, которая индексируется ежедневно. Решение: прописать в договоре дату конвертации UF в песо.

FAQ

Может ли иностранец без ВНЖ купить квартиру в Сантьяго?

Да. Резидентство не требуется, достаточно паспорта и RUT². Покупка недвижимости при этом сама по себе не даёт права на проживание.

Где в Чили иностранцу нельзя купить землю?

В приграничной полосе: Decreto Ley 1.939 от 1977 года запрещает гражданам сопредельных государств приобретать государственные земли в пределах 10 км от границы. Норма практически значима для Арики и Магальянеса⁴.

Как получить RUT иностранцу?

Через Servicio de Impuestos Internos, лично или по доверенности через представителя с адресом в Чили. Получать RUT нужно до оферты и до любых переводов¹³.

Есть ли лимит на количество объектов?

Законного лимита нет. Ограничение только по льготе DFL-2: не более двух объектов на физическое лицо.

Дадут ли иностранцу ипотеку в Чили?

Формального запрета нет, но банки требуют резидентства и подтверждённого дохода в Чили. Нерезиденты обычно рассчитываются собственными средствами.

Сколько времени занимает регистрация права собственности?

От подписания escritura pública до записи в Conservador de Bienes Raíces обычно 30-60 дней, в зависимости от загрузки конкретного реестра.

Нужно ли открывать компанию, чтобы купить недвижимость?

Нет. SpA имеет смысл при нескольких объектах или нескольких совладельцах; для одной квартиры это лишние издержки³.

Отличаются ли правила по регионам?

По праву собственности - нет, кроме приграничных зон. Отличаются муниципальные правила застройки: Plan Regulador Comunal в Лас-Кондес и в Вальпараисо задают разные ограничения по высоте и назначению.

Практический вывод: начните не с поиска объекта, а с RUT и доверенности на представителя в Чили. Эти два документа снимают 90% проблем, которые иностранцы ошибочно считают «ограничениями».