Central Pattana: как семья Чирathиват построила империю на 110 млрд бат

В 1980 году на окраине Бангкока открылся торговый центр, который местные жители считали безумной затеей. Слишком далеко от центра, слишком амбициозно для страны, где розничная торговля шла через рынки под открытым небом. Этим проектом был Central Ladprao, а компанией за ним - Central Pattana. Сегодня CPN управляет 53 проектами в 21 провинции Таиланда, а её пятилетний инвестиционный план оценивается в 110 млрд бат¹. Для инвестора в тайскую недвижимость эта история - не просто корпоративная биография. Это карта того, куда потечёт капитал и где вырастут цены.

Быстрый ответ

• Central Pattana (CPN) - это крупнейший девелопер торговой и смешанной недвижимости в Таиланде, основанный семьёй Чиративат (Chirathivat) в 1980 году
• Чистая прибыль за Q1/2026 составила 4 971 млн бат (рост на 18% год к году), выручка - 13 352 млн бат (рост на 10%)¹
• Рентная маржа достигла 62% - один из самых высоких показателей среди азиатских ритейл-девелоперов¹
• Пятилетний план (2026-2029) предусматривает инвестиции свыше 110 млрд бат в мегапроекты по всей стране²
• Крупнейший проект в истории компании - «город будущего» в Рангсите на 750 рай (120 га)¹
• На Пхукете CPN строит флагманский проект на 110 рай с общей площадью 500 000 кв.м и инвестициями свыше 26 млрд бат⁴⁵

Варианты и сценарии

Сценарий 1: покупка рядом с мегапроектами CPN на стадии анонса

CPN исторически поднимает стоимость земли и жилья вокруг своих торговых центров. Когда в 2003 году открылся Central World (тогда ещё World Trade Center после реконструкции), цены на кондоминиумы в радиусе километра выросли кратно за десятилетие. Сейчас аналогичная ситуация формируется вокруг Central GR9 на Рама 9 - смешанный проект на 73 рай с общей площадью свыше 1,1 млн кв.м, включая Grade A офисы (G Tower, The Ninth Tower) и жилой комплекс R House². Первые объекты откроются в начале 2028 года. Инвестор, купивший квартиру в районе Рама 9 сейчас, может рассчитывать на рост капитализации по мере превращения района в новый CBD Бангкока.

Компромисс: район пока не обладает инфраструктурой уровня Силома или Сатхорна. Период ожидания - минимум 2-3 года до ощутимого эффекта.

Сценарий 2: инвестиция в жильё на Пхукете вблизи расширяющегося Central Phuket

CPN позиционирует Пхукет как «мировой люксовый остров-дестинацию». Новый участок на 110 рай рядом с существующим Central Phuket удвоит люксовую зону, добавит ресторанный кластер мирового уровня и гостиничную инфраструктуру⁵. Общий объём инвестиций превысит 26 млрд бат. Для владельца виллы или кондо в радиусе 5-10 минут от Central Phuket это означает устойчивый арендный поток: турист хочет жить рядом с тем, на что он тратит деньги.

Компромисс: Пхукет уже дорог. Входной порог выше, чем в Бангкоке. Конкуренция среди арендодателей растёт.

Сценарий 3: долгосрочная ставка на CPN как индикатор зрелости рынка

CPN - это публичная компания, акции которой торгуются на SET (Фондовая биржа Таиланда). Инвестор, который не хочет связываться с физической недвижимостью, может использовать динамику CPN как барометр: рост выручки и маржи компании коррелирует с ростом потребительских расходов и туристического потока. Когда CPN объявляет о новом мегапроекте в провинции, это сигнал о том, что внутренний спрос в регионе достиг критической массы.

Компромисс: фондовый рынок подвержен волатильности, не связанной с фундаментальными показателями девелопера.

Сценарий 4: ожидание проекта в Рангсите для входа в загородный сегмент

Проект «город будущего» в Рангсите на 750 рай - это самый масштабный проект в истории CPN¹. Рангсит расположен на северной окраине Большого Бангкока, вдоль линии скоростного транспорта. Появление мегапроекта CPN превратит его в самодостаточный городской центр. Жильё здесь пока стоит существенно дешевле, чем в центре Бангкока.

Компромисс: район пока воспринимается как пригород. Ликвидность при перепродаже может быть ниже в первые годы.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

Риск 1: переоценка «эффекта CPN» на цены жилья. Не каждый торговый центр CPN поднимает район одинаково. Central Festival в Паттайе, например, не вызвал такого же ценового скачка, как Central World в Бангкоке. Анализируйте транспортную доступность и плотность населения отдельно.

Риск 2: покупка на пике ажиотажа после анонса. Спекулянты разгоняют цены сразу после объявления мегапроекта. Через 6-12 месяцев рынок может скорректироваться, особенно если сроки строительства сдвигаются.

Риск 3: иностранные ограничения на владение землёй. CPN строит преимущественно коммерческую недвижимость и mixed-use комплексы. Иностранец в Таиланде не может владеть землёй напрямую, только юнитами в кондоминиумах (в рамках иностранной квоты 49%). Не путайте присутствие CPN в районе с доступностью объектов для иностранного покупателя.

Риск 4: зависимость от туризма. Рентная маржа CPN в 62% поддерживается восстановлением турпотока¹. Любой внешний шок (эпидемия, геополитика) бьёт по этому показателю, а следом - по арендным ставкам в районах, зависимых от туристов.

Риск 5: длинные сроки реализации мегапроектов. Пятилетний план до 2029 года - это горизонт, на котором многое может измениться. CPN пережила наводнение 2011 года и пандемию, но каждый кризис сдвигал графики.

FAQ

Кто владеет Central Pattana?

CPN входит в Central Group - конгломерат семьи Чиративат (Chirathivat), одной из богатейших семей Таиланда. Компания публично торгуется на SET, но контрольный пакет остаётся у семьи.

Когда была основана Central Pattana?

CPN была учреждена в 1980 году. Первым проектом стал торговый центр Central Ladprao в Бангкоке.

Сколько проектов у CPN в 2026 году?

По данным компании, к 2029 году портфель достигнет 53 проектов в 21 провинции Таиланда⁴.

Какая прибыль у Central Pattana?

Чистая прибыль за первый квартал 2026 года - 4 971 млн бат, рост на 18% год к году¹.

Что CPN строит на Пхукете?

Новый флагманский проект на 110 рай (около 17,6 га) с общей площадью 500 000 кв.м. Концепция - «мировая люксовая дестинация» с ритейлом, гостиницами, резиденциями и культурными пространствами. Общий объём инвестиций превысит 26 млрд бат⁴⁵.

Что такое проект Central GR9 на Рама 9?

Смешанный проект на 73 рай в районе Рама 9 в Бангкоке. Площадь свыше 1,1 млн кв.м. Включает офисные башни класса А (G Tower, The Ninth Tower), жилой блок R House и торговую зону. CPN позиционирует Рама 9 как будущий CBD Бангкока².

Что за «город будущего» CPN в Рангсите?

Крупнейший проект в истории компании на 750 рай (120 га) на севере Большого Бангкока. Концепция «города будущего» включает жильё, коммерцию, зелёные зоны и транспортную инфраструктуру¹².

Как CPN пережила кризисы?

Во время наводнения 2011 года несколько объектов CPN пострадали, но были восстановлены. В пандемию 2020-2021 годов компания потеряла значительную часть выручки от арендаторов, но не допустила дефолтов и вышла с рекордными показателями уже к 2024 году.

Влияет ли проект CPN на цену жилья рядом?

Исторически - да. Крупные торговые центры CPN (Central World, Central Embassy) создавали так называемый «гравитационный эффект»: рост пешеходного трафика, появление инфраструктуры, рост арендных ставок и стоимости квадратного метра жилья в радиусе 1-2 км. Но эффект неоднороден и зависит от транспортной доступности.