Withholding tax при продаже недвижимости в Таиланде: расчёт и примеры

В Таиланде продавец квартиры за 10 млн бат может заплатить от 100 000 до 600 000 бат налогов при сделке - и withholding tax составит значительную часть этой суммы. Многие инвесторы из СНГ узнают об этом уже в земельном офисе, когда менять что-либо поздно.

Withholding tax - это удерживаемый налог, который списывается в момент регистрации перехода права собственности в Land Office. Он не возвращается автоматически и зависит от того, кто именно продаёт: физическое лицо или компания. Разберём механику, покажем цифры и дадим формулы для самостоятельного расчёта.

Быстрый ответ

• Корпоративный продавец платит withholding tax по фиксированной ставке 1% от зарегистрированной или оценочной стоимости (берётся большая из двух)
• Физическое лицо платит по прогрессивной шкале подоходного налога, рассчитанной на основе срока владения и оценочной стоимости объекта
• Расчёт для физлиц выполняют сотрудники Land Office по таблицам Налогового управления (Revenue Department)
• Withholding tax всегда платит продавец - покупатель к нему юридически не причастен
• Удержанную сумму можно зачесть при подаче годовой налоговой декларации в Таиланде (PND 90/91)
• При владении объектом более 5 лет продавец освобождается от Specific Business Tax (3,3%), что снижает общую налоговую нагрузку, но withholding tax остаётся в любом случае

Варианты и сценарии

Сценарий 1: Продажа кондо через 2 года (физлицо)

Вы купили квартиру за 5 млн бат, продаёте за 6,5 млн. Срок владения - 2 года. Land Office рассчитает withholding tax по прогрессивной шкале, разделив оценочную стоимость на количество лет владения. Дополнительно начислят Specific Business Tax 3,3% от продажной цены (примерно 214 500 бат), поскольку объект находился в собственности менее 5 лет. Общая фискальная нагрузка может составить 5-7% от стоимости сделки. Это съедает значительную часть прибыли при коротком горизонте инвестирования.

Сценарий 2: Продажа виллы через 6 лет (физлицо)

Владение свыше 5 лет освобождает от SBT. Вместо него уплачивается только гербовый сбор (stamp duty) 0,5% и withholding tax по прогрессивной шкале. Чем дольше срок владения, тем ниже ежегодная расчётная база - и тем ниже эффективная ставка withholding tax. При 6 годах владения и стоимости 12 млн бат эффективная ставка может составить около 2-3% вместо 5-7%.

Сценарий 3: Продажа от тайской компании

Если объект оформлен на тайское юридическое лицо, withholding tax фиксирован - 1% от оценочной стоимости. Это предсказуемо и удобно для планирования. Однако корпоративная структура несёт собственные расходы: аудит, бухгалтерия, ежегодный корпоративный налог на прибыль 20%. Подходит для портфельных инвесторов с несколькими объектами, где экономия масштаба оправдывает содержание компании.

Сценарий 4: Унаследованная недвижимость

По данным Pattaya Mail, при продаже унаследованного объекта налоговая база рассчитывается отдельно от момента наследования. Событие наследования и событие продажи - два разных налоговых факта. Налоговая база продажи учитывает оценочную стоимость на момент получения наследства, расходы на улучшение и комиссию при продаже. Важно документально подтвердить все затраты.

Сравнительная таблица

Примечание к трансферному сбору: по данным источника Ocean Worldwide Property, для объектов стоимостью до 7 млн бат действует временная скидка - transfer fee снижен до 0,01% (продлён до 30 июня 2027 года). Однако эта льгота ограничена жилыми зданиями и зарегистрированными кондо-юнитами, а для иностранцев применимость зависит от конкретных условий сделки.

Основные риски и ошибки

Путаница между withholding tax и capital gains tax. В Таиланде нет отдельного налога на прирост капитала для физлиц - withholding tax фактически выполняет эту функцию. Не закладывайте в бюджет двойное налогообложение одного и того же дохода.

Расчёт налога от контрактной цены вместо оценочной. Land Office использует большую из двух величин: контрактную цену или государственную оценку. Если вы продаёте ниже рыночной стоимости, налог всё равно рассчитают от оценки.

Продажа до истечения 5 лет без учёта SBT. Разница между 4 годами 11 месяцами и 5 годами 1 месяцем владения может стоить сотни тысяч бат. Планируйте сроки заранее.

Отсутствие документов о расходах на улучшение. Для унаследованных и отремонтированных объектов критически важно хранить все чеки и контракты подрядчиков - они уменьшают налоговую базу.

Игнорирование двойного налогообложения. Россия и Таиланд имеют соглашение об избежании двойного налогообложения (СОИДН). Удержанный withholding tax можно зачесть при уплате НДФЛ в России, но только при наличии официального подтверждения уплаты от тайских налоговых органов.

Надежда на временные льготы по transfer fee. По данным Dej-Udom & Associates, пониженные ставки 0,01% утверждены кабинетом 30 июня 2026 года, но вступают в силу только после публикации в Royal Gazette. До этого момента действуют стандартные 2%. Уточняйте статус на день сделки.

FAQ

Кто платит withholding tax при продаже недвижимости в Таиланде?

Withholding tax всегда платит продавец. Сумма удерживается в момент регистрации сделки в Land Office и перечисляется напрямую в Revenue Department.

Как рассчитывается withholding tax для физического лица?

Оценочная стоимость объекта делится на количество полных лет владения. К полученной годовой сумме применяется прогрессивная шкала подоходного налога Таиланда (от 5% до 35%). Результат умножается обратно на число лет. Точный расчёт выполняют сотрудники Land Office.

Можно ли вернуть withholding tax после сделки?

Напрямую вернуть нельзя. Но сумму можно зачесть при подаче годовой налоговой декларации (PND 90 или PND 91). Если ваш фактический налог ниже удержанного, разницу возвращают.

Чем отличается withholding tax от Specific Business Tax?

Withholding tax - это удержание подоходного налога продавца. SBT (3,3%) - это отдельный налог на коммерческую деятельность, применяемый к продажам объектов, находившихся в собственности менее 5 лет. Они начисляются параллельно.

Какой withholding tax платит компания при продаже недвижимости в Таиланде?

Фиксированные 1% от зарегистрированной или оценочной стоимости (берётся большая). Прогрессивная шкала к юрлицам не применяется.

Как срок владения влияет на сумму налогов при продаже?

Два ключевых эффекта. Первый: при владении менее 5 лет добавляется SBT 3,3%. Второй: чем больше лет владения, тем ниже расчётная годовая база для прогрессивной шкалы withholding tax, и тем ниже эффективная ставка.

Действует ли СОИДН между Россией и Таиландом для withholding tax на недвижимость?

Да, между Россией и Таиландом действует соглашение об избежании двойного налогообложения. Withholding tax, уплаченный в Таиланде, можно зачесть при расчёте НДФЛ в России. Для этого потребуется нотариально заверенная справка из Revenue Department.

Как подготовиться к уплате withholding tax до сделки?

Запросите предварительный расчёт в Land Office по месту расположения объекта. Для этого нужны: Chanote (титул), договор купли-продажи, паспорт продавца. Расчёт занимает 1-3 рабочих дня.

Если вы планируете приехать в Таиланд для осмотра объектов перед покупкой, удобно заранее забронировать отель рядом с интересующим районом, чтобы совместить просмотры с визитом в местный Land Office для предварительной консультации.