ВНЖ в Грузии 2026: порог вырос со 100 000 до 150 000 $

Грузия остаётся одной из немногих стран, куда можно въехать без визы и легально прожить почти год. Но с 1 марта 2026 года порог покупки недвижимости, дающей право на вид на жительство, поднят примерно до 150 000 USD против прежних 100 000 USD¹. Инвестиционный ВНЖ по-прежнему требует 300 000 USD.

Главное изменение не в цифре, а в процедуре. Стоимость объекта теперь подтверждает не договор купли-продажи и не выписка из реестра, а заключение сертифицированного оценщика из аккредитованного реестра. Квартира, купленная за 120 000 USD, но оценённая в 95 000 USD, заявку не вытянет.

Второе изменение касается работы: с 1 марта 2026 года трудиться в Грузии без разрешения на работу нельзя, исключение сделано только для полностью удалённых сотрудников зарубежных заказчиков². Иностранцы со статусом ИП, ведущие деятельность из Грузии, обязаны иметь ВНЖ.

Быстрый ответ

• ВНЖ через недвижимость: объект в Грузии (кроме сельхозземли) с оценкой от 150 000 USD с 1 марта 2026 года; до этого действовал порог 100 000 USD¹. Статус на 1 год с правом продления, распространяется на супруга и детей.
• Инвестиционный ВНЖ: вложение от 300 000 USD в экономику или недвижимость, срок статуса - 5-6 лет³.
• Постоянный ВНЖ (ПМЖ): после 10 лет непрерывного проживания на основании временного ВНЖ; отдельный путь - для супругов и несовершеннолетних детей граждан Грузии².
• Безвиз: до 360-365 дней непрерывного пребывания, затем требуется выезд минимум на 90 дней. Права работать безвиз не даёт⁴.
• Срок рассмотрения заявки - обычно до 30 календарных дней³.
• Госпошлина за срочную регистрацию права собственности - до 200 GEL за услугу «в течение одного рабочего дня» в Доме юстиции⁵.
• Одобрение ВНЖ - не автоматическое право. Решение принимает компетентный орган по своему усмотрению даже при формальном соблюдении порога.

Варианты и сценарии

Сценарий 1. Покупка квартиры под ВНЖ в Тбилиси. Медианная цена квартир в столице держится около 800-950 USD/м², бизнес-класс - 1 200-1 800 USD/м²⁶. Чтобы уверенно пройти оценку на 150 000 USD, нужен объект порядка 100-130 м² во вторичном фонде или 80-110 м² в новостройке бизнес-класса. Плюс: статус на всю семью и ликвидный актив. Минус: деньги заморожены в одном объекте, а ВНЖ действует только один год и требует ежегодного продления.

Сценарий 2. Батуми вместо Тбилиси. Апартаменты у моря стоят 700-1 100 USD/м², курортные новостройки - 900-1 500 USD/м²⁶. Порог набирается дешевле по площади, но курортный лот сложнее оценить в высокую сумму: оценщик смотрит на сезонность спроса и качество локации. Батуми логичен, если приоритет - арендный доход, а не сама резиденция.

Сценарий 3. Бизнес или ИП вместо покупки. Регистрация компании или статуса индивидуального предпринимателя даёт основание для ВНЖ без вложения 150 000 USD, но требует подтверждения реального оборота и налоговой истории. С 2026 года требования к предпринимательскому основанию ужесточены: формальная регистрация «для галочки» не проходит².

Сценарий 4. Жизнь на безвизе. Самый дешёвый путь: 360 дней, выезд на 90 дней, повторный въезд. Пограничная служба ведёт автоматический учёт въездов и выездов, поэтому «докрутить» лишние недели не выйдет⁴. Работать на грузинского работодателя при таком статусе нельзя.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

Оценка ниже цены сделки. Самая частая причина отказа по недвижимости. Митигация: заказывайте предварительную оценку у сертифицированного оценщика до подписания договора, а не после.

Покупка доли или объекта с сельхозназначением. Сельхозземля прямо исключена из оснований¹. Митигация: проверяйте назначение участка в выписке Публичного реестра до задатка.

Расчёт на автоматизм. Порог соблюдён, но отказ возможен: решение остаётся дискреционным. Митигация: закладывайте план Б (ИП, учёба, трудоустройство) и не продавайте жильё на родине под один сценарий.

Работа без разрешения. С 1 марта 2026 года это нарушение для всех, кроме удалённых сотрудников иностранных компаний². Митигация: оформляйте разрешение до первого рабочего дня.

Разрыв в 10-летнем стаже для ПМЖ. Длительные отъезды и просрочка продления обнуляют непрерывность. Митигация: подавайте на продление минимум за месяц до истечения статуса.

Недооценка налогов владельца. Налог на имущество физлиц возникает при превышении порога семейного дохода; для юрлиц ставка достигает 1% налогооблагаемой базы, налог у источника на дивиденды нерезиденту - 5%⁷. Митигация: до покупки решите, оформляете объект на физлицо или на компанию.

FAQ

Сколько нужно вложить в недвижимость Грузии для ВНЖ в 2026 году?

От 150 000 USD по заключению сертифицированного оценщика, если заявление подаётся после 1 марта 2026 года. Ранее действовал порог 100 000 USD¹.

Даёт ли покупка квартиры гражданство Грузии?

Нет. Недвижимость даёт основание для временного ВНЖ сроком на год. Путь к ПМЖ - 10 лет непрерывного проживания на временном ВНЖ².

Как долго рассматривают заявление на ВНЖ?

Обычно до 30 календарных дней с момента подачи полного пакета документов³.

Можно ли жить в Грузии без ВНЖ?

Да, на безвизе до 360-365 дней подряд, после чего требуется выезд минимум на 90 дней. Работать при этом нельзя⁴.

Получит ли семья ВНЖ вместе с покупателем?

Да, статус по недвижимости распространяется на заявителя, супруга и детей¹.

Что выгоднее для ВНЖ: Тбилиси или Батуми?

В Тбилиси медиана - 800-950 USD/м², в Батуми у моря - 700-1 100 USD/м²⁶. Батуми дешевле по площади, но столичные объекты стабильнее проходят оценку и легче сдаются вдолгую.

Сколько стоит срочная регистрация собственности?

Ускоренная регистрация в Доме юстиции стоит до 200 GEL за оформление в течение одного рабочего дня, тариф за сверхсрочность выше⁵.

Нужна ли медицинская страховка?

Для временного проживания базовые пакеты стоят ориентировочно 90-150 GEL в год на человека. Требования к полису уточняйте на момент подачи.