Льгота по НДС до 2033 года: что будет с ценами новостроек

Парламент Грузии обсуждает продление освобождения от НДС для незавершенных строек до 2033 года¹. Ставка налога - 18%, и именно она стоит между покупателем и ценником новостройки, где квадратный метр в Тбилиси сегодня стоит примерно от 900 до 1 100 $.

Если льготу продлят, девелоперы сохранят нынешнюю структуру себестоимости. Если нет, восемнадцатипроцентный налог ляжет на поставки, связанные со строительством, и застройщики переложат часть нагрузки в прайс. Для инвестора это не абстрактная бухгалтерия, а разница в точке входа.

Важная оговорка: на момент сбора данных это законодательная инициатива, а не принятый закон. Финального текста с переходными положениями в публичном доступе нет.

Быстрый ответ

• Ставка НДС в Грузии - 18%². Освобождение по статье 168 Налогового кодекса касается поставок, связанных со строительством зданий³.
• Инициатива предполагает продление льготы для незавершенных объектов до 2033 года¹. Статус - первое чтение, окончательный номер закона отсутствует⁴.
• Первичный рынок Тбилиси: 950-1 100 $ за кв. м⁵. Батуми: 700-850 $ за кв. м⁶. Кутаиси: ориентировочно 550-650 $.
• Рост цен на первичке Тбилиси - 10-15% год к году⁷, в Батуми - 5-8%⁶.
• НДС формирует 41,1% налоговых поступлений бюджета⁸, поэтому отмена льготы - это вопрос фискального баланса, а не только стройки.
• Практический вывод: окно до принятия решения - это период предсказуемых цен на незавершенные объекты. Дальше возможны два сценария, и оба уже заложены в поведение девелоперов.

Ключевые факты

• Действующая редакция льготы в Налоговом кодексе была ограничена сроком 1 января 2024 года³ - именно поэтому вопрос продления вернулся в повестку парламента.
• Порог регистрации плательщиком НДС в Грузии - 100 000 лари годового оборота². Мелкие подрядчики в цепочке формально вне налога, крупные девелоперы - внутри.
• Количество сделок с недвижимостью выросло на 12%⁹. Спрос на первичку держится, несмотря на подорожание.
• Иностранцы формируют 7-9% сделок по количеству⁹. Доля небольшая, но концентрированная в новостройках Тбилиси и Батуми.
• Денежные переводы в страну составили 4,42 млрд $, рост на 26,7% год к году¹⁰. Это один из главных источников платежеспособного спроса на жилье.
• Официальной статистики по числу замороженных строек, которые подпадут под льготу, в разбивке по регионам нет⁴.

Как это отразится на цене метра

НДС в строительстве работает каскадом: материалы, подряд, инженерные сети. Освобождение обрывает цепочку начислений на незавершенных объектах и удерживает себестоимость. Снятие льготы не означает автоматического плюс-18% к прайсу: часть налога возмещается, часть абсорбируется маржой. Но давление на нижний ценовой сегмент будет сильнее всего - там маржа застройщика тоньше.

Есть и второй эффект, менее очевидный. Льгота адресована именно незавершенным проектам. Это стимул достраивать замороженные корпуса, а не запускать новые котлованы. Для рынка это означает приток готовых квадратных метров в ближайшие годы - то есть сдерживающий фактор для цен со стороны предложения.

Сложите два вектора: отсутствие налоговой надбавки в себестоимости и рост предложения достроенных объектов. Получится сценарий умеренного роста, ближе к батумским 5-8%, чем к тбилисским двузначным цифрам.

Что делать инвестору сейчас

Проверяйте стадию готовности объекта и наличие разрешения. Проекты, которые формально числятся незавершенными и имеют шанс попасть под продленную льготу, в теории обеспечивают более стабильный ценник. Но ровно у них выше риск срыва сроков - именно поэтому они и остались недостроенными.

Не покупайте идею льготы как гарантию. Закон не принят. В договоре должна быть фиксированная цена в валюте, штрафы за просрочку и привязка платежей к этапам стройки, а не к календарю.

FAQ

Отменят ли НДС на новостройки в Грузии до 2033 года?

Предложение о продлении освобождения для незавершенных строек до 2033 года внесено в парламент¹. Решение не принято, итоговых формулировок нет⁴.

Какая ставка НДС действует в Грузии?

18%². Это стандартная ставка для товаров и услуг, включая строительные поставки вне действия льготы.

Вырастут ли цены на квартиры, если льготу не продлят?

Частично. Полного переноса 18% в прайс рынок не выдержит. Ожидаемо подорожание в эконом- и комфорт-сегменте, где маржа застройщика минимальна.

Сколько стоит квадратный метр в новостройке Тбилиси и Батуми?

Тбилиси - 950-1 100 $⁵, Батуми - 700-850 $⁶. Кутаиси остается самым дешевым крупным рынком.

Платит ли иностранный покупатель НДС при покупке квартиры?

НДС заложен в цену и уплачивается девелопером в цепочке поставок. Отдельного налога на покупку для физического лица-нерезидента в Грузии нет.

Насколько выросли цены на жилье в Тбилиси за год?

На 10-15% на первичном рынке⁷. Батуми рос медленнее - 5-8%⁶.

Стоит ли ждать принятия закона перед покупкой?

Нет. Решение может затянуться на месяцы, а цены растут независимо от него. Разумнее отбирать объект по девелоперу, срокам и локации.

Почему государство вообще держит эту льготу?

Чтобы достраивались замороженные корпуса и росло предложение жилья. Цена вопроса для бюджета высока: НДС дает 41,1% налоговых поступлений⁸.

Источники (10)

Этот материал подготовлен с помощью искусственного интеллекта и проверен человеком. Редакционную ответственность несёт Housebook Investment LLC.