Расходы при инвестициях в недвижимость Дубая

Даже самые опытные брокеры, изучившие российский рынок «от и до», могут испытывать затруднения при ответе на вопросы инвестора об этапах проведения сделки на новом для них рынке ОАЭ. Сегодня мы подробно рассмотрим такой важный вопрос, как расходы, с которыми может столкнуться инвестор из России, принявший решение о покупке недвижимости в Дубае или других эмиратах. ** **

Стандартные расходы при оформлении сделки состоят из 3 частей:

стоимость объекта + регистрационные сборы + административные сборы.

1. ОПЛАТА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

Сколько стоит недвижимость в ОАЭ?

Самым популярным городом ОАЭ, бесспорно, является Дубай. На данный момент (10.2023) среднюю стоимость на первичную покупку недвижимости в Дубае можно условно разделить на следующие ценовые категории:

• от 15 до 30 млн руб (студии, однушки)
• от 30 до 50 млн руб (студии, однушки, двушки)
• от 50 до 100 млн руб (двушки, трешки, большие однушки)
• от 100 до 200 млн руб (3−5 комнат, таунхаусы, пентхаусы)
• свыше 200 млн руб (4−7 комнат, виллы, премиум-апартаменты).

В других эмиратах (Абу-Даби, Шарджа, Аджман, Рас-Аль-Хайма и др.) представлены цены на порядок ниже. Например, в Аджмане можно купить апартаменты на первой береговой линии с 2 спальнями и видом на море за 24,1 млн руб.

Как сэкономить при покупке недвижимости в ОАЭ?

Существует несколько возможностей уменьшить сумму платежа:

Цена объекта может меняться на различных этапах кампании по продажам - застройщики нередко применяют скидки от 5 до 20% на этапе предзапуска продаж, а также при реализации последних оставшихся в наличии апартаментов.

Стартовая цена, указанная застройщиком, обычно предполагает наличие рассрочки с минимальными первыми платежами от 5 до 20% от стоимости объекта. При внесении 50% или 100% стоимости лота, клиент чаще всего может рассчитывать на дополнительную скидку до 20% - эти условия обязательно уточняются у менеджера-представителя застройщика перед подписанием договора.

Как происходит оплата при покупке недвижимости в ОАЭ?

Оплата объекта происходит в одной из двух валют на выбор клиента: дирхамы (AED) или доллары (USD)*.

Для оплаты объекта недвижимости из РФ, клиенту рекомендуется открыть валютный счет в дирхамах. На территории РФ такую возможность предоставляют банки А К Барс Банк и БКС Банк. Для совершения оплаты клиенту необходимо конвертировать необходимую сумму со своего счета в рублях на свой счет в дирхамы и произвести перевод на эскроу-счет компании-застройщика.

Для нерезидентов ипотека и кредиты на покупку недвижимости недоступны, однако большинство застройщиков предоставляют беспроцентную рассрочку по графику платежей.

• Некоторые застройщики также предоставляют возможность оплаты в криптовалюте (USDT) из портфеля клиента на счет девелопера, но при выборе этого способа оплаты придется оплатить комиссию порядка 2% от суммы платежа.

2. ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ

Регистрационные сборы при покупке недвижимости в ОАЭ

Регистрационный сбор (Registration fee или Trustee Fee) - это единоразовый взнос за регистрацию собственности у государственного нотариуса. Сумма зависит от стоимости объекта и составляет от 50 000 до 100 000 руб + 5% НДС.

Уплата налога на передачу имущества (Transfer Fee) производится в пользу Земельного департамента эмирата (в Дубае это - Dubai Land Department). Размер сбора варьируется в зависимости от эмирата. Например, в Дубае он составляет 4% от стоимости объекта, а в Абу-Даби - 2%. При уплате этого налога вносится административный сбор (от 1000 руб).

Пошлина за выдачу свидетельства о собственности оплачивается в местном суде и составляет примерно 650 руб.

Административный сбор застройщика

Это разовая выплата застройщику при оформлении договора купли-продажи (SPA), в которую включен сбор документов и предпродажная подготовка апартаментов со стороны девелопера. Обычно составляет от 30 000 до 130 000 руб в зависимости от застройщика и итоговой стоимости приобретаемого объекта - необходимо уточнить перед оформлением бронирования.

*! Некоторые застройщики предлагают льготные условия и освобождают покупателя от уплаты административных и регистрационных взносов (например, GJ Properties). *

3. ПРИМЕР РАСЧЕТА РАСХОДОВ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ В ДУБАЕ

Приведем расчеты итоговой суммы, которую клиент из РФ должен будет заплатить при покупке апартаментов с 1 спальней в Дубае стоимостью 30 млн руб.

• Стоимость объекта 30 млн руб.
• Регистрационный сбор 50 000 руб. + 2 500 руб (5% НДС)
• Налог на передачу собственности 4% 1,2 млн руб + 1000 руб административный сбор.
• Пошлина за выдачу свидетельства о регистрации 650 руб.
• Административный сбор за услуги девелопера 50 000 руб.

Итого: 31 304 150 руб. + банковская комиссия за конвертацию рублей в дирхамы, либо комиссия за проведение транзакции через криптовалютный сервис.

4. РАСХОДЫ НА СОДЕРЖАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ, ПЕРЕПРОДАЖУ И СДАЧУ В АРЕНДУ в ОАЭ

Расходы при перепродаже недвижимости

Оплата услуг по переоформлению собственности. В случае переуступки инвестору придется оплатить только услуги застройщика, а при вторичной продаже уже готового объекта - только услуги брокера (при этом в большинстве случаев фиксированные 2% агентской комиссии оплачивает покупатель).

Оформление NOC (No Objection Certificate). Это справка об отсутствии каких-либо задолженностей перед управляющей компанией (застройщиком) за коммунальные и другие услуги. Стоимость от 30 до 130 000 руб.

Нет налогов к уплате. Налог на продажу имущества отсутствует. Налог на передачу собственности в земельном департаменте уплачивается новым покупателем.

Расходы при сдаче недвижимости в аренду

Коммунальные платежи. Средняя стоимость ежемесячных коммунальных платежей составляет примерно от 10 000 руб в квартире-студии и во многом зависит от использования воды и электричества, которые оплачиваются по счетчику.

Нет ежегодного налога на владение недвижимостью. В ОАЭ существует годовой взнос за содержание объекта (обычно 0,25% от оценочной стоимости недвижимости), однако он подразумевает оплату охраны и обслуживания территории дома, бассейна и т. д., поэтому всегда включен в коммунальные платежи.

Нет налога на сдачу недвижимости в аренду. Вы можете столкнуться с понятием «жилищного» или «муниципального» сбора размером 5% от арендной платы, но он так же автоматически включен в коммунальные платежи.

5. ОПЦИОНАЛЬНЫЕ РАСХОДЫ

Покупка билетов на самолет. Личное присутствие в Дубае необходимо при подписании договора купли-продажи (SPA), однако также есть возможность подписать через посредников - например, через брокеров Housebook, - и провести всю сделку в удаленном формате.

Расходы на оформление доверенности. Доверенность потребуется в том случае, если клиент не будет присутствовать при получении объекта от застройщика и/или при оформлении сделки по дальнейшей перепродаже объекта.

Оплата резидентской визы. При покупке объекта недвижимости стоимостью от 205 000 USD (примерно 20 млн руб), клиент по желанию может оформить резидентскую визу для себя и членов своей семьи*. Резидентство позволяет открыть счет в банке и сдавать недвижимость в аренду, а также дает право на официальное трудоустройство и круглогодичное пребывание в стране. Стоимость оформления варьируется от 65 000 до 130 000 руб в зависимости от эмирата, в котором клиент покупает недвижимость.

Итак, инвестирование в недвижимость Дубая может быть привлекательным вариантом для иностранных инвесторов, в том числе из РФ. Однако для обеспечения успешных инвестиций брокерам необходимо тщательное изучение рынка и учет возможных льготных условий и рисков. Важно также обращать внимание на законодательные нормы, регулирующие инвестиции в недвижимость для иностранных инвесторов в Дубае.

Чтобы гарантировать уверенность в успехе сделки для Ваших клиентов, мы рекомендуем обращаться к надежным посредникам, имеющим необходимые знания, контакты с застройщиками и опыт работы с недвижимостью в ОАЭ. В таком случае Вы все равно получите агентскую комиссию с продажи, но Вам не придется брать на себя ответственность за оформление сделки в незнакомых для Вас условиях.