ВНЖ Грузии через недвижимость: два пути от 150 000 $

Да, ВНЖ в Грузии через покупку недвижимости получить можно. Но с 1 марта 2026 года это уже не история про квартиру за 40 тысяч в Батуми: входной порог поднят до 150 000 $ по оценочной стоимости объекта.

Важнее другое: оснований два, и они ведут в разные стороны. Краткосрочный ВНЖ по статье 15(j) закона «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства» выдают на год с ежегодным продлением. Инвестиционный ВНЖ по статье 15(h) требует объекта дороже 300 000 $, зато даёт пять лет сразу и короткую дорогу к бессрочному статусу.

Выбор маршрута делается до сделки, а не после. Купив квартиру за 180 000 $, вы закрываете себе инвестиционный путь и обрекаете себя на ежегодную процедуру продления в Доме юстиции.

Быстрый ответ

• Порог краткосрочного ВНЖ (ст. 15(j)) и визы D5 с 1 марта 2026 года - свыше 150 000 $ в эквиваленте в лари по отчёту аккредитованного оценщика.
• Инвестиционный ВНЖ (ст. 15(h)) - недвижимость свыше 300 000 $ либо инвестиции от 300 000 $; срок - 5 лет, далее путь к бессрочному статусу.
• Считается рыночная оценочная стоимость, а не сумма в договоре. Цена в контракте может быть выше порога, но решение принимается по отчёту оценщика.
• Сельхозземля не подходит ни по одному основанию: иностранцам она в собственность не передаётся.
• Госпошлина в Доме юстиции: 210 GEL по стандартной процедуре и 410 GEL за ускоренную (10 дней)¹.
• ВНЖ распространяется на супруга и детей до 18 лет; право собственности должно быть зарегистрировано в Публичном реестре на имя заявителя.
• Налог на регистрацию перехода права - 0,1-1% от стоимости в зависимости от срочности, НДС у застройщика-юрлица - 18%⁴.

Варианты и сценарии

Сценарий 1. Квартира в Тбилиси за 150-200 тысяч и годовой ВНЖ. Самый массовый маршрут. При средней цене около 968 $/м² в Тбилиси в IV квартале 2024 года² порог в 150 000 $ закрывает качественная трёхкомнатная квартира в Ваке, Сабуртало или новом доме в Диди Дигоми. Минус: ВНЖ привязан к объекту. Продали квартиру - основание исчезло. Плюс: деньги не заморожены на пять лет, объект ликвиден.

Сценарий 2. Объект дороже 300 000 $ и инвестиционный ВНЖ на пять лет. Подходит тем, кто планирует ПМЖ и не хочет ежегодно собирать пакет документов. Минус: придётся подтверждать, что стоимость актива не падает ниже порога при продлении и переходе к бессрочному статусу. Минус второй: в Батуми при цене 700-800 $/м² на конец 2024 года³ трёхсоттысячный лот - это почти всегда премиальная видовая квартира большой площади или два объекта, а объединение нескольких объектов в одну оценку требует отдельной проверки у юриста.

Сценарий 3. Покупка доли. Доля в объекте не даёт ВНЖ автоматически. Решает то, какая рыночная стоимость приходится лично на вашу зарегистрированную долю. Половина квартиры за 250 000 $ порог в 150 000 $ не закрывает. Схема работает только тогда, когда доля сама по себе оценена выше порога.

Сценарий 4. Доходный объект в Батуми без ВНЖ. Если цель - аренда, а не статус, порог в 150 000 $ не обязателен. Апартаменты за 60-80 тысяч дают денежный поток, а вопрос легального пребывания решается безвизовым режимом. Для граждан РФ это 90 дней в любой 180-дневный период⁵, что требует планирования поездок.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

Ориентир на цену договора вместо оценки. Чиновник смотрит отчёт оценщика, а не вашу расписку. Берите объект с запасом 15-20% над порогом и заказывайте предварительную оценку до подписания.

Покупка на этапе котлована. Пока право собственности не зарегистрировано в Публичном реестре на ваше имя, основания для ВНЖ нет. Договор долевого участия в стройку не считается. Подавайте заявление только после регистрации выписки.

Сельхозназначение участка. Иностранец не может владеть сельхозземлёй в Грузии, и такой объект не даст ВНЖ. Проверяйте целевое назначение в выписке реестра до аванса.

Падение стоимости ниже порога при продлении. Цены в Тбилиси выросли примерно на 17% год к году к концу 2024 года², но локальная коррекция в отдельном районе возможна. При пограничной сумме риск отказа в продлении реален.

Доля вместо целого объекта. Самая частая ошибка покупателей, которые делят бюджет с партнёром. Два ВНЖ с одной квартиры за 160 000 $ не получится.

Расчёт на автоматизм. Соответствие порогу не гарантирует выдачу: решение принимает миграционный орган, отказы без развёрнутой мотивировки встречаются. Закладывайте запасной сценарий пребывания.

Игнорирование налоговой стороны. При покупке новостройки у юрлица в цену заложен НДС 18%, а регистрация права обойдётся в 0,1-1% от стоимости⁴.

FAQ

Какая минимальная сумма покупки недвижимости для ВНЖ в Грузии в 2026 году?

Свыше 150 000 $ в эквиваленте в лари по оценке аккредитованного оценщика - для краткосрочного ВНЖ. Для инвестиционного - свыше 300 000 $.

Правда ли, что раньше порог был ниже?

Да. До 1 марта 2026 года действовал порог 100 000 $, а в более ранние периоды суммы были ещё меньше. Решения принимаются по норме, действующей на дату подачи.

Сколько ждать решения?

Стандартная процедура в Доме юстиции стоит 210 GEL, ускоренная - 410 GEL с рассмотрением за 10 дней¹. Срок стандартного рассмотрения уточняйте при подаче: регламенты обновляются.

Даёт ли ВНЖ по недвижимости право работать и открывать счета?

Да. Статус позволяет легально проживать в Грузии, вести бизнес и открывать банковские счета. Он распространяется на супруга и несовершеннолетних детей.

Можно ли получить ВНЖ в Батуми, а не в Тбилиси?

Порог единый по стране. Разница только в цене метра: в Батуми это 700-800 $/м² на конец 2024 года³ против примерно 968 $/м² в Тбилиси², то есть в Батуми на ту же сумму вы получите больше площади.

Что будет с ВНЖ, если продать квартиру?

Основание отпадает, и в продлении откажут. До продажи нужно заранее подготовить другое основание: новый объект, трудовой договор, учёбу или бизнес.

Подойдёт ли коммерческое помещение?

Да, ограничение касается сельхозземли. Офис, апартаменты, торговое помещение годятся, если стоимость подтверждена оценкой и право зарегистрировано на вас.

Нужно ли жить в Грузии, чтобы продлевать ВНЖ?

Для ежегодного продления по недвижимости ключевое условие - сохранение права собственности и стоимости объекта. Но для перехода к постоянному статусу фактическое проживание имеет значение. Сценарий продления по вашему конкретному кейсу подтверждайте у местного юриста перед сделкой.