Виза за кондо на Пхукете: 3 млн бат и ВНЖ на год

С октября 2025 года Таиланд выдаёт годовые продлеваемые разрешения на пребывание иностранцам, купившим кондоминиум от 3 миллионов бат. Пхукет стал первым регионом, где иммиграционное бюро подтвердило полную операционную готовность программы¹. Для русскоязычных инвесторов, которые давно ищут легальный способ жить на острове без бесконечных визаранов, это принципиально новый инструмент.

Программа работает не как классическая виза. Это инвестиционное продление статуса пребывания (extension of stay), привязанное к владению или долгосрочной аренде недвижимости. Возрастных ограничений нет, право на работу не предоставляется². Ниже - конкретные цифры, маршруты получения и подводные камни.

Быстрый ответ

• Минимальный порог входа - покупка кондоминиума стоимостью от 3 000 000 бат (около €82 000) у тайского девелопера⁵
• Срок действия - 12 месяцев с возможностью ежегодного продления при сохранении права собственности³
• Квота - иностранное владение в конкретном здании не должно превышать 49% от общей площади¹
• Альтернатива покупке - аренда кондо или дома от 85 000 бат в месяц с предоплатой за весь период визы⁴
• Третий маршрут - трёхлетний договор аренды на объект стоимостью от 3 060 000 бат с подтверждением оплаты⁴
• Работать нельзя - статус не даёт work permit; для удалённой работы потребуется отдельное основание

Варианты и сценарии

Сценарий 1: покупка кондо для личного проживания

Вы приобретаете студию или однокомнатный юнит от 3 млн бат в готовом проекте на Пхукете. Регистрируете собственность в Land Office, собираете документы (чанот, подтверждение перевода из-за рубежа, квитанции) и подаёте заявку через иммиграционное бюро Пхукета³. Плюс - полный контроль над активом и стабильный статус. Минус - капитал заморожен в одном объекте, а при продаже статус аннулируется.

Сценарий 2: покупка кондо под сдачу + собственный статус

Инвестор берёт юнит дороже порога (5-8 млн бат), оформляет годовое продление, а сам живёт на острове, управляя арендой через management company. Доходность на Пхукете по рыночным оценкам составляет 5-7% годовых нетто для ликвидных локаций. Компромисс: нужно следить, чтобы при сдаче в аренду не нарушались условия программы, и отдельно решать вопрос налогообложения дохода.

Сценарий 3: аренда без покупки

Для тех, кто не готов вкладывать капитал в собственность. Контракт аренды от 85 000 бат в месяц (около 1 020 000 бат в год) с предоплатой за весь визовый период. Подходит, если вы тестируете жизнь на Пхукете перед покупкой. Минус - деньги не возвращаются, актив не ваш, а арендные маршруты с марта 2026 года находятся на административном пересмотре из-за выявленных лазеек⁵. Статус может стать менее предсказуемым.

Сценарий 4: трёхлетний лизинг дома или виллы

Заключаете договор аренды на 3 года на объект стоимостью от 3 060 000 бат. Контракт регистрируется, оплата подтверждается банковскими выписками⁴. Подходит тем, кто хочет жить в доме с участком, а не в кондоминиуме. Но юридически это лизинг, а не собственность - при расторжении договора арендодателем статус теряется.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

Квота 49% уже выбрана. В популярных проектах Бангтао, Сурина и Ката иностранная квота может быть заполнена. Перед подписанием проверяйте остаток квоты через Land Office или юриста.

Покупка у перекупщика, а не у тайского девелопера. Программа требует приобретения у тайского застройщика. Вторичный рынок от иностранного продавца может не пройти проверку¹. Уточняйте цепочку собственности заранее.

Отсутствие FET-формы (Foreign Exchange Transaction). Перевод средств из-за рубежа должен сопровождаться банковской формой, подтверждающей целевой валютный перевод. Без неё регистрация права собственности на иностранца невозможна.

Арендный маршрут на паузе. С марта 2026 года арендные опции проходят административную ревизию из-за обнаруженных лазеек⁵. Кто подал до марта - обрабатывается. Новые заявки по аренде стоит перепроверять в иммиграционном бюро Пхукета.

Нет права на работу. Статус не заменяет work permit. Фрилансеры и владельцы бизнеса должны оформлять разрешение отдельно, иначе штраф и возможная депортация.

Путаница с Thailand Elite и LTR. Программа на 3 млн бат - это не Thailand Elite (от 600 000 бат за 5 лет, но без привязки к недвижимости) и не LTR-виза (требует дохода от $80 000 в год или пенсии). Все три инструмента существуют параллельно - выбирайте под свой профиль.

FAQ

Можно ли получить ВНЖ на Пхукете, купив виллу, а не кондо?

Нет. Программа распространяется только на кондоминиумы во freehold-собственности. Иностранцы в Таиланде не могут владеть землёй напрямую, поэтому виллы и дома покупаются через leasehold или тайскую компанию - эти схемы под данную программу не подходят².

Сколько стоит процедура оформления продления?

Государственная пошлина за годовое продление составляет 1 900 бат. Юридическое сопровождение на Пхукете обойдётся в 15 000-40 000 бат в зависимости от сложности.

Нужно ли находиться в Таиланде при подаче заявки?

Да. Заявление подаётся лично в иммиграционном бюро Пхукета. Понадобится действующая виза (туристическая или другая), на основании которой вы находитесь в стране³.

Могу ли я включить семью в эту программу?

Программа оформляется на одного заявителя. Супруги и дети подают отдельные заявления или используют другие визовые категории (dependent visa, education visa).

Что произойдёт, если я продам кондо?

При продаже объекта основание для продления статуса исчезает. Продление не будет одобрено на следующий год. Нужно либо купить другой кондо, либо перейти на иной визовый статус.

Распространяется ли программа только на Пхукет?

Нет. Программа действует по всему Таиланду². Однако Пхукет первым подтвердил операционную готовность, и иммиграционное бюро острова активно принимает заявки.

Можно ли купить кондо в строящемся проекте (off-plan)?

По текущим условиям требуется готовый юнит с оформленным правом собственности (чанот). Off-plan объекты без зарегистрированного титула не подходят².

Как проверить, есть ли свободная квота 49% в проекте?

Запросите выписку из Land Office (Khet Ti Din) по конкретному кондоминиуму. Добросовестный девелопер предоставит эту информацию до подписания договора.