Виза BOI за недвижимость в Таиланде: от 3 млн бат до 10 лет

С февраля 2025 года покупка квартиры в Таиланде официально стала основанием для получения долгосрочной визы. Совет по инвестициям (BOI) включил недвижимость в перечень квалифицируемых активов для программы Long-Term Resident Visa сроком до 10 лет¹. Для предпринимателей из России и СНГ, которые строят бизнес в Юго-Восточной Азии, это меняет логику присутствия в стране: вместо визаранов и ежегодных продлений - легальный статус, привязанный к активу.

Параллельно Пхукет запустил пилотную однолетнюю визу для владельцев кондоминиумов стоимостью от 3 млн бат (около $83 000)². Два визовых трека, разные пороги входа, разные горизонты. Разберём оба.

Быстрый ответ

• LTR Visa (10 лет) через BOI требует инвестиций в недвижимость от $500 000 для категории «wealthy global citizens» и от $250 000 для «wealthy pensioners»¹
• Пхукетская годовая виза доступна при покупке кондо от 3 млн бат или аренде жилья от 85 000 бат/мес²³
• LTR Visa - это возобновляемый 10-летний статус; пхукетская виза продлевается каждый год
• Ни одна из программ не даёт права на работу в Таиланде автоматически³
• Полные регламенты пхукетской визы на уровне министерства ещё не опубликованы - программа работает в пилотном режиме⁴
• Иностранец может владеть не более 49% площадей в кондоминиуме²

Ключевые факты

• BOI Announcement No. Por. 3/2568 от 4 февраля 2025 года впервые включил покупку недвижимости в перечень инвестиций для LTR Visa¹
• Для LTR квалифицируются три типа вложений: недвижимость, тайские государственные облигации со сроком погашения от 5 лет, прямые инвестиции в тайские компании или одобренные фонды¹
• Пхукетская визовая программа администрируется через Thai Longstay Management и авторизованных агентов²
• Для получения годовой визы по аренде необходимо предоплатить аренду на весь визовый период и предоставить контракт с подтверждением платежей³
• Альтернативный арендный путь: лизинг жилья на 3 года стоимостью от 3,06 млн бат²
• Спрос со стороны иностранных покупателей кондоминиумов в Таиланде приближается к допандемийному уровню. Особенно активны покупатели с Ближнего Востока - Пхукет для них стал приоритетным направлением⁵
• Крупные инфраструктурные проекты (Southern Land Bridge, Eastern Economic Corridor) поддерживают инвестиционную привлекательность страны⁵

Как начать: пошаговый план

1. Определите визовый трек

Если ваш бюджет на недвижимость превышает $250 000 и вы соответствуете критериям дохода или пенсии, целесообразна LTR Visa через BOI - это 10-летний горизонт. При бюджете от 3 млн бат (около $83 000) подойдёт годовая виза Пхукета.

2. Проверьте соответствие критериям

Для LTR категории «wealthy global citizens» требуется инвестиция от $500 000. Для «wealthy pensioners» порог ниже - $250 000¹. Пхукетская программа проще: достаточно купить кондо от 3 млн бат у тайского застройщика с документами о полной оплате и уплаченными налогами на передачу³.

3. Выберите объект с учётом квоты иностранного владения

Иностранец может приобрести юнит только в кондоминиуме, где доля иностранных собственников не превышает 49%². Перед сделкой запросите у управляющей компании справку о текущей заполненности квоты.

4. Организуйте перевод средств через тайский банк

Для регистрации права собственности на кондо иностранец обязан перевести средства из-за рубежа в тайский банк и получить Foreign Exchange Transaction Form (FET). Без этого документа земельный департамент не зарегистрирует сделку.

5. Подайте заявку через авторизованного агента

Пхукетская визовая программа требует подачи через авторизованных агентов, не напрямую в иммиграцию². Для LTR заявка подаётся в BOI.

6. Соберите документы

Для годовой визы: свидетельство о праве собственности (Chanote), договор купли-продажи, квитанции об уплате налогов и сборов за передачу, FET³. Для LTR: документы, подтверждающие инвестицию, а также доказательство дохода или пенсии (зависит от категории).

7. Проконсультируйтесь с юристом до подписания

Полные регламенты пхукетской визы на уровне министерства ещё не опубликованы⁴. Юридическая проверка застройщика, объекта и актуальных визовых требований - это не опция, а необходимость.

FAQ

Можно ли получить 10-летнюю визу в Таиланд через покупку недвижимости?

Да. С февраля 2025 года BOI признаёт недвижимость квалифицируемой инвестицией для LTR Visa. Минимальный порог - $250 000 для пенсионеров и $500 000 для категории «wealthy global citizens»¹.

Что такое пхукетская виза за кондо от 3 млн бат?

Это пилотная однолетняя виза (с возможностью продления), доступная иностранцам, купившим кондоминиум стоимостью от 3 млн бат у тайского застройщика. Программа запущена на Пхукете в 2026 году²³.

Даёт ли инвестиционная виза право на работу?

Нет. Ни LTR Visa через покупку недвижимости, ни пхукетская годовая виза автоматически не предоставляют разрешение на работу³. Для работы потребуется отдельный work permit.

Можно ли купить дом или землю для получения визы?

Иностранец не может владеть землёй в Таиланде напрямую. Визовые программы привязаны к кондоминиумам (freehold) или долгосрочной аренде жилья. Для годовой визы через аренду подходит и дом - при условии аренды от 85 000 бат/мес³.

Какая минимальная сумма для визы через аренду?

Аренда от 85 000 бат в месяц с предоплатой за весь визовый период. Альтернатива - трёхлетний лизинг стоимостью от 3,06 млн бат².

Что такое квота 49% и как она влияет на покупку?

Тайский закон ограничивает долю иностранного владения в каждом кондоминиуме уровнем 49% от общей площади. Если квота заполнена, иностранец не сможет зарегистрировать право собственности - а значит, не получит визу по этой программе².

Действуют ли визовые программы за пределами Пхукета?

LTR Visa через BOI действует по всему Таиланду. Годовая виза за кондо пока запущена в пилотном режиме на Пхукете³. Расширение на Бангкок и другие провинции возможно после утверждения полных регламентов.

Какие налоги платит покупатель кондо в Таиланде?

Основные расходы при покупке: transfer fee (обычно 2% от оценочной стоимости), specific business tax (3,3%) или stamp duty (0,5%), withholding tax. Распределение между покупателем и продавцом оговаривается в контракте.

Насколько стабилен спрос иностранцев на тайские кондо в 2026 году?

Иностранный спрос близок к допандемийным показателям. Покупатели из стран Ближнего Востока, Европы и СНГ рассматривают тайские кондо как safe-haven актив на фоне глобальной нестабильности⁵.