Ограничения для иностранцев на Кипре: 2 объекта и 4 000 м²

Гражданин ЕС на Кипре может купить десять квартир и не спросить ни у кого разрешения. Покупатель из третьей страны (включая Россию, Украину, Казахстан, Израиль, Великобританию после Brexit) по тому же закону обязан получить персональное разрешение Совета министров и уложиться в участок до 4 000 м², а на практике - в 2 объекта на семью. Срок рассмотрения заявления - от 2 до 6 месяцев.

Это не формальность из прошлого века. Закон Cap. 109 действует и в 2026 году, а правительство готовит его ужесточение: обсуждается прямой запрет на покупку иностранцами сельскохозяйственных и лесных земель и потолок в два участка общей площадью до 1,1 тыс. м²¹.

Разбираем, что именно разрешено сегодня, что меняется, и как это влияет на сделку в Лимасоле, Пафосе, Ларнаке и Никосии.

Быстрый ответ

• Граждане ЕС/ЕЭЗ: ограничений нет. Любое количество жилых и коммерческих объектов, разрешение правительства не требуется².
• Граждане третьих стран: нужно разрешение на приобретение недвижимости иностранцем по Cap. 109, формально выдаёт Совет министров, фактически - районная администрация (District Officer). Заявление подаётся по форме COMM 145².
• Лимит площади: до 3 донумов (примерно 4 014 кв. м) земли под один дом. На практике допускаются до двух объектов: две жилые единицы либо жильё плюс коммерческое помещение до 100 кв. м, одно разрешение на семью³.
• Срок: 2-6 месяцев; большинство заявлений одобряется².
• Готовится ужесточение: не более двух участков общей площадью до 1,1 тыс. м², запрет на сельхоз- и лесные земли, а также на объекты рядом с военными базами, портами, аэропортами, линией прекращения огня и стратегическими объектами¹.
• Ограничения по расстоянию от инфраструктуры уже действуют и применяются ко всем: киприотам, гражданам ЕС и покупателям из третьих стран⁴.

Варианты и сценарии

Сценарий 1. Покупка квартиры для жизни или ВНЖ. Самый простой путь. Квартира в Лимасоле или Пафосе не упирается в земельный лимит: доля в общем участке мала, разрешение District Officer выдаётся почти всегда. Минус - правило «один личный жилой объект на человека» для неграждан ЕС² не даёт быстро собрать портфель на одно имя. Решение: оформлять объекты на разных членов семьи или на кипрскую компанию.

Сценарий 2. Вилла с землёй. Здесь лимит становится реальным. Три донума (4 014 кв. м) - это потолок на один дом³. Участки в Пейе, Тале, Пиргосе часто продаются большей площадью: придётся делить надел или отказываться от сделки. Если пройдут обсуждаемые поправки, потолок для участков может опуститься до 1,1 тыс. м² на два участка суммарно¹ - это радикально меняет экономику проектов «купил землю, построил дом».

Сценарий 3. Покупка через компанию. Иностранная компания или кипрская компания с иностранными акционерами тоже подпадает под разрешительный режим⁵. Схема работает для коммерческих объектов и нескольких квартир, но требует бухгалтерии, аудита и прозрачной структуры бенефициаров. Правительство прямо заявляет цель закрыть лазейки через посредников и компании без разрешения¹.

Сценарий 4. Земля сельхозназначения или участок у базы. Сегодня такие сделки проходят с оговорками, завтра могут быть запрещены для третьих стран напрямую¹. Самый рискованный сценарий 2026 года: деньги в земле, которую невозможно перепродать иностранцу.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

Внести депозит до подачи COMM 145. Разрешение не выдано - деньги заморожены на месяцы. Защита: прописать в договоре возврат задатка при отказе районной администрации.

Считать, что разрешение это формальность. Одобряют большинство заявлений, но не все: проверка источника средств и статуса покупателя в 2026 году строже¹. Защита: заранее собрать подтверждение происхождения капитала.

Покупка участка «на вырост». Надел больше 3 донумов не согласуют под один дом³. Защита: запросить выписку из Земельного кадастра (Land Registry) с точной площадью до резервации.

Игнорирование зон ограничений. Нормы расстояния до стратегических объектов действуют для всех покупателей без исключения⁴. Защита: проверить зонирование по кадастровому номеру, а не по словам продавца.

Второй объект на то же имя. Для неграждан ЕС действует правило одного личного жилого объекта² и одного разрешения на семью³. Защита: планировать структуру владения до первой сделки, а не после.

Оформление «через знакомого киприота». Самая опасная схема: собственность юридически чужая, а поправки прямо нацелены на закрытие таких лазеек¹.

FAQ

Может ли россиянин купить недвижимость на Кипре в 2026 году?

Да. Граждане третьих стран покупают легально, но с разрешением по Cap. 109, подаваемым через районную администрацию по форме COMM 145².

Сколько объектов разрешено иметь негражданину ЕС?

Базово - один личный жилой объект на человека². На практике допускаются два объекта: две жилые единицы либо жильё плюс коммерческое помещение до 100 кв. м, при одном разрешении на семью³.

Какой максимальный размер участка?

До 3 донумов, то есть примерно 4 014 кв. м, под один дом³. Обсуждаемые поправки предлагают снизить потолок до 1,1 тыс. м² на два участка суммарно¹.

Сколько ждать разрешение?

От 2 до 6 месяцев, большинство заявлений одобряется².

Нужно ли разрешение гражданину ЕС?

Нет. Для граждан ЕС и ЕЭЗ разрешение правительства не требуется, количество объектов не ограничено².

Можно ли купить сельхозземлю?

Сейчас сделки возможны, но правительство предлагает запретить иностранцам покупку сельскохозяйственных и лесных земель¹. Перед сделкой уточняйте актуальную редакцию закона у кипрского юриста.

Распространяются ли ограничения на компании?

Да. Иностранные компании и кипрские компании с иностранными акционерами проходят ту же разрешительную процедуру⁵.

Отличаются ли правила в Лимасоле и Пафосе?

Закон един для всей Республики Кипр, но заявление рассматривает районная администрация по месту объекта, поэтому фактические сроки в Лимасоле, Пафосе, Ларнаке и Никосии различаются. Зоны ограничений у баз, портов и аэропортов распределены по районам неравномерно⁴.

Можно ли сдавать купленный объект в аренду?

Да, разрешение по Cap. 109 не запрещает аренду, но доход декларируется на Кипре. Конкретный налоговый режим зависит от вашего резидентского статуса - подтвердите у местного налогового консультанта до сделки.

Главное действие: до внесения любого депозита закажите кадастровую проверку объекта и получите от кипрского юриста письменное подтверждение, что ваш профиль покупателя проходит по Cap. 109. Это стоит несколько сотен евро и экономит месяцы.