Налоги владельца недвижимости на Северном Кипре: от 4 до 6%

Иностранец, покупающий квартиру в Кирении, платит государству не один налог, а связку из четырёх платежей. Базовая ставка перехода права собственности для первого объекта - 4%, для третьего она доходит до 6%³. Сверху ложатся НДС, гербовый сбор и ежегодный муниципальный налог.

Порядок изменился осенью 2026 года: новые ставки для иностранных покупателей опубликованы в официальном издании 6 октября 2026 года³. Одновременно власти ТРСК продлили налоговую амнистию по долгам за 2024 год и ранее - до 15 декабря 2026 года по Decree-Law 116/2026².

Главное, что надо понять до сделки: налоговая нагрузка на Северном Кипре зависит не от стоимости объекта, а от вашего порядкового номера покупки и от того, оформляете вы прямую передачу тапу или пока только регистрируете договор в Земельном кадастре.

Быстрый ответ

• Налог на передачу права собственности (Devir Harcı) для иностранца: 4% за первый объект, 5,5% за второй, 6% за третий³.
• Структура ставки 4% разложена так: 3% собственно налог на передачу, 0,5% взнос в Комиссию по недвижимости, 0,5% взнос в Фонд социального жилья³.
• Для граждан стран, признающих ТРСК, при прямой передаче акта действует другая шкала: 6% за первую покупку, 8% за вторую, 9% за третью-шестую⁴.
• Покупка иностранцем требует разрешения Совета министров - это условие закреплено законом о приобретении недвижимости иностранцами¹.
• Налоговая амнистия по долгам за 2024 год и ранее, включая административные сборы и штрафы, действует до 15 декабря 2026 года².
• Отдельное урегулирование по удержанию налога с операций с недвижимостью по решению 121/2026 предусматривает ставку 10% со сроком подачи до 5 января 2027 года⁵.

Варианты и сценарии

Сценарий 1: первая покупка для жизни. Вы берёте одну квартиру в Кирении или Фамагусте и оформляете её на себя. Это самый дешёвый вход: 4% на передачу права³ плюс НДС и гербовый сбор. Минус - вы расходуете свою «первую» ставку на объект, который не продадите ради прибыли.

Сценарий 2: портфель из нескольких объектов. Второй объект стоит уже 5,5%, третий - 6%³. Разница между первой и третьей покупкой в 2 процентных пункта на объекте за 200 000 £ - это 4 000 £ дополнительных издержек. Инвесторы часть портфеля оформляют на родственников или на компанию ТРСК, но юридическое лицо получает собственный налоговый режим, и его нужно считать отдельно.

Сценарий 3: сделка без немедленной передачи тапу. На Северном Кипре распространена схема, когда разрешение Совета министров ещё не получено, а покупатель регистрирует договор купли-продажи в Земельном кадастре. Налог на передачу в этот момент не платится - он откладывается до момента выдачи тапу. Плюс: деньги не замораживаются. Минус: ставка на момент передачи может оказаться иной, чем сегодня, что осень 2026 года и доказала³.

Сценарий 4: покупка с долгом прошлого собственника. Если на объекте висят налоговые недоимки за 2024 год и раньше, амнистия 116/2026 позволяет закрыть их со списанием части штрафов - но только до 15 декабря 2026 года². После этой даты продавец останется с полной суммой, и торг пойдёт иначе.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

Считать налоги от «цены в прайсе» застройщика. База для расчёта - стоимость, зафиксированная в договоре и принятая кадастром, а не рекламный ценник. Снижение: заранее запросите у юриста расчёт по оценочной стоимости объекта.

Забыть, что сделка требует разрешения Совета министров. Закон о приобретении недвижимости иностранцами прямо ставит покупку в зависимость от государственного разрешения¹. Снижение: подавайте пакет сразу после подписания договора, не откладывая на «потом».

Не зарегистрировать договор в Земельном кадастре. Незарегистрированный контракт не защищает от перепродажи объекта третьему лицу. Снижение: регистрация договора в установленный законом срок после подписания, с оплатой гербового сбора.

Планировать бюджет по старым ставкам. Шкала для иностранцев была обновлена публикацией от 6 октября 2026 года³. Любые расчёты, сделанные раньше, устарели. Снижение: фиксируйте в договоре, какая сторона несёт риск изменения ставки.

Покупать объект с налоговыми долгами прошлого владельца. Долги привязаны к объекту и всплывают на передаче тапу. Снижение: требовать справку об отсутствии задолженности и, если долг есть, оформить его через амнистию до 15.12.2026².

Игнорировать статус покупателя. Ставки для граждан признающих ТРСК государств и для остальных иностранцев различаются принципиально: 6/8/9% против 4/5,5/6%³⁴. Снижение: определить применимую шкалу до внесения депозита.

FAQ

Сколько налогов платит иностранец при покупке квартиры на Северном Кипре?

Основной платёж - налог на передачу права собственности: 4% за первый объект, 5,5% за второй, 6% за третий³. К нему добавляются НДС и гербовый сбор, точные суммы которых считает юрист по конкретному договору.

Из чего состоят эти 4%?

Из трёх частей: 3% - налог на передачу, 0,5% - взнос в Комиссию по недвижимости, 0,5% - взнос в Фонд социального жилищного строительства³.

Когда именно платится налог на передачу?

В момент оформления тапу на ваше имя. Если сделка идёт через регистрацию договора и ожидание разрешения Совета министров¹, платёж откладывается до фактической передачи акта.

Нужно ли разрешение правительства на покупку?

Да. Закон, регулирующий приобретение недвижимости иностранцами в ТРСК, ставит сделку в зависимость от разрешения Совета министров¹.

Что даёт налоговая амнистия 2026 года?

Decree-Law 116/2026 покрывает налоговые долги за 2024 год и более ранние периоды, а также связанные административные сборы и штрафы. Срок подачи заявления продлён до закрытия банковского дня 15 декабря 2026 года вместо прежнего 12 октября 2026 года².

Что за ставка 10% по решению 121/2026?

Это урегулирование по удержанию налога с операций с недвижимостью: покупка, продажа, раздел участков, строительство и реализация объектов. Ставка - 10%, крайний срок подачи - 5 января 2027 года⁵.

Отличаются ли налоги в Кирении и Фамагусте?

Государственные ставки передачи права едины для всей ТРСК. Различаются муниципальные ежегодные сборы и оценочная стоимость объектов, от которой считается база: прибрежная Кирения оценивается выше Фамагусты.

Платит ли иностранец налог с дохода от аренды?

Да, доход от сдачи облагается в ТРСК, и арендатор-юрлицо удерживает налог у источника. Действующую на 2026 год ставку подтвердите у местного налогового консультанта до подписания договора аренды.

Какие налоги платит продавец?

При продаже удерживается налог с операции, конкретная ставка зависит от того, признаётся ли продавец профессиональным участником рынка. Режим урегулирования по решению 121/2026 со ставкой 10% относится именно к этой категории операций⁵.

Практический вывод: до внесения депозита попросите юриста рассчитать итоговую налоговую нагрузку по вашему порядковому номеру покупки и зафиксировать в договоре, кто несёт риск изменения ставки между подписанием и передачей тапу. Если на объекте есть долги прошлых лет, закрывайте их через амнистию до 15 декабря 2026 года.

Источники (5)

Этот материал подготовлен с помощью искусственного интеллекта и проверен человеком. Редакционную ответственность несёт Housebook Investment LLC.