Leasehold или freehold в Таиланде: что выбрать инвестору в 2026

Около 60% сделок с виллами на Пхукете проходят с участием иностранного покупателя или арендатора¹. При этом ни один из них не может оформить землю в прямую собственность. Это ключевое ограничение определяет всю архитектуру владения недвижимостью в Таиланде для нерезидентов.

Два главных инструмента - это freehold (полная собственность на кондоминиум в рамках квоты 49%) и leasehold (зарегистрированная аренда на 30 лет с опциями продления). Между ними - принципиальная разница в правах, рисках и ликвидности. Разберём каждый вариант с цифрами, юридическими нюансами и практическими сценариями.

Быстрый ответ

• Freehold доступен иностранцам только для кондоминиумов и только в пределах 49% общей площади здания². Средства должны быть переведены из-за рубежа с оформлением Foreign Exchange Transaction Form (FETF)

• Leasehold - это зарегистрированная аренда на 30 лет, которая может включать опции продления до 60 или 90 лет. Это основной легальный путь для владения виллами³

• Прямое владение землёй иностранцами в Таиланде запрещено по закону. Строение на земле можно оформить отдельно, но это не даёт прав на участок⁴

• На Пхукете по оценкам рынка насчитывается 2 400 - 3 000 вилл, которые контролируются иностранцами через leasehold или кондо-структуры¹

• В 2026 году правительство ужесточило контроль за номинальными структурами (nominee companies), но это не снизило спрос: иностранные покупатели переходят на легальные схемы²

• Обсуждается повышение иностранной квоты в кондоминиумах с 49% до 75% и увеличение максимального срока аренды до 99 лет, что может радикально изменить рынок²

Варианты и сценарии

Сценарий 1: Freehold-кондоминиум для сдачи в аренду

Вы покупаете квартиру в кондоминиуме на Пхукете или в Бангкоке, оформляете полную собственность (chanote) на своё имя. Средства переводите из российского или зарубежного банка, получаете FETF. Юнит сдаётся через управляющую компанию.

Плюсы: полное право собственности, высокая ликвидность при перепродаже, возможность передачи по наследству без ограничений.

Минусы: ограничение квотой 49% - в популярных проектах freehold-юниты заканчиваются быстро и стоят на 10-20% дороже leasehold-аналогов. Нет доступа к виллам с участком.

Сценарий 2: Leasehold-вилла с опцией продления

Вы берёте виллу в Равае, Банг Тао или на Самуи по договору зарегистрированной аренды на 30 лет. Контракт включает два опциона продления по 30 лет каждый (итого до 90 лет). Строение оформляется отдельно.

Плюсы: доступ к виллам и земельным участкам, прозрачная юридическая конструкция по тайскому праву, возможность субаренды и получения дохода.

Минусы: опции продления юридически не гарантированы на 100% - они зависят от воли арендодателя. Ликвидность ниже, чем у freehold. Банки не принимают leasehold как залог.

Сценарий 3: Кондо-структурированная вилла (condominium-structured villa)

Некоторые застройщики на Пхукете регистрируют виллу как единицу кондоминиума. Это даёт иностранцу право freehold-владения в рамках квоты 49%.

Плюсы: сочетание формата виллы с юридической защитой freehold. Полная собственность.

Минусы: ограниченное предложение, более высокая цена, зависимость от грамотности юридической структуры проекта. Необходима тщательная проверка документов.

Сценарий 4: Тайская компания (рискованный путь)

Исторически некоторые иностранцы использовали тайские компании с номинальными акционерами для покупки земли. В 2026 году этот путь стал крайне опасным.

Плюсы: формально позволял владеть землёй.

Минусы: в 2026 году власти активно преследуют номинальные структуры. Штрафы, аннулирование сделок и уголовная ответственность - реальные последствия². Не рекомендуется.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

Незарегистрированный leasehold. Договор аренды, не зарегистрированный в Земельном департаменте (Land Department), не защищает арендатора при смене собственника земли³. Решение: требуйте регистрацию в Land Office и получайте отметку на chanote.

Вера в «автоматическое» продление аренды. Опции на продление 30+30+30 лет фиксируются в контракте, но тайское законодательство не обязывает арендодателя исполнять их после истечения первого срока. Решение: включайте суперфиций (право застройки) и отдельное оформление строения.

Покупка freehold сверх квоты 49%. Если застройщик продаёт иностранцам больше 49%, часть сделок оформляется как leasehold по завышенной цене freehold. Решение: проверяйте актуальную квоту через юриста до внесения депозита.

Номинальные структуры. Использование тайских граждан в качестве подставных акционеров компании - это прямое нарушение закона. В 2026 году власти ведут активные расследования¹. Решение: выбирайте leasehold или freehold-кондо.

Игнорирование налога на недвижимость. Land and Building Tax применяется ко всем владельцам и пользователям объектов по состоянию на 1 января каждого года. Иностранцы не имеют льгот⁴. Решение: закладывайте налог в финансовую модель.

Отсутствие FETF при freehold-покупке. Без Foreign Exchange Transaction Form из тайского банка Земельный департамент не зарегистрирует freehold-право на кондоминиум. Решение: переводите средства из-за рубежа в иностранной валюте на свой тайский счёт и запрашивайте FETF.

Покупка без Due Diligence участка. Не все земли имеют титул chanote (Nor Sor 4 Jor). Существуют менее защищённые формы - Nor Sor 3, Nor Sor 3 Gor. Решение: работайте только с участками, имеющими chanote.

FAQ

Может ли иностранец владеть землёй в Таиланде?

Нет. По законодательству Таиланда иностранные граждане не могут владеть землёй напрямую. Доступны leasehold (аренда) и freehold на кондоминиумы в рамках квоты 49%³.

Что надёжнее - leasehold или freehold?

Freehold на кондоминиум - это полная собственность без срока ограничения. Leasehold на виллу - это право пользования на 30 лет с опциями. По степени юридической защиты freehold сильнее.

На сколько лет заключается leasehold в Таиланде?

Максимальный срок одного зарегистрированного leasehold - 30 лет. Контракт может включать опции продления, обычно 30+30+30 (до 90 лет)³.

Что такое квота 49% для иностранцев в кондоминиумах?

По закону не более 49% общей площади кондоминиума может принадлежать иностранным гражданам на правах freehold. Остальные 51% должны принадлежать тайским гражданам или юридическим лицам⁴.

Можно ли передать leasehold по наследству?

Да, если это предусмотрено контрактом аренды и зарегистрировано в Land Department. Без соответствующих условий в договоре наследники могут потерять права.

Что произойдёт с nominee-компаниями в 2026 году?

Власти Таиланда активно проверяют компании с номинальными тайскими акционерами. Последствия - от штрафов до принудительной ликвидации и уголовного преследования².

Нужен ли FETF для покупки leasehold?

Нет. FETF (Foreign Exchange Transaction Form) требуется только для оформления freehold-права на кондоминиум. Для leasehold достаточно стандартного договора и регистрации.

Сколько стоит leasehold по сравнению с freehold?

Leasehold-юниты обычно стоят на 10-20% дешевле аналогичных freehold-объектов в том же проекте. Однако при перепродаже leasehold теряет в цене быстрее из-за сокращения оставшегося срока.

Планируется ли увеличение квоты до 75%?

Обсуждения ведутся. Рассматривается повышение иностранной квоты в кондоминиумах с 49% до 75% и увеличение срока аренды до 99 лет². На момент написания статьи законодательные изменения не приняты.

Где лучше покупать freehold-кондо на Пхукете?

Наиболее ликвидные локации - Банг Тао, Лагуна, Сурин, Камала. В Равае и Най Харне активный рынок с более доступными ценами. В каждом случае проверяйте остаток freehold-квоты.