Как иностранцу купить недвижимость в Индонезии: 4 схемы

Иностранец не может стать полным собственником земли в Индонезии. Точка. Титул Hak Milik (полный фрихолд) по Основному аграрному закону № 5/1960 доступен только гражданам страны¹. Любой продавец, который обещает вам «фрихолд на ваше имя», либо лжёт, либо предлагает номинальную схему с риском потерять всё.

Зато закон даёт три рабочих легальных пути: долгосрочная аренда Hak Sewa на срок от 25 до 30 лет с продлением, право пользования Hak Pakai при наличии резидентского статуса и владение через собственную компанию PT PMA с титулом застройки Hak Guna Bangunan (HGB). В сумме по схеме Hak Pakai срок пользования может доходить до 80 лет с продлениями¹.

Дальше - порядок действий, документы, которые проверяют до первого платежа, и цена ошибки.

Быстрый ответ

• Hak Milik иностранцу недоступен: полная земельная собственность по Agrarian Law No. 5/1960 закреплена только за гражданами Индонезии¹⁴.
• Hak Sewa (лизхолд): аренда на 25-30 лет с правом продления ещё на 25-30 лет, оформляется прямо на имя иностранца; остаток срока можно перепродать⁴⁵.
• Hak Pakai: право пользования жилым объектом, требует действующего резидентского статуса - KITAS, KITAP или second-home visa⁵; при продлениях суммарный срок достигает до 80 лет¹.
• PT PMA + HGB: иностранная компания с реальной хозяйственной деятельностью владеет объектом по праву застройки HGB, сдаёт его в аренду и управляет им легально³⁴.
• Проверка до оплаты обязательна: титул и регистрация в земельном агентстве BPN/ATR-BPN, зонирование ITR/PKKPR, разрешения PBG/SLF - через независимого лицензированного нотариуса PPAT, а не по словам агента².
• Зонирование Бали: зелёная (сельскохозяйственная), жилые, туристическая/коммерческая и охраняемая зоны. Координаты участка сверяют в GISTARU/RTRW и в DPMPTSP².

Варианты и сценарии

Сценарий 1. Купить для себя, жить самому. Оптимален Hak Pakai, если у вас есть KITAS, KITAP или second-home visa⁵. Право именное, зарегистрировано в BPN, не зависит от воли арендодателя. Минус: привязка к резидентскому статусу - теряете визу, появляется вопрос с титулом. Второй минус: объект должен быть жилым, коммерческая сдача под вопросом.

Сценарий 2. Купить, чтобы сдавать. Для сдачи в краткосрочную аренду корректная форма - PT PMA с титулом HGB³. Компания получает лицензии, платит налоги, легально принимает оплату от гостей. Минус: обязательная реальная хозяйственная деятельность, отчётность, бухгалтерия, минимальный инвестиционный капитал. Схема дороже в обслуживании, но единственная, которая не ломается при первой же проверке.

Сценарий 3. Лизхолд как вход с минимальным бюджетом. Hak Sewa на 25-30 лет оформляется на физическое лицо, без компании и без визы. Это самый частый вариант для иностранцев на Бали⁵. Минус: срок тикает. Через 10 лет вы продаёте не объект, а остаток аренды, и покупатель это дисконтирует. Условие продления должно быть прописано в договоре с ценой или формулой, иначе продление будет стоить столько, сколько захочет землевладелец.

Сценарий 4. Номинальная схема. Покупка Hak Milik на имя индонезийского «номинала»¹. Юридически это обход запрета: титул принадлежит гражданину Индонезии, а не вам. Не рекомендуется ни в одной конфигурации.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

Платёж до проверки титула. Самая дорогая ошибка. Титул и регистрация проверяются в BPN/ATR-BPN до любого перевода денег, включая депозит². Мера: ни одного платежа без выписки по титулу на руках.

Покупка в зелёной или охраняемой зоне. Сельскохозяйственная и охраняемая зоны не допускают туристической застройки. Последствия - штрафы и снос². Мера: сверьте координаты участка в GISTARU/RTRW и получите подтверждение зонирования ITR/PKKPR.

Нет PBG/SLF у готовой виллы. Отсутствие разрешения на строительство и сертификата пригодности делает объект нелегальным, даже если он уже стоит и сдаётся². Мера: требуйте копии PBG и SLF до подписания.

Доверие словам агента вместо документов. Проверку ведёт независимый лицензированный нотариус PPAT, выбранный вами, а не продавцом².

Номинальная схема. Титул на чужое имя означает, что собственник - другой человек. Мера: лизхолд, Hak Pakai или PT PMA.

Лизхолд без прописанного продления. Договор на 25 лет без формулы продления - это договор на 25 лет. Мера: фиксируйте право и цену продления в тексте.

Смешивание личного и коммерческого. Hak Pakai под жильё, HGB через PT PMA под сдачу³⁵.

FAQ

Может ли иностранец купить землю в Индонезии в полную собственность?

Нет. Hak Milik по закону № 5/1960 доступен только гражданам Индонезии¹⁴. Иностранцу остаются Hak Sewa, Hak Pakai и HGB через PT PMA.

Какой вариант выбирают чаще всего на Бали?

Лизхолд Hak Sewa на 25-30 лет с правом продления. Это самая распространённая форма для иностранцев⁵.

Нужна ли виза для покупки?

Для Hak Sewa - нет, договор оформляется на имя иностранца⁴. Для Hak Pakai нужен действующий резидентский статус: KITAS, KITAP или second-home visa⁵.

Что даёт PT PMA?

Иностранная компания владеет объектом по HGB, легально сдаёт его и управляет им. Требование - реальная хозяйственная деятельность, а не пустая оболочка³.

На сколько лет реально можно закрепить объект за собой?

По Hak Pakai с продлениями срок доходит до 80 лет¹. По лизхолду - 25-30 лет плюс аналогичное продление⁴.

Что проверять до первого платежа?

Титул и регистрацию в BPN/ATR-BPN, зонирование ITR/PKKPR, разрешения PBG/SLF. Всё через независимого PPAT².

Можно ли перепродать лизхолд?

Да, продаётся остаток срока аренды⁴. Чем меньше лет осталось, тем выше дисконт.

Отличается ли зонирование внутри Индонезии?

Да. Правила землепользования устанавливаются на уровне региона и города, на Бали действуют собственные RTRW и выделены зелёная, жилая, туристическая/коммерческая и охраняемая зоны². Проверяйте конкретный участок, а не остров в целом.

Какие ставки налогов и сборов действуют в 2026 году?

Ставки передаточных сборов и налога на аренду зависят от формы сделки и региона. Подтверждайте актуальные цифры у местного юриста и нотариуса PPAT до подписания, а не по рекламным материалам застройщика.

Что сделать первым шагом. Прежде чем смотреть объекты, определите форму владения под вашу цель: жить - Hak Pakai при наличии KITAS, сдавать - PT PMA с HGB, минимальный вход - Hak Sewa. Затем наймите собственного PPAT и закажите проверку титула и зонирования. Только после этого вносите депозит.