Гербовый сбор при покупке кондо в Таиланде: ставки и льготы 2026

С 1 июля 2026 года в Таиланде снова действует льготная ставка на регистрацию перехода права собственности: 0,01% вместо стандартных 2%. Для покупателя кондо стоимостью 5 млн бат разница составляет почти 100 000 бат - это около $2 800. Но воспользоваться скидкой могут далеко не все.

Кабинет министров одобрил продление льготы 30 июня 2026 года¹. Два подзаконных акта Министерства внутренних дел - один для жилых и коммерческих зданий, второй для кондоминиумов - вступили в силу после публикации в Royal Gazette². Программа действует до 30 июня 2027 года.

Главная проблема для иностранных покупателей: льготная ставка распространяется только на тайских граждан. Нерезиденты платят полные 2% transfer fee по стандартной шкале. Ниже - полная карта налогов и сборов при покупке кондо в Таиланде, с конкретными цифрами и сценариями для разных типов сделок.

Быстрый ответ

• Transfer fee (сбор за регистрацию перехода права): 2% от кадастровой оценки для иностранцев; 0,01% для тайских граждан при цене сделки до 7 млн бат³
• Specific Business Tax (SBT): 3,3% от продажной цены или кадастровой оценки (берётся большая), если продавец владел объектом менее 5 лет
• Stamp duty (гербовый сбор): 0,5% от продажной цены или кадастровой оценки (берётся большая), начисляется только если SBT не применяется
• Withholding tax: 1% от кадастровой оценки для продавца-юрлица; прогрессивная шкала для продавца-физлица
• Льготная программа продлена до 30 июня 2027 года, но доступна только тайским покупателям-физлицам²
• Лимит льготы: цена покупки, кадастровая оценка и сумма ипотеки - каждый параметр не выше 7 млн бат на один контракт⁴

Варианты и сценарии

Сценарий 1: Иностранец покупает кондо на первичном рынке

Покупатель-нерезидент приобретает квартиру у застройщика за 4,5 млн бат на Пхукете. Transfer fee 2% - это 90 000 бат. В большинстве первичных сделок застройщик берёт transfer fee на себя или делит 50/50 с покупателем. Гербовый сбор 0,5% оплачивает продавец. Итого расходы покупателя на налоги и сборы: от 45 000 до 90 000 бат в зависимости от условий контракта. Льготная ставка 0,01% недоступна.

Плюс: предсказуемая структура расходов, застройщик часто покрывает часть сборов. Минус: нет доступа к льготной программе; полная ставка 2%.

Сценарий 2: Иностранец покупает кондо на вторичном рынке

Покупатель приобретает квартиру у другого собственника за 6 млн бат в Бангкоке. Если продавец владел объектом менее 5 лет, начисляется SBT 3,3% - это 198 000 бат (платит продавец). Transfer fee 2% - это 120 000 бат, обычно делится пополам. Withholding tax рассчитывается по прогрессивной шкале для продавца-физлица.

Плюс: возможность торговать цену с учётом налоговой нагрузки продавца. Минус: суммарные издержки сделки выше из-за SBT; больше переговорных точек.

Сценарий 3: Тайский супруг или партнёр покупает на своё имя

Некоторые инвесторы регистрируют сделку на тайского супруга. При цене до 7 млн бат transfer fee составит 0,01% - всего 700 бат вместо 140 000 бат³. Ипотечная регистрация тоже снижается до 0,01%⁴.

Плюс: экономия до 139 300 бат на transfer fee. Минус: юридические риски владения через третье лицо; необходимость грамотного оформления.

Сценарий 4: Покупка дорогого кондо выше 7 млн бат

Объект за 12 млн бат в премиальном комплексе на Сукхумвите. Даже тайский покупатель платит полные 2% - 240 000 бат, потому что порог льготы превышен². Для иностранца ситуация идентична.

Плюс: в премиальном сегменте 2% - это предсказуемая и умеренная доля от общей суммы. Минус: льготная ставка недоступна вне зависимости от гражданства.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

1. Рассчитывать на льготную ставку как иностранец. Программа 0,01% доступна только тайским гражданам-физлицам. Иностранный покупатель платит полные 2%. Решение: заложите 2% transfer fee в бюджет сделки до подписания контракта.

2. Не проверять, от какой суммы считается налог. Transfer fee рассчитывается от кадастровой оценки (official assessed value), а не от цены в контракте. Кадастровая оценка может быть выше или ниже рыночной. Решение: запросите оценку в земельном департаменте до внесения депозита.

3. Игнорировать SBT при покупке на вторичном рынке. Если продавец владел объектом менее 5 лет, SBT 3,3% ложится на сделку. Продавцы нередко пытаются переложить его на покупателя. Решение: зафиксируйте распределение налогов в договоре купли-продажи.

4. Путать stamp duty и SBT. Эти два сбора взаимоисключающие. Если применяется SBT (3,3%), гербовый сбор (0,5%) не начисляется. Двойное начисление - это ошибка. Решение: проверьте расчёт в земельном офисе.

5. Оформлять на тайского знакомого ради льготы. Регистрация на номинального владельца без брачного контракта или надлежащей юридической структуры создаёт риск полной потери актива. Решение: используйте только легальные инструменты - узуфрукт, долгосрочная аренда, брачный контракт с юридическим сопровождением.

6. Не учитывать ежегодный налог на имущество. Помимо разовых сборов при покупке, владельцы платят ежегодный Land and Building Tax - от 0,02% до 0,3% в зависимости от назначения и стоимости объекта. Решение: включите годовой налог в финмодель доходности.

7. Упускать дедлайн льготной программы. Программа действует строго до 30 июня 2027 года¹. Если регистрация перехода права произойдёт позже - применяется полная ставка. Решение: контролируйте дату регистрации в земельном офисе, а не дату подписания контракта.

FAQ

Какой размер transfer fee при покупке кондо в Таиланде иностранцем?

Стандартная ставка - 2% от кадастровой оценки. Льготная ставка 0,01% доступна только тайским гражданам при условии, что цена объекта не превышает 7 млн бат³.

Кто платит transfer fee в Таиланде - покупатель или продавец?

Закон не устанавливает жёстких правил. На первичном рынке застройщики часто берут fee на себя или делят 50/50. На вторичном рынке распределение фиксируется в договоре.

Что такое Specific Business Tax и когда он применяется?

SBT составляет 3,3% и начисляется, если продавец владел объектом менее 5 лет. SBT и гербовый сбор (stamp duty) взаимоисключающие: начисляется только один из них.

Stamp duty при покупке кондо в Таиланде - сколько?

Гербовый сбор - 0,5% от продажной цены или кадастровой оценки (берётся большая сумма). Начисляется только если SBT не применяется.

Можно ли иностранцу получить льготную ставку 0,01% через тайскую компанию?

Нет. Программа распространяется исключительно на физических лиц с тайским гражданством². Юридические лица любой юрисдикции платят стандартные ставки.

Действует ли льготная программа на кондо дороже 7 млн бат?

Нет. Порог в 7 млн бат распространяется на три параметра: цена покупки, кадастровая оценка и сумма ипотеки. Если хотя бы один превышает лимит, действует стандартная ставка⁴.

Какие налоги платит владелец кондо в Таиланде ежегодно?

Владельцы платят Land and Building Tax - от 0,02% для жилой недвижимости, в которой проживает владелец, до 0,3% для коммерческой. Налог рассчитывается от кадастровой оценки.

Как рассчитать полные расходы на покупку кондо в Таиланде?

К цене объекта добавьте: transfer fee (2%), возможный SBT или stamp duty (0,5%), withholding tax (1% для юрлица-продавца), расходы на юриста и due diligence. Для объекта за 5 млн бат суммарные сборы составят около 125 000-290 000 бат в зависимости от структуры сделки.

До какого числа действует льготная ставка transfer fee?

Льготная ставка 0,01% действует до 30 июня 2027 года. Ключевая дата - регистрация перехода права в земельном офисе, а не подписание контракта купли-продажи¹.