ВНЖ в ОАЭ 2026: три визы через недвижимость от 0 до 2 млн AED

С 29 апреля 2026 года Дубай сделал то, чего не делал ни один эмират: полностью убрал минимальный порог стоимости недвижимости для двухлетнего ВНЖ единственного собственника². Раньше нужно было 750 000 AED. Теперь цена объекта не имеет значения - значение имеет сам факт регистрации права в Земельном департаменте Дубая.

Это меняет математику входа. Покупатель студии в среднем сегменте получает тот же резидентский статус, что и владелец виллы на Palm Jumeirah, просто на два года вместо десяти.

Десятилетняя Golden Visa осталась на прежнем месте: сертифицированная оценка DLD на день подачи от 2 млн AED⁵. Ниже - разбор всех работающих маршрутов, порогов, документов и сроков.

Быстрый ответ

• Двухлетняя виза инвестора (Taskeen), Дубай: для единственного собственника порог стоимости отменён с 29.04.2026; до этого действовал порог 750 000 AED².
• Совместное владение: доля каждого совладельца должна быть не менее 400 000 AED (около 108 900 USD)³.
• Golden Visa на 10 лет: оценка DLD от 2 млн AED на дату подачи; форма оплаты - наличные, ипотека или рассрочка застройщика - на порог не влияет⁵.
• Ипотечный маршрут Golden Visa: размер погашенной части кредита не важен, но нужен банковский NOC - подтверждение отсутствия просрочек и согласие банка⁵.
• Green Visa на 5 лет: отдельный трек для квалифицированных специалистов и самозанятых, без привязки к работодателю⁴.
• Требования к присутствию в стране: минимального количества дней в году нет, визы продлеваемые¹⁴.
• Подача по Дубаю: единое окно DLD (Cube Centre) и GDRFA¹⁵.

Варианты и сценарии

Сценарий 1. Минимальный бюджет, нужен резидентский статус «здесь и сейчас».

Покупается готовый объект в Дубае с выданным title deed, оформляется двухлетняя виза Taskeen. После апрельской реформы 2026 года порог стоимости для единоличного владельца отсутствует²³. Плюс: самый дешёвый вход в резидентство через актив. Минус: продлевать каждые два года, и продление напрямую зависит от того, что объект остаётся в собственности и зарегистрирован в DLD.

Сценарий 2. Семейная покупка на двоих.

Муж и жена берут квартиру в долях. Здесь отмена порога не работает: действует правило 400 000 AED на каждого совладельца³. То есть объект за 700 000 AED пополам визу обоим не даст. Либо увеличивайте бюджет, либо оформляйте право на одного, а второго включайте как спонсируемого члена семьи.

Сценарий 3. Десятилетний горизонт, Golden Visa.

Бюджет от 2 млн AED по сертифицированной оценке DLD⁵. Виза возобновляемая, не привязана к работодателю, допускает долгое отсутствие в стране без минимального числа дней⁴. Подходит тем, кто хочет открыть банковские счета, перевезти семью и не заниматься бумагами каждые два года.

Сценарий 4. Покупка в ипотеку или в рассрочку застройщика.

Форма оплаты порог не определяет⁵. Для ипотечного маршрута критичен NOC от банка. Для двухлетней визы требования к первоначальному взносу в новой редакции правил сняты². Off-plan требует отдельной проверки: выдача визы обычно завязана на наличие title deed, то есть на завершённый объект¹.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

Считать, что отмена порога распространяется на все эмираты. Реформа 29.04.2026 - это решение Земельного департамента Дубая³. Абу-Даби ведёт собственный реестр и свои правила выдачи инвесторских виз. Проверяйте порог по эмирату, где находится объект, а не «по ОАЭ в целом».

Делить объект пополам «для экономии». Правило 400 000 AED на долю обнуляет выгоду от деления дешёвого актива³. Решение: заранее смоделируйте структуру владения до подписания SPA.

Рассчитывать на Golden Visa по цене покупки. Порог считается по сертифицированной оценке DLD на дату подачи, а не по сумме в договоре⁵. Объект за 2,05 млн AED может быть оценён ниже порога. Решение: заказывайте оценку до подачи документов.

Off-plan вместо готового объекта. Двухлетняя виза опирается на title deed завершённой недвижимости¹. Решение: уточняйте статус объекта и сроки передачи до внесения депозита.

Ипотека с просрочками. Банк не выдаст NOC, если платежи обслуживались с нарушениями⁵. Решение: запросите NOC заранее, до записи в GDRFA.

Считать визу вечной. Статус привязан к владению. Продали актив - основание исчезает. Решение: планируйте выход из объекта вместе с заменой основания для резидентства.

FAQ

Какая минимальная сумма нужна для ВНЖ в Дубае в 2026 году?

Для единственного собственника минимальной суммы больше нет: порог в 750 000 AED отменён с 29.04.2026². При совместном владении нужно минимум 400 000 AED на каждого совладельца³.

Сколько стоит недвижимость для Golden Visa?

От 2 млн AED по сертифицированной оценке DLD на дату подачи⁵.

Можно ли получить Golden Visa, если квартира в ипотеке?

Да. Форма оплаты не влияет на порог, но потребуется NOC банка о своевременном обслуживании кредита и согласии на резидентство⁵.

Нужно ли жить в ОАЭ, чтобы сохранить визу?

Минимального количества дней в году не установлено, визы продлеваемые¹⁴. Это одно из главных отличий ОАЭ от европейских резидентских программ.

Подходит ли off-plan для визы инвестора?

Двухлетняя виза выдаётся на завершённый объект, на который оформлен title deed¹. По Golden Visa допускается рассрочка застройщика при соблюдении порога оценки⁵, но конкретный кейс стоит подтверждать у местного юриста до сделки.

Куда подавать документы?

По Дубаю - через единое окно DLD (Cube Centre) и GDRFA¹⁵.

Можно ли перевезти семью?

Да, держатель инвесторской или золотой визы спонсирует супругу, детей и домашний персонал. Golden Visa на 10 лет не требует спонсорства работодателя⁴.

Чем Green Visa отличается от визы инвестора?

Green Visa на 5 лет выдаётся квалифицированным специалистам и самозанятым и не связана с покупкой недвижимости⁴.