Налог на арендный доход в Таиланде для экспатов: ставки и вычеты в 2026

Сдаёте кондоминиум на Пхукете и не знаете, сколько из дохода уйдёт государству? Ответ зависит от одной цифры: 180 дней. Именно столько нужно провести в Таиланде за календарный год, чтобы стать налоговым резидентом - и попасть под совершенно иные правила.

Арендный доход от тайской недвижимости облагается прогрессивным подоходным налогом со ставками от 0% до 35%¹. Нерезиденты платят налог только с дохода, полученного на территории Таиланда. Резиденты с 1 января 2024 года обязаны декларировать и мировой доход, если он переведён в страну³. Разница между этими статусами может стоить десятки тысяч бат ежегодно.

Быстрый ответ

• Прогрессивная шкала: арендный доход в Таиланде облагается по ставкам от 0% до 35% в зависимости от суммы годового дохода¹
• Нерезиденты платят налог только с тайских источников дохода. Для нерезидентов применяется удержание 15% на арендный доход²
• Резиденты (180+ дней в Таиланде за год) подпадают под расширенные обязательства, включая налогообложение иностранного дохода, переведённого в Таиланд³
• Земельный и строительный налог за 2026 год: уведомления рассылаются в мае, оплата до конца июля 2026 года⁴
• Соглашения об избежании двойного налогообложения (DTA) действуют с 60+ странами и могут снизить или устранить двойную уплату⁵
• Доход, заработанный за рубежом до 2024 года и переведённый в Таиланд позднее, не облагается по текущим правилам⁵

Варианты и сценарии

Сценарий 1: Нерезидент-инвестор (менее 180 дней в Таиланде)

Вы живёте в России, Казахстане или ОАЭ и владеете кондоминиумом на Пхукете, который сдаёте через управляющую компанию. Арендный доход - это тайский источник, и Таиланд удерживает 15% у источника выплаты². Вам не нужно подавать годовую декларацию, если весь налог удержан. Но проверьте DTA с вашей страной: Россия имеет действующее соглашение, которое может зачесть удержанный налог в счёт российского НДФЛ.

Плюс: минимальная бюрократия. Минус: фиксированная ставка 15% может быть выше, чем эффективная ставка при подаче декларации резидентом с применением вычетов.

Сценарий 2: Налоговый резидент с арендой в Таиланде

Вы переехали в Бангкок или на Самуи, проводите более 180 дней в году и сдаёте квартиру. Арендный доход входит в общий налогооблагаемый доход и облагается по прогрессивной шкале. Первые 150 000 бат не облагаются вовсе. С дохода до 300 000 бат ставка составляет 5%, до 500 000 бат - 10%, и далее по нарастающей до 35% для доходов свыше 5 млн бат¹.

Плюс: доступны вычеты (расходы на ремонт, амортизация, страхование). Минус: обязательная подача декларации PND.90 до конца марта следующего года, плюс с 2024 года - риск налогообложения мирового дохода при переводе средств в Таиланд.

Сценарий 3: Владелец с визой LTR (Long-Term Resident)

Держатель визы LTR категории Remote Worker платит фиксированные 17% на иностранную зарплату через специальный режим BOI³. Арендный доход от тайской недвижимости при этом облагается по стандартной прогрессивной шкале. Зато пассивный доход за рубежом можно хранить на офшорных счетах без налогообложения.

Плюс: гибкость для тех, кто совмещает удалённую работу с инвестициями. Минус: виза LTR требует подтверждения дохода от $80 000 в год или инвестиций от $500 000.

Сценарий 4: Пенсионер-резидент с пенсией и арендой

Пенсионная виза не определяет налоговый статус - его определяют дни пребывания⁵. Если вы живёте в Таиланде более 180 дней и получаете пенсию из России, с 2024 года переводы пенсии в тайский банк теоретически облагаемы. На практике DTA с Россией позволяет облагать пенсию только в стране-источнике. Арендный доход от тайского кондо складывается с другими доходами и попадает под прогрессивную шкалу.

Плюс: при небольшой аренде эффективная ставка может быть 0-5%. Минус: необходимо вести учёт переводов и хранить документы о происхождении средств.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

1. Игнорирование правила 180 дней. Многие экспаты не считают дни и упускают момент, когда становятся резидентами. Заведите электронную таблицу с датами въезда и выезда - штампы в паспорте считаются.

2. Перевод крупных сумм в тайский банк без подтверждения источника. С 2024 года Налоговое управление Таиланда (Revenue Department) отслеживает входящие переводы. Держите выписки из иностранных банков и документы, подтверждающие, что средства заработаны до 2024 года или за пределами Таиланда и не подлежат налогообложению⁵.

3. Отсутствие налогового номера (TIN). Без TIN невозможно подать декларацию, а штраф за непредставление составляет до 200 000 бат. Получение TIN в местном отделении Revenue Department занимает один рабочий день.

4. Двойное налогообложение из-за незнания DTA. Россия и Таиланд имеют действующее соглашение. Но для зачёта необходимо получить сертификат налогового резидентства (Certificate of Residence) из одной из стран. Без него придётся платить дважды.

5. Путаница между земельным налогом и подоходным. Земельный и строительный налог (Land & Building Tax) начисляется автоматически на всех собственников, включая иностранцев с кондоминиумами. Подоходный налог на аренду - это отдельная система, требующая отдельной декларации⁴.

6. Сдача в аренду без договора. Без зарегистрированного договора аренды невозможно легально подтвердить расходы и применить вычеты. Кроме того, арендатор не сможет зарегистрироваться в иммиграционной службе, что создаёт проблемы обеим сторонам.

FAQ

Какой налог платит иностранец с аренды квартиры в Таиланде?

Нерезиденты платят 15% удержания у источника². Резиденты (180+ дней в стране) подают декларацию и платят по прогрессивной шкале от 0% до 35%¹.

Нужно ли подавать налоговую декларацию в Таиланде, если сдаёшь кондо?

Если вы нерезидент и налог удержан управляющей компанией, декларация не требуется. Если вы резидент - обязаны подать форму PND.90 до 31 марта следующего года.

Как считается налоговое резидентство в Таиланде?

По количеству дней физического присутствия: 180 дней и более за календарный год делают вас резидентом⁵. Тип визы значения не имеет.

Облагается ли пенсия из России в Таиланде?

По DTA между Россией и Таиландом государственная пенсия облагается только в стране-источнике. Частные пенсии могут попадать под тайское налогообложение при переводе в страну после 2024 года.

Какие вычеты доступны при сдаче недвижимости в аренду?

Резиденты могут вычесть фактические расходы (ремонт, обслуживание, страхование, комиссии управляющей компании) или применить стандартный вычет. Первые 150 000 бат дохода не облагаются.

Когда платить земельный налог на кондо в 2026 году?

Уведомления рассылаются в мае 2026, оплата до конца июля 2026⁴.

Есть ли налог на прирост капитала при продаже квартиры в Таиланде?

Таиланд не взимает отдельного налога на прирост капитала с физических лиц². Однако доход от продажи включается в общий подоходный налог, а при передаче прав удерживается withholding tax, рассчитываемый по прогрессивной шкале.

Можно ли зачесть тайский налог в счёт российского НДФЛ?

Да, при наличии действующего DTA и сертификата налогового резидентства. Механизм зачёта позволяет уменьшить российский НДФЛ на сумму, уплаченную в Таиланде.

Что будет, если не платить налог с аренды в Таиланде?

Штраф до 200 000 бат, пеня 1,5% в месяц на неуплаченную сумму. Revenue Department всё активнее обменивается данными с банками и иммиграционной службой.