СИДН Россия-Таиланд: как зачесть налоги и не платить дважды

Российские покупатели за первое полугодие 2026 года вложили в тайские кондоминиумы 3,603 млрд бат - на 75,9% больше, чем годом ранее². Деньги потекли рекой, а вот налоговая грамотность за ними не поспевает. Главный вопрос для каждого, кто получает доход от тайской недвижимости: как не отдать государству дважды?

Ответ кроется в Соглашении об избежании двойного налогообложения (СИДН) между Россией и Таиландом. Документ действует с 1999 года и полностью применяется в 2026 году - денонсации не было¹. Механизм прост: налог, уплаченный в Таиланде, засчитывается при расчёте НДФЛ в России. Но дьявол, как всегда, в деталях.

Быстрый ответ

• СИДН действует с 1999 года, денонсация не проводилась - соглашение полностью применимо в 2026 году¹
• Метод зачёта: налог, уплаченный в Таиланде, вычитается из суммы НДФЛ в России, но не более суммы российского налога на тот же доход
• Арендный доход в Таиланде облагается прогрессивной ставкой от 5% до 35%⁴; при ставке НДФЛ в РФ 13-15% доплата в России может равняться нулю
• Дивиденды от тайских компаний облагаются у источника по сниженной ставке 10% вместо стандартных 15-20%¹
• CRS работает: с 1 января 2025 года тайские банки передают данные о счетах нерезидентов в рамках автообмена⁴
• Трансфертные сборы при покупке: 2% от оценочной стоимости земельного департамента³

Варианты и сценарии

Сценарий 1: покупка кондо на Пхукете под аренду (резидент РФ)

Вы приобретаете студию за 5 млн бат во фрихолд. Сдаёте туристам, годовой доход - около 400 000 бат. Тайский налог на арендный доход по прогрессивной шкале составит примерно 5% при таком уровне заработка, то есть порядка 20 000 бат. В России вы обязаны задекларировать этот же доход и рассчитать НДФЛ (13%). Благодаря СИДН уплаченные в Таиланде 5% засчитываются, и фактическая доплата в РФ составит разницу - около 8%. CRS-отчётность тайских банков делает утаивание дохода крайне рискованным⁴.

Компромисс: низкий порог входа, прозрачная схема налогообложения, но необходимы две декларации - тайская и российская.

Сценарий 2: покупка виллы через лизхолд (30 лет) на Самуи

Инвесторы на Самуи и Пхукете всё чаще выбирают долгосрочный лизхолд на 10-30 лет вместо фрихолда, что снижает входную стоимость и позволяет организовать субаренду с доходностью 8-10% годовых⁵. При лизхолде право собственности на землю остаётся у тайского владельца, а вы получаете право пользования. Арендный доход всё равно облагается в Таиланде, зачёт по СИДН работает аналогично.

Компромисс: ниже стоимость входа, выше доходность, но нет прямого права собственности на землю, и ликвидность при перепродаже ограничена.

Сценарий 3: перепродажа кондо менее чем через 5 лет

Если продаёте недвижимость в Таиланде, которой владели менее 5 лет, применяется Специальный бизнес-налог (SBT) - 3,3% от стоимости (оценочной или контрактной - берётся большая)³. Плюс взимается удерживаемый налог (withholding tax) по прогрессивной шкале для физлиц. Эти суммы также засчитываются по СИДН при расчёте НДФЛ в России с дохода от продажи.

Компромисс: быстрая сделка фиксирует прибыль, но налоговая нагрузка при продаже существенно выше, чем при владении более 5 лет (когда SBT заменяется гербовым сбором 0,5%).

Сценарий 4: получение дивидендов от тайской компании

Некоторые инвесторы оформляют владение через тайскую компанию. Дивиденды, выплачиваемые российскому резиденту, облагаются в Таиланде по сниженной ставке 10% благодаря СИДН (вместо стандартных 15-20%)¹. В России разница между НДФЛ и уплаченным тайским налогом доплачивается. Однако корпоративный налог на прибыль тайской компании (20%) - это отдельный уровень обложения, который СИДН не устраняет.

Компромисс: структурная гибкость, но двойной уровень налогообложения (корпоративный + дивидендный) и расходы на бухгалтерию.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

1. Игнорирование декларации в России Многие полагают, что уплата налога в Таиланде освобождает от российской отчётности. Это не так. CRS-обмен данными работает с 2025 года, и ФНС получает информацию о тайских счетах автоматически⁴. Как избежать: подавайте декларацию 3-НДФЛ с приложением документов об уплате тайского налога.

2. Отсутствие подтверждающих документов из Таиланда Для зачёта по СИДН ФНС требует официальные справки об уплате налога в Таиланде, заверенные тайскими налоговыми органами. Как избежать: запрашивайте в Revenue Department Таиланда сертификат Tax Clearance Certificate после каждой уплаты.

3. Неправильный расчёт налоговой базы при продаже В Таиланде базой для SBT служит оценочная или контрактная стоимость (берётся большая)³. В России - разница между ценой продажи и ценой покупки. Несовпадение баз может привести к переплате. Как избежать: используйте квалифицированного налогового консультанта, работающего в обеих юрисдикциях.

4. Путаница между SBT и гербовым сбором SBT (3,3%) и Stamp Duty (0,5%) - это альтернативные платежи, не кумулятивные. SBT применяется при владении менее 5 лет, Stamp Duty - при более длительном сроке³. Как избежать: проверяйте срок владения продавца до подписания контракта.

5. Использование 'серых' схем владения Оформление через номинальных тайских акционеров для обхода ограничений на земельную собственность создаёт юридические и налоговые риски, вплоть до потери актива. Как избежать: выбирайте легальные форматы - фрихолд кондо или лизхолд.

6. Недооценка расходов на трансфер Сбор за переход права собственности составляет 2% от оценочной стоимости земельного департамента³. Это ложится на покупателя целиком или делится с продавцом по договорённости. Как избежать: закладывайте трансфертный сбор в бюджет покупки заранее.

FAQ

Действует ли СИДН между Россией и Таиландом в 2026 году?

Да. Соглашение вступило в силу в 1999 году, денонсации не проводилось. Все нормы полностью применимы в 2026 году¹.

Как работает зачёт налога по СИДН?

Налог, уплаченный в Таиланде, вычитается из суммы НДФЛ, которую вы должны заплатить в России с того же дохода. Если тайский налог равен или превышает российский НДФЛ, доплата в РФ равна нулю¹.

Какой налог платит иностранец с аренды в Таиланде?

Прогрессивная ставка от 5% до 35% в зависимости от размера годового дохода⁴. На практике при арендном доходе от одной квартиры ставка обычно составляет 5-15%.

Узнает ли ФНС о моём тайском банковском счёте?

Да. С 1 января 2025 года Таиланд участвует в CRS-обмене и автоматически передаёт данные о счетах, остатках и доходах нерезидентов⁴.

Какие налоги платит покупатель недвижимости в Таиланде при покупке?

Основной расход - трансфертный сбор 2% от оценочной стоимости. SBT (3,3%) или гербовый сбор (0,5%) формально являются обязанностью продавца, но на практике распределение оговаривается в контракте³.

Какую ставку налога на дивиденды применяют по СИДН?

Вместо стандартных 15-20% тайский налог у источника снижается до 10%¹. Разницу до российского НДФЛ (13%) нужно доплатить в РФ.

Нужно ли подавать декларацию в обеих странах?

Да. В Таиланде - если ваш доход облагается по месту его получения. В России - по месту налогового резидентства. Только так работает зачёт по СИДН.

Где покупают россияне в Таиланде в 2026 году?

Основные направления - Пхукет и Чонбури (Паттайя и прилегающие курортные зоны). Рост трансфертов россиян за первое полугодие 2026 года составил 75,9%².

Какая доходность от аренды на Пхукете и Самуи?

По рыночным оценкам, лизхолдные объекты с субарендой приносят 8-10% годовых⁵. Фрихолдные кондо - обычно 5-7% до вычета налогов.