Закон №7582 в Турции: 5 налоговых изменений для иностранных инвесторов
Большинство публикаций о законе №7582 утверждают, что он изменил налоги на недвижимость в Турции. Это неправда. Закон не затрагивает ни сбор за ТАПУ, ни НДС на жильё, ни порог гражданства за инвестиции. Он правит семь других законов и касается покупателя квартиры только через одну дверь: режим налогообложения того, кто переезжает в Турцию и становится налоговым резидентом.
Мы разобрали текст закона по Официальной газете Турции №33270 от 04.06.2026 и сверили его с пятью независимыми юридическими разборами. Ниже то, что закон действительно меняет, и отдельно то, что каждый иностранный покупатель обязан знать о расходах на сделку.
Быстрый ответ
- Закон №7582 принят 21.05.2026, опубликован 04.06.2026. Он не меняет налоги при покупке, продаже или владении недвижимостью в Турции.
- Новая статья 20/D закона о подоходном налоге даёт 20-летнее освобождение от налога на зарубежные доходы для новых налоговых резидентов, не живших в Турции три предыдущих года. Действует для переехавших с 01.01.2026.
- Налог на наследство для пользователей льготы 20/D снижен до 1% вместо прогрессивной шкалы 1-30%.
- Подзаконные акты (коммюнике Минфина) к статье 20/D на конец августа 2026 не изданы. Пользоваться льготой рано.
- Порог гражданства за инвестиции остаётся 400 000 долларов с обязательством не продавать объект три года (invest.gov.tr, 2026).
- Цены на жильё в Турции растут на 25% год к году номинально, но снижаются на 5,1% в реальном выражении (Центральный банк Турции, июль 2026).
Ключевые факты
- Закон №7582 правит семь законов: о подоходном налоге (193), корпоративном налоге (5520), наследстве (7338), публичных долгах (6183), прямых иностранных инвестициях (4875), НИОКР (5746) и Стамбульском финансовом центре (7412). Источники: Официальная газета Турции, Moore Turkey, EY, F&E Partners.
- По разбору консультантов, корпоративный налог при стандартной ставке 25% снижен до 12,5% для производителей, 9% для производителей-экспортёров и 11% для прочих экспортёров (OZM Consultancy, 27.05.2026; Immigrant Invest, 10.06.2026).
- Отсрочка публичных долгов продлена с 36 до 72 месяцев, порог без залога поднят с 50 000 до 1 000 000 турецких лир (закон №7582, статья 1).
- Средняя валовая доходность аренды по Турции: 7,86% в третьем квартале 2026. По Стамбулу в среднем 9,92%, разброс по районам от 3% до 25% (по данным агрегатора Global Property Guide, 01.08.2026).
- Продажи жилья иностранцам: 21 534 сделки за 2025 год, девятилетний минимум. За январь-июль 2026 - 11 203 сделки, снижение 7,3% год к году (по данным TurkStat в изложении отраслевых изданий).
- По медиане каталога Housebook на 30 августа 2026 года: Анталья (36 объектов) - 210 623 доллара, 3152 доллара за м²; Стамбул (30 объектов) - 446 500 долларов, 5015 долларов за м².
- Инфляция в Турции снизилась с пика 75,45% (май 2024) до 32,61% (май 2026). Ключевая ставка ЦБ снижена с 50% до примерно 37% к середине 2026 (TurkStat и опрос ЦБ).
Сравнительная таблица
Расходы иностранного покупателя недвижимости в Турции:
| Платёж | Ставка | Кто платит | Когда платится |
|---|---|---|---|
| Сбор за ТАПУ (title deed fee) | 4% от заявленной стоимости (по закону 2% + 2%) | По закону пополам; на практике часто покупатель платит все 4% | При регистрации сделки |
| НДС при первой продаже иностранцу-нерезиденту | 0% при оплате валютой из-за рубежа (ст. 13/1-i закона №3065) | Покупатель (освобождён при соблюдении условий) | При покупке; взыскивается с пенёй при перепродаже в течение 3 лет |
| Ежегодный налог на имущество (emlak vergisi) | 0,1% для жилья; 0,2% в крупных городах (Стамбул, Анталья, Бодрум) + 10% сбор на охрану культурного наследия | Собственник | Двумя частями: май и ноябрь |
| Обязательное страхование DASK | Зависит от площади и региона | Собственник | Ежегодно |
| Налог при продаже | 0% при владении более 5 лет; 15-40% (прогрессивная шкала) при продаже раньше, с индексацией по Yİ-ÜFE | Продавец | При подаче декларации после продажи |
Источники ставок: OZM Consultancy, 15.08.2026; Bayraktar Attorneys, 25.06.2026; Коммюнике №89, Официальная газета от 31.12.2025. По DASK точная сумма зависит от параметров объекта; фиксированной ставки нет.
Что на самом деле даёт закон №7582 покупателю недвижимости
Напрямую - ничего. Косвенно - многое, если вы планируете переезд.
Статья 20/D создаёт в Турции режим, конкурирующий с программами non-dom в Европе. Переехав и став налоговым резидентом, вы 20 лет не платите подоходный налог на доходы за пределами Турции: дивиденды, аренда зарубежной недвижимости, роялти, доход от продажи активов за рубежом. Условие: три предыдущих года вы не были налоговым резидентом страны.
Для инвестора, который покупает квартиру в Стамбуле и при этом получает доход от бизнеса в России, ОАЭ или Казахстане, это меняет экономику переезда. Но есть одно «пока»: подзаконные акты к статье 20/D не изданы. Несколько юридических фирм указывают на это прямо. Без коммюнике Минфина неясно, как подавать декларацию и какие документы предъявлять.
Налог на наследство для тех, кто применяет льготу 20/D, фиксируется на уровне 1%. Стандартная шкала - от 1% до 30%. Для семей с активами разница может составлять десятки тысяч долларов.
Обязательная конвертация валюты: правило старше закона №7582
Иностранный покупатель обязан продать валюту через банк в Центральный банк Турции и получить справку döviz alım belgesi. Без этой справки управление кадастра не зарегистрирует сделку. Правило введено циркуляром 2022/1 от 24.01.2022 и подтверждено объявлением ЦБ от 22.01.2026. С 09.12.2022 банк направляет справку в кадастр электронно в тот же день (данные официального сайта TKGM).
Это не нововведение закона №7582. Путаница возникает в конкурирующих статьях, которые сваливают в одну корзину всё, что «поменялось в 2026 году».
Рынок в цифрах: почему валюта сделки важнее ставки доходности
Индекс цен на жильё Центрального банка Турции (2023 = 100) в июле 2026 достиг 234,8 - рост 25,0% год к году номинально. Но с поправкой на инфляцию жильё дешевеет на 5,1% (TCMB, официальная публикация индекса). Стамбул растёт ещё быстрее: 27,7% номинально в июле.
Что это значит для инвестора с долларами? Покупая за валюту при курсе, который, по опросу участников рынка, к концу 2026 составит 51,55 лиры за доллар (опрос ЦБ), вы получаете актив, дешевеющий в реальном выражении, но защищённый валютной позицией. Если планируете посмотреть объекты на месте, стоит заранее уточнить курс конвертации у банка, через который пойдёт сделка.
FAQ
Что именно меняет закон №7582 и касается ли он покупателей недвижимости?
Закон не затрагивает ни сбор за ТАПУ, ни НДС, ни налог при продаже. Он вводит 20-летнее освобождение от налога на зарубежные доходы для новых налоговых резидентов (статья 20/D) и снижает налог на наследство до 1% для тех, кто этой льготой пользуется.
Может ли иностранец купить недвижимость в Турции?
Да. Граждане большинства стран, включая Россию, вправе приобретать жильё. Ограничения действуют для граждан нескольких стран и в приграничных зонах.
Сколько нужно вложить в недвижимость, чтобы получить гражданство Турции?
400 000 долларов с обязательством не продавать объект три года. Порог не менялся с июня 2022 года (invest.gov.tr). Слухи о повышении до 650 000 долларов официально опровергнуты.
Какой налог платит иностранец при покупке и при продаже недвижимости в Турции?
При покупке: сбор за ТАПУ 4% от заявленной стоимости. При продаже: 0% при владении более пяти лет, 15-40% при продаже раньше. Нерезидент может быть освобождён от НДС при первой покупке новостройки за валюту из-за рубежа (ст. 13/1-i закона №3065).
Сколько стоит содержание квартиры в Турции в год?
Ежегодный налог на имущество: 0,1% от кадастровой стоимости (жильё) или 0,2% в крупных городах (Стамбул, Анталья, Бодрум) плюс 10% сбор на охрану культурного наследия. Дополнительно - обязательное страхование DASK, точная сумма зависит от площади и региона.
Можно ли получить ВНЖ в Турции без покупки недвижимости?
Да. Существуют туристический ВНЖ, рабочий, студенческий и семейный. Покупка недвижимости - один из оснований для ВНЖ, но не единственный.
Что такое ТАПУ и почему без него сделка недействительна?
ТАПУ (tapu senedi) - это свидетельство о праве собственности, выданное Управлением кадастра и тапу Турции (TKGM). Без регистрации в кадастре переход права собственности не признаётся. Все расчёты и обязательная конвертация валюты привязаны к моменту выдачи ТАПУ.
Может ли иностранец взять ипотеку в турецком банке?
Теоретически да. На практике условия банки задают индивидуально: ставка, первоначальный взнос и максимальный срок сильно зависят от гражданства, суммы и конкретного банка. Проверенных стандартных условий для иностранцев в открытых источниках нет.
Зачем нужна справка döviz alım belgesi и что будет, если её не получить?
Справка подтверждает, что покупатель продал валюту через банк в Центральный банк Турции. Без неё управление кадастра не зарегистрирует сделку. Правило действует с 24.01.2022 (циркуляр 2022/1).
Стоит ли ждать подзаконных актов к закону №7582, прежде чем планировать переезд?
Да, если вы рассчитываете на 20-летнее освобождение от налога на зарубежные доходы. На конец августа 2026 коммюнике Минфина к статье 20/D не издано. Без него механизм применения льготы неясен.
Источники
- Официальная газета Турции, №33270, 04.06.2026
- EY, разбор закона №7582, 08.06.2026
- Moore Turkey, разбор закона №7582, 2026
- F&E Partners, разбор закона №7582, 2026
- OZM Consultancy, 27.05.2026 и 15.08.2026
- Immigrant Invest, 10.06.2026
- Bayraktar Attorneys, 25.06.2026
- Центральный банк Турции (TCMB), публикация индекса цен на жильё, 2026
- Global Property Guide, 01.08.2026
- invest.gov.tr, государственное инвестиционное агентство Турции, 2026
- Управление кадастра и тапу Турции (TKGM), объявление 22.01.2026
- Коммюнике №89, Официальная газета, 31.12.2025
- TurkStat в изложении отраслевых изданий, 2026
Поможем посчитать налоги и расходы по сделке
Подберём варианты с понятными затратами под ваш бюджет.
Какая у вас цель?