ВНЖ Индонезии через недвижимость: порог 1 млн $

Вилла на Бали за 300 000 $ не даёт вам права жить в Индонезии ни одного лишнего дня. Это главное заблуждение покупателей, которые приезжают на остров по туристической визе и подписывают договор у нотариуса, полагая, что резидентство приложится к ключам.

Прямой ответ: путь «недвижимость в обмен на ВНЖ» в Индонезии существует, но только один, и порог входа по нему составляет 1 млн долларов в титуле Hak Pakai. Это виза Second Home на 5 или 10 лет. Всё, что дешевле, не квалифицируется.

Альтернатива дешевле: депозит около 2 млрд IDR (порядка 125-135 тыс. $) на счёте в государственном банке Индонезии². Депозит, а не квартира. Формально это тоже Second Home, но недвижимость здесь ни при чём.

Быстрый ответ

• Покупка недвижимости на Бали сама по себе не даёт ВНЖ в Индонезии². Ни один титул не конвертируется в визу автоматически.
• Виза Second Home (5 или 10 лет) оформляется либо на депозит около 2 млрд IDR в государственном банке, либо на владение недвижимостью стоимостью не менее 1 млн долларов США в титуле Hak Pakai².
• Держатель Second Home не имеет права работать по найму; виза конвертируется в длительный ITAS/KITAS¹.
• Second Home - это не автоматический путь к KITAP (постоянному ВНЖ)³.
• Иностранцу запрещено владеть землёй в полной форме - Hak Milik недоступен ни при какой визе⁴. Рабочие схемы: Hak Pakai и Leasehold (Hak Sewa) на 25-40 лет⁵.
• Визы VOA/e-VOA и B211 позволяют осмотреть объект и подписать документы у нотариуса, но не жить в стране и не управлять арендным бизнесом⁴.

Варианты и сценарии

Сценарий 1. Покупатель виллы за 150-300 тыс. $ в Чангу или Улувату. Самый массовый случай. Такой объект под порог в 1 млн $ не подходит², и чаще всего он оформлен как leasehold на 25-30 лет, а Second Home требует именно Hak Pakai. Резидентство придётся получать отдельным треком. Компромисс: покупка остаётся чисто инвестиционной, а статус обеспечивается инвесторским KITAS через собственную PT PMA, если вы реально управляете бизнесом¹.

Сценарий 2. Покупатель премиального объекта от 1 млн $ (Семиньяк, Букит, Нуса-Дуа, элитные комплексы Джакарты). Здесь Second Home работает по прямому назначению: объект в Hak Pakai закрывает инвестиционное требование, виза выдаётся на 5 или 10 лет с правом многократного въезда и последующим оформлением KITAS³. Компромисс: капитал заморожен в одном неликвидном активе, а работать по найму в Индонезии всё равно нельзя¹.

Сценарий 3. Инвестор, которому нужен статус, а не вилла. Депозит около 2 млрд IDR в госбанке даёт ту же визу в 8-10 раз дешевле². Деньги остаются вашими и ликвидными, недвижимость покупается отдельно и в любом бюджете. Компромисс: средства блокируются на счёте и работают по ставке депозита, а не сдаются в аренду.

Сценарий 4. Активный предприниматель. Инвесторский KITAS через PT PMA плюс Golden Visa под инвестиции в государственные и корпоративные бумаги¹. Компромисс: регистрация и содержание компании, отчётность, налоги юрлица.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

Ошибка 1: считать, что сделка равна резидентству. Нотариус оформит покупку и по туристической визе, но иммиграционного статуса это не создаст⁴. Смягчение: планируйте визовый трек параллельно со сделкой, а не после неё.

Ошибка 2: покупка в leasehold в расчёте на Second Home. Программа завязана на Hak Pakai и высокую стоимость объекта¹. Смягчение: до задатка письменно зафиксируйте у нотариуса (PPAT), в каком титуле будет оформлен объект.

Ошибка 3: номинальное владение через индонезийского гражданина. Схема с «номиналом» под Hak Milik остаётся самой частой причиной потери актива: иностранцу Hak Milik недоступен⁴. Смягчение: только Hak Pakai или прозрачный долгосрочный Hak Sewa на 25-40 лет⁵.

Ошибка 4: управление арендой без правильного статуса. Сдача виллы посуточно - это предпринимательская деятельность, для которой туристической визы недостаточно⁴. Смягчение: PT PMA и профильный KITAS либо договор с лицензированной управляющей компанией.

Ошибка 5: ожидание KITAP «по выслуге». Second Home не превращается в постоянный ВНЖ автоматически³. Смягчение: уточняйте условия перехода у индонезийского иммиграционного юриста до подачи.

FAQ

Можно ли получить ВНЖ в Индонезии, купив виллу за 200 000 $?

Нет. Порог по недвижимости для Second Home составляет 1 млн долларов США в титуле Hak Pakai; вилла за 150-300 тыс. $ под него не подпадает².

Что дешевле: недвижимость или депозит?

Депозит. Около 2 млрд IDR (125-135 тыс. $) в государственном банке Индонезии против 1 млн $ в объекте².

На сколько лет выдают Second Home?

На 5 или 10 лет, затем статус переводится в длительный ITAS/KITAS¹.

Можно ли работать в Индонезии по Second Home?

По найму - нет¹. Для работы или управления бизнесом нужен отдельный KITAS.

Может ли иностранец купить землю на Бали в собственность?

Нет. Полное владение землёй (Hak Milik) иностранцам запрещено⁴. Доступны Hak Pakai и Leasehold (Hak Sewa) на 25-40 лет⁵.

Даёт ли Second Home постоянный ВНЖ (KITAP)?

Нет, автоматически не даёт³.

Хватит ли туристической визы, чтобы выйти на сделку?

Для осмотра объекта и подписания документов у нотариуса - да, VOA/e-VOA или B211 достаточно. Для проживания и управления арендой - нет⁴.

Отличаются ли правила на Бали и в Джакарте?

Иммиграционные требования федеральные и едины для страны. Различается практика: в Джакарте чаще встречается strata title в апартаментах, на Бали доминируют виллы в leasehold. По состоянию на 2026 год подтверждайте конкретные пороги у индонезийского юриста перед сделкой.

Главная практическая рекомендация: разделите два решения. Выбирайте объект по доходности и ликвидности, а статус - по бюджету и планам на проживание. Если резидентство важнее квадратных метров, депозит в госбанке закрывает вопрос дешевле в разы, а купить виллу вы сможете в любом бюджете и параллельно.