Ограничения для иностранцев в Индонезии: 5 запретов 2026

Иностранец в Индонезии не может купить землю. Не «сложно», не «с оговорками» - не может в принципе. Аграрный закон № 5/1960 закрепляет полную собственность Hak Milik исключительно за гражданами страны, и в 2026 году это правило не смягчили, а ужесточили: на Бали схема с номинальным держателем стала уголовно наказуемой.

Это не значит, что рынок закрыт. Иностранцы законно держат виллы в Чангу, апартаменты в Семиньяке и коммерческие объекты в Джакарте - но через другие титулы: аренду Hak Sewa, право пользования Hak Pakai или право застройки Hak Guna Bangunan на компанию PT PMA.

Ниже - разбор того, что именно запрещено, что разрешено и на каких условиях, с конкретными сроками и порогами.

Быстрый ответ

• Hak Milik (freehold) недоступен иностранцам ни напрямую, ни через доверенное лицо. Основание - Аграрный закон № 5/1960⁴.
• Номинальные структуры криминализированы на Бали Регламентом провинции № 4/2026: ответственность несут и иностранец, и местный держатель, и посредники³.
• Hak Pakai доступен физлицу с видом на жительство: до 30 лет, затем продления на 20 лет и далее¹².
• Hak Guna Bangunan (HGB) оформляется на индонезийскую компанию с иностранным капиталом PT PMA: до 30 лет с продлением до 20 лет, подходит для вилл, отелей, коммерции².
• Hak Sewa (лизхолд) на 25-30 лет оформляется на личное имя и обходится примерно на 30-50% дешевле эквивалента во фрихолде⁴.
• Для Hak Pakai действует минимальный порог стоимости жилья, установленный регулятором; он различается по провинциям, и на Бали он выше². Точную действующую цифру подтверждайте у местного юриста перед сделкой.

Варианты и сценарии

Сценарий 1. Живу сам, один объект. Лизхолд Hak Sewa на 25-30 лет. Договор оформляется на ваше имя, нотариус (PPAT) заверяет, права регистрируются. Плюс - низкий вход и минимум администрирования. Минус - актив тает: через 10 лет остаточный срок аренды короче, и перепродажа идёт с дисконтом. Продление надо прописывать в договоре заранее, а не «договариваться потом».

Сценарий 2. Резидент с KITAS/KITAP, покупаю квартиру. Hak Pakai. Срок до 30 лет, затем продления. Ограничение: титул привязан к наличию вида на жительство, требования к резидентству в разных регионах трактуются по-разному, а банки крайне редко кредитуют под Hak Pakai¹. Плюс - прямое зарегистрированное право, а не арендный контракт.

Сценарий 3. Сдаю, строю, масштабирую. PT PMA с титулом HGB. Компания может владеть зданием до 30 лет с продлением до 20 лет, вести легальную гостиничную деятельность и платить налоги как местный бизнес². Минус - содержание юрлица: отчётность, аудит, минимальный капитал, корпоративные налоги. Для одной виллы за 150 000 $ это обычно избыточно, для портфеля из трёх объектов - уже оправдано.

Сценарий 4 (антисценарий). Номинал. Запрещён законом и с 2026 года уголовно наказуем на Бали. Покупатель по такой схеме не имеет судебной защиты: формально собственник - индонезиец⁵.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

Покупка «фрихолда» у агента без проверки титула. На практике иностранцу продают долю в схеме с номиналом. Решение: требовать копию сертификата и проверять её в земельном кадастре BPN (ATR-BPN) через независимого нотариуса⁵.

Договор лизхолда без права продления и переуступки. Через 25 лет арендодатель вправе отказать. Решение: фиксировать опцию продления, её цену и право перепродажи третьему лицу прямо в тексте договора.

Hak Pakai без действующего ВНЖ. Титул завязан на резидентский статус, и его утрата создаёт проблему при перерегистрации. Решение: синхронизировать срок визы и график платежей по сделке.

PT PMA «для галочки». Компания без операционной деятельности и отчётности привлекает внимание налоговой. Решение: закладывать бюджет на бухгалтерию и ежегодную отчётность с первого месяца.

Строительство на земле сельхозназначения или в зелёной зоне. Разрешение на строительство (PBG) не выдадут, вилла окажется нелегальной. Решение: проверять зонирование до внесения задатка.

Задаток без due diligence. Невозвратный депозит переводят до проверки титула и зонирования. Решение: привязывать возврат задатка к результату юридической проверки.

FAQ

Может ли иностранец купить дом в Индонезии в полную собственность?

Нет. Hak Milik доступен только гражданам Индонезии и запрещён иностранцам как напрямую, так и через доверенное лицо¹.

Что будет за покупку через номинала на Бали?

С 2026 года такие соглашения криминализированы Регламентом провинции № 4/2026. Ответственность распространяется на иностранца, на номинального держателя и на других участников схемы³.

На сколько лет можно оформить Hak Pakai?

До 30 лет с последующим продлением на 20 лет и далее ещё на 30 лет².

Чем лизхолд выгоднее фрихолда по цене?

По рыночным оценкам лизхолд обходится примерно на 30-50% дешевле сопоставимого объекта во фрихолде⁴. Но вы покупаете срок, а не вечное право.

Есть ли минимальная цена объекта для иностранца?

Да, для жилья под Hak Pakai регулятор устанавливает минимальный порог стоимости, и он различается по провинциям; на Бали порог выше². Актуальную цифру проверяйте у местного юриста перед подписанием.

Даст ли индонезийский банк ипотеку иностранцу?

Практически нет: под титул Hak Pakai банки кредитуют крайне редко¹. Большинство сделок иностранцев проходит за собственные средства или через рассрочку от застройщика.

Может ли PT PMA купить виллу и сдавать её туристам?

Да. HGB на PT PMA применим к коммерческой недвижимости, гостиницам и виллам при наличии профильных лицензий².

Где проверить, что титул настоящий?

В земельном управлении BPN (ATR-BPN); проверку делает независимый нотариус, а не нотариус продавца⁵.

Практическая рекомендация одна: выберите титул до того, как выберете объект. Сначала решите, лизхолд это, Hak Pakai или PT PMA, и только потом смотрите виллы - иначе красивый дом заставит вас согласиться на схему, которая в Индонезии не защищает покупателя.