ВНЖ в ОАЭ через недвижимость: 7 шагов и доля от 400 000 AED

Да, купить недвижимость в ОАЭ и получить на этом основании резидентскую визу можно. С апреля 2026 года в Дубае для единоличного собственника минимальный порог стоимости объекта отменён полностью: раньше он составлял 750 тысяч дирхамов, теперь достаточно самого факта владения готовым объектом¹.

Для совладельцев правило другое: доля каждого заявителя должна быть не меньше 400 000 AED (около 110 000 $)¹. Виза выдаётся на 2 года и продлевается, пока собственность сохраняется.

Ниже - не обзор типов виз, а практическая механика: какие документы требует DLD, что делает ипотека, сколько занимает оформление и на чём чаще всего срывается подача.

Быстрый ответ

• Единоличный владелец в Дубае: порог стоимости отменён в апреле 2026 года, раньше было 750 000 AED (около 204 тысяч долларов)¹.
• Совместная собственность: доля каждого заявителя не менее 400 000 AED, то есть примерно 108 918 USD¹⁴.
• Срок визы инвестора - 2 года с продлением при сохранении права собственности⁴.
• Объект должен быть завершён и зарегистрирован в DLD с выдачей title deed. Договор Oqood (строящийся объект) для двухлетней визы не подходит².
• Ипотека разрешена, но требуются NOC от банка и выписка о внесённых платежах².
• Golden Visa: с февраля 2026 года требование уплатить не менее 1 млн AED или 50% стоимости упразднено, квалификация считается по общей стоимости объекта по Title Deed или Oqood³.
• Отсутствие в стране более 6 месяцев подряд может привести к аннулированию статуса⁵.

Варианты и сценарии

Сценарий 1. Покупка готовой квартиры на одного собственника. Самый короткий путь. Берёте завершённый объект в зоне freehold, получаете title deed в Dubai Land Department, подаёте на двухлетнюю инвесторскую визу. Порога по цене для единоличного владения в Дубае с апреля 2026 года нет¹³. Минус: студия за 500-600 тысяч дирхамов даёт визу, но слабую ликвидность при перепродаже в плотном сегменте.

Сценарий 2. Покупка на двоих (супруги, партнёры). Долевое владение работает, но арифметика жёсткая: каждому заявителю нужна доля не менее 400 000 AED¹. На двоих это объект минимум от 800 000 AED, если визу хотят оба. Если виза нужна одному, второй супруг чаще идёт как иждивенец - дешевле.

Сценарий 3. Off-plan и Golden Visa. Строящийся объект по Oqood не даёт двухлетнюю инвесторскую визу², но для Golden Visa с февраля 2026 года квалификация определяется по общей стоимости по Title Deed или по договору Oqood, без привязки к фактически уплаченной сумме³. Это меняет логику входа: рассрочка застройщика больше не блокирует десятилетний статус. Проверяйте актуальность правила у лицензированного юриста перед сделкой.

Сценарий 4. Покупка в ипотеку. Допускается. Банк выдаёт NOC и справку о платежах, пакет идёт в GDRFA вместе с title deed². Учитывайте, что до истечения визы продавать объект нельзя².

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

Покупка off-plan «ради визы». Договор Oqood не даёт двухлетнюю резидентскую визу². Проверяйте статус объекта до внесения депозита: нужен готовый title deed.

Доля ниже 400 000 AED. При оформлении на троих родственников объект за 1 млн AED даёт визу не всем. Считайте доли до подписания, а не после регистрации.

Разночтения по порогу. Часть рыночных материалов по состоянию на 2026 год всё ещё указывает порог 2 млн AED для единоличных владельцев в отдельных сценариях⁵, тогда как после апрельской реформы порог для единоличного владения отменён¹. Honest boundary: подтвердите действующую редакцию правил в DLD или у местного юриста непосредственно перед подачей.

Долгое отсутствие в стране. Выезд более чем на 6 месяцев подряд грозит аннулированием резиденции⁵. Планируйте въезд хотя бы раз в полгода.

Продажа объекта до окончания визы. Сделка обнуляет основание статуса². Если планируете флип, закладывайте перевыпуск визы на новый объект.

Разные правила по эмиратам. Условия Дубая и Абу-Даби не идентичны: апрельская отмена порога относится к дубайской программе Taskeen³. Для Абу-Даби проверяйте требования отдельно.

FAQ

Какая минимальная сумма покупки нужна для ВНЖ в Дубае в 2026 году?

Для единоличного собственника минимального порога нет: он отменён, ранее составлял 750 000 AED¹. Для совладельцев - от 400 000 AED на человека.

На сколько лет дают визу за недвижимость?

Инвесторская виза выдаётся на 2 года и продлевается при сохранении владения или покупке нового объекта⁴. Golden Visa - на 10 лет.

Подходит ли квартира в стройке?

Для двухлетней визы нет: нужен завершённый объект с title deed, Oqood не принимается². Для Golden Visa договор Oqood учитывается по общей стоимости объекта³.

Можно ли получить визу при покупке в ипотеку?

Да. Потребуются NOC от банка и выписка о внесённых платежах².

Можно ли перевезти семью?

Да, по резидентской визе собственника допускаются супруги, дети и родители⁴.

Что будет, если продать квартиру?

Продавать объект до истечения срока визы нельзя². После продажи основание исчезает, статус подлежит переоформлению на новый объект.

Сколько можно жить вне ОАЭ с такой визой?

Отсутствие более 6 месяцев подряд может привести к аннулированию резидентского статуса⁵.

Даёт ли ВНЖ гражданство ОАЭ?

Нет. Резиденция через недвижимость продлеваема, но не ведёт автоматически к натурализации.

Главная рекомендация: перед внесением депозита запросите у продавца копию title deed и письменно зафиксируйте в договоре, что объект завершён и зарегистрирован в DLD. Это единственный документ, который превращает покупку в визу.