Налоги собственника на Кипре: от 5% НДС до 20% на прирост

Иностранный владелец недвижимости на Кипре в 2026 году платит не один налог, а связку из пяти-шести платежей. Крайние точки шкалы: 5% льготного НДС на первое постоянное жильё и 20% налога на прирост капитала при продаже. Между ними лежат трансферные сборы, гербовый сбор, муниципальные платежи и налог на арендный доход.

Ежегодного государственного налога на недвижимость (Immovable Property Tax) на Кипре нет: он отменён с 2017 года. Это ключевое отличие острова от большинства рынков Южной Европы, и именно поэтому расчёт держится на разовых сделочных налогах плюс налоге на доход от аренды.

Главное изменение 2026 года касается НДС. С 1 сентября 2026 года статус «нового» здания определяется не только фактом завершения строительства, но и обновлённым понятием «первого ввода в эксплуатацию»³. От этого зависит, попадёт ли ваша сделка под 19% НДС или под режим перепродажи без НДС.

Быстрый ответ

• НДС 19% - стандартная ставка на покупку новой недвижимости от застройщика².
• НДС 5% - льготная ставка на первое основное и постоянное жильё, применяется в пределах установленных метражных и стоимостных лимитов и только при соблюдении условий переходного режима².
• Трансферные сборы (Transfer Fees): 3% / 5% / 8% по шкале от стоимости объекта. Если сделка облагалась НДС, трансферные сборы не взимаются; если НДС не было - действует скидка 50%.
• Гербовый сбор (Stamp Duty): 0% на первые 5 000 €, далее 0,15% до 170 000 € и 0,20% сверх, с потолком 20 000 € на договор.
• Налог на прирост капитала (CGT): 20% с прибыли при продаже кипрской недвижимости, с пожизненными вычетами для физлиц.
• Аренда: подоходный налог по прогрессии до 35% после вычета 20% от валовой платы; взнос GESY 2,65%; взнос на оборону SDC не платят лица со статусом non-domiciled.
• Ежегодный налог на недвижимость отменён с 2017 года; остаются муниципальные сборы и платёж канализационной управы.

Варианты и сценарии

Сценарий 1. Покупка новостройки в Лимасоле для себя. Застройщик выставляет НДС. Если объект заявлен как основное и постоянное жильё и заявка проходит по условиям льготы, ставка падает с 19% до 5% на лимитированную часть площади и стоимости². Экономия на объекте за 400 000 € измеряется десятками тысяч евро. Цена вопроса: льгота даётся один раз, а при продаже или сдаче жилья раньше установленного срока разницу в НДС придётся вернуть пропорционально.

Сценарий 2. Покупка вторички в Пафосе под долгосрочную аренду. НДС нет, зато есть трансферные сборы по шкале 3-8% со скидкой 50% для сделок без НДС. Дальше включается налог на арендный доход: 20% валовой платы вычитается автоматически, плюс амортизация здания и проценты по кредиту, остаток облагается по прогрессивной шкале. Нерезидент платит только с кипрского источника дохода.

Сценарий 3. Коммерческий объект или офис. Аренда жилой недвижимости НДС не облагается, а вот аренда коммерческой может попасть под стандартную ставку, если арендодатель зарегистрирован как плательщик НДС⁴. Отказ от обложения оформляется через ответственную декларацию в налоговом департаменте - процедура опубликована на gov.cy⁴.

Сценарий 4. Перепродажа через 4-5 лет. CGT 20% считается с разницы между ценой продажи и индексированной ценой покупки, с учётом документально подтверждённых затрат на улучшения и юридических расходов. Физлицо имеет пожизненные вычеты: 17 086 € общий и 85 430 € при продаже основного жилья при соблюдении условий проживания.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

Считать 5% НДС автоматической льготой. Это заявительный режим с жёсткими условиями по площади, стоимости и статусу жилья². Проверяйте право на льготу до подписания договора, а не после.

Игнорировать правило 1 сентября 2026 года. Обновлённое определение первого ввода в эксплуатацию меняет НДС-статус здания и может превратить «вторичку» в облагаемую сделку³. Запросите у продавца документальное подтверждение даты первого заселения.

Двойная уплата НДС и трансферных сборов. Если сделка облагалась НДС, трансферные сборы платить не нужно. Ошибка стоит до 8% цены - сверяйте расчёт с юристом перед переводом титула.

Пропуск 30-дневного срока по гербовому сбору. Просрочка влечёт надбавки. Ставьте платёж в календарь сразу после подписания.

Смешение резидентства и домицилия. Статус non-domiciled освобождает от SDC на аренду, но не от подоходного налога и GESY. Решение принимается на фактах, а не по желанию.

Неподанная декларация по аренде. Доход от кипрской недвижимости декларируется в Республике Кипр независимо от страны проживания собственника.

Отсутствие чеков на ремонт. Без документов затраты не уменьшат базу CGT при продаже. Храните инвойсы с НДС весь срок владения.

FAQ

Есть ли на Кипре ежегодный налог на недвижимость?

Государственный Immovable Property Tax отменён с 2017 года. Остаются муниципальные сборы и платёж канализационной управы, рассчитываемые от оценки 2013 года.

Когда применяется НДС 5% вместо 19%?

Только к первому приобретению новой недвижимости, которая станет основным и постоянным жильём покупателя, при соблюдении условий переходного режима и лимитов по площади и стоимости².

Платит ли нерезидент налог с аренды кипрской квартиры?

Да. Доход от кипрской недвижимости облагается на Кипре. Применяется автоматический вычет 20% от валовой аренды, далее прогрессивная шкала подоходного налога.

Сколько стоит перевод титула?

Transfer Fees составляют 3%, 5% или 8% по шкале стоимости, со скидкой 50%. При сделке, облагавшейся НДС, они не взимаются.

Какой налог при продаже?

Capital Gains Tax по ставке 20% с индексированного прироста, с пожизненными вычетами для физических лиц.

Облагается ли НДС аренда жилья?

Аренда жилой недвижимости в стандартных условиях НДС не облагается. Коммерческая аренда может облагаться по ставке 19%, а отказ от обложения оформляется ответственной декларацией через gov.cy⁴.

Отличаются ли налоги в Лимасоле и Пафосе?

НДС, трансферные сборы, CGT и подоходный налог одинаковы по всей Республике Кипр. Различаются только муниципальные и канализационные тарифы, которые устанавливает местная управа.

Что изменится 1 сентября 2026 года?

Меняется методика определения «нового» здания для целей НДС: учитывается обновлённое понятие первого ввода в эксплуатацию³. Это влияет на ставку и момент возникновения НДС.

Практический шаг: до подписания договора получите письменный расчёт полной налоговой нагрузки по вашему объекту - НДС, трансферные сборы, гербовый сбор и прогноз налога на аренду. Ставки 2026 года публикуются официально, но применение зависит от статуса объекта и вашего домицилия, поэтому подтверждайте их у кипрского налогового юриста до перевода задатка.

Источники (4)

Этот материал подготовлен с помощью искусственного интеллекта и проверен человеком. Редакционную ответственность несёт Housebook Investment LLC.