НДС и сборы при продаже недвижимости в Таиланде: цифры 2026

С 1 июля 2026 года в Таиланде истёк льготный режим трансферных сборов, и стандартные ставки вернулись в силу. Но уже через несколько дней Кабинет министров одобрил продление льгот до 30 июня 2027 года - правда, только для объектов стоимостью до 7 млн бат. Для инвесторов, работающих с более дорогими лотами, это означает полную ставку: 2% за регистрацию перехода права и 1% за ипотечную регистрацию¹. Разберём, какие именно налоги и сборы ждут иностранного покупателя и продавца в Таиланде прямо сейчас.

Таиланд облагает сделки с недвижимостью несколькими обязательными платежами. НДС (VAT) в размере 3,3% от зарегистрированной или оценочной стоимости (в зависимости от того, какая выше) применяется к продавцам-юрлицам и физлицам, владевшим объектом менее 5 лет. Если продавец - физическое лицо и владел объектом 5 лет и более, вместо НДС уплачивается гербовый сбор (Stamp Duty) в размере 0,5%. Эти два платежа взаимоисключающие.

Быстрый ответ

• Трансферный сбор (Transfer Fee): 2% от оценочной стоимости. Льготная ставка 0,01% действует до 30 июня 2027 года для объектов до 7 млн бат²
• Ипотечный сбор (Mortgage Fee): 1%, льгота 0,01% при тех же условиях³
• Специальный бизнес-налог (SBT): 3,3% от зарегистрированной или оценочной стоимости (для владения менее 5 лет)
• Гербовый сбор (Stamp Duty): 0,5% - альтернатива SBT при владении 5+ лет
• Подоходный налог при продаже (Withholding Tax): рассчитывается по прогрессивной шкале от оценочной стоимости, удерживается Земельным департаментом в момент регистрации
• С 1 января 2027 года оценочная стоимость земли на Пхукете вырастет, что автоматически увеличит все сборы, привязанные к кадастровой оценке⁴

Варианты и сценарии

Сценарий 1: покупка кондо до 7 млн бат для жизни

Покупатель платит трансферный сбор по льготной ставке 0,01% вместо стандартных 2%. На объекте за 5 млн бат экономия составит 99 500 бат (около $2 800). Льгота доступна для кондоминиумов с зарегистрированными юнитами, покупная цена и кадастровая оценка не должны превышать 7 млн бат². Подходит тем, кто ищет первое жильё в Бангкоке или Паттайе.

Сценарий 2: покупка виллы на Пхукете дороже 7 млн бат

Льготы не применяются. Полная ставка трансферного сбора - 2%, ипотечного сбора - 1%. При покупке виллы за 15 млн бат трансферный сбор составит 300 000 бат. Продавец-застройщик (юрлицо) дополнительно уплатит SBT 3,3%, что нередко закладывается в цену контракта. Инвестору стоит заранее оговорить разделение расходов.

Сценарий 3: перепродажа объекта менее чем через 5 лет

Продавец-физлицо уплатит SBT 3,3% вместо гербового сбора 0,5%. Плюс подоходный налог (Withholding Tax), рассчитанный по прогрессивной шкале от оценочной стоимости с учётом срока владения. При перепродаже кондо за 10 млн бат через 2 года совокупная налоговая нагрузка продавца может достичь 5-6% от стоимости сделки.

Сценарий 4: сдача в аренду и декларирование дохода

Арендный доход облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале (от 5% до 35% для резидентов, фиксированный Withholding Tax 15% для нерезидентов). Между Россией и Таиландом действует соглашение об избежании двойного налогообложения, позволяющее зачесть налог, уплаченный в Таиланде, при декларировании дохода в РФ.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

Ошибка 1: рассчитывать налоги от контрактной цены, а не от оценочной. Земельный департамент берёт бо́льшую из двух величин - контрактную или кадастровую оценку. С 1 января 2027 года кадастровая оценка земли на Пхукете вырастет на 20-25%, что автоматически поднимет все привязанные сборы⁴. Рекомендация: запросить актуальную оценку в Treasury Department до подписания контракта.

Ошибка 2: не учитывать SBT при быстрой перепродаже. Многие инвесторы покупают на этапе off-plan, а продают через 2-3 года после сдачи, попадая под 3,3% SBT. Рекомендация: моделировать чистую доходность с учётом SBT и Withholding Tax.

Ошибка 3: путать льготную ставку 0,01% и стандартные 2%. Льгота распространяется только на объекты стоимостью до 7 млн бат и требует, чтобы покупатель был физическим лицом³. Для иностранных покупателей кондоминиумов это обычно работает, но для покупок через компании - нет. Рекомендация: уточнять применимость льготы у юриста до внесения депозита.

Ошибка 4: игнорировать двойное налогообложение арендного дохода. Без грамотного применения налогового соглашения между РФ и Таиландом инвестор может заплатить налог дважды. Рекомендация: получить tax residency certificate в Таиланде и подать его в российскую налоговую.

Ошибка 5: забывать про ежегодный земельный налог (Land & Building Tax). Ставка для жилой недвижимости составляет от 0,02% до 0,1% от оценочной стоимости. С ростом кадастровой оценки в 2027 году ежегодные платежи увеличатся пропорционально⁴.

FAQ

Сколько НДС платят при продаже недвижимости в Таиланде?

Строго говоря, стандартный тайский НДС (VAT) составляет 7%. Однако при продаже недвижимости физлицом, владевшим объектом менее 5 лет, применяется специальный бизнес-налог (SBT) в размере 3,3%, который фактически заменяет НДС. Продавцы-юрлица (застройщики) уплачивают SBT в рамках обычной налоговой отчётности.

Какой трансферный сбор при покупке кондо в Таиланде в 2026 году?

Стандартная ставка - 2% от оценочной стоимости. Для объектов до 7 млн бат действует льготная ставка 0,01% до 30 июня 2027 года².

Кто платит трансферный сбор в Таиланде - покупатель или продавец?

По закону - покупатель. На практике стороны часто договариваются о разделении 50/50, это фиксируется в договоре купли-продажи.

Можно ли иностранцу получить льготу 0,01% по трансферному сбору?

Да, если объект - кондоминиум стоимостью до 7 млн бат и покупатель - физическое лицо. Программа не ограничивает по гражданству, но покупка должна быть напрямую, не через компанию³.

Как изменятся налоги на недвижимость на Пхукете в 2027 году?

С 1 января 2027 года Казначейство Таиланда повысит кадастровую оценку земли на Пхукете, сократив разрыв с рыночной стоимостью до 20-25%⁴. Это автоматически увеличит трансферные сборы, ежегодный земельный налог и базу для расчёта Withholding Tax.

Платят ли налог на прирост капитала в Таиланде?

Отдельного налога на прирост капитала (capital gains tax) в Таиланде нет. Прибыль от продажи облагается через Withholding Tax по прогрессивной шкале подоходного налога.

Что выгоднее - SBT 3,3% или гербовый сбор 0,5%?

Гербовый сбор (Stamp Duty) 0,5% выгоднее, но он применяется только при владении объектом 5 лет и более. При владении менее 5 лет уплачивается SBT 3,3% без альтернатив.

Какой налог на аренду недвижимости в Таиланде для иностранцев?

Для нерезидентов Withholding Tax на арендный доход составляет 15%. Для налоговых резидентов Таиланда применяется прогрессивная шкала от 5% до 35%.